ابطال بندهای 6-6 و 6-9 از قراردادهای چاپی تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

بسم الله الرحمن الرحیم شماره دادنامه : 140109970905812773 تاریخ دادنامه : 9؍12؍1401 شماره پرونده : 0101647 مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری شاکی: آقای … طرف شکایت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موضوع شکایت و خواسته: ابطال بندهای 6-6 و 6-9 از قراردادهای چاپی تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گردش کار: 1- شاکی به موجب دادخواستی ابطال بندهای 6-6 و 6-9 از قراردادهای چاپی تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته به طور خلاصه اعلام کرده است که: " طرف‌های شکایت شروطی را در قرارداد چاپی به عنوان پیش‌فرض و غیر قابل تغییر در متن قراردادها قید نموده ‎ اند که پیش از قصد انشا طرفین در قرارداد درج شده است. با این مضمون که اسقاط کلیه خیارات متصوره از جمله خیار غبن را بر متعاملین شرط نمودند. در حالی که ابتدا متعاملین باید قصد انشاء معامله را داشته باشند و سپس در خصوص شروط متصور تراضی بنمایند. چرا که معمولاً طرفین بندهای قراردادهای تنظیمی در مشاورین املاک را ملاحظه و مطالعه نمی‌نمایند و این امـر تالی فاسد دارد که به صورت چـاپی و پیش‌فرض قید شده و مـوجب افزایش سوءاستفاده احتمالی یک طرف قرارداد و اسقاط حق فسخ ناخواسته طرف دیگر نسبت به غبن و نقص و سایر موارد می‌شود که مخالف با قوانین موضوعه از جمله ماده 190 قانون مدنی م. ب.. همچنین در بند 9-6 پیش فرض دیگری را درج کردند که اعلام می‌دارد کلیه اختلافات ناشی از این قرارداد و متمم‌های آن در خصوص انعقاد، تفسیر، اجرا، انحلال اعم از دعوای اصلی و متقابل توسط داور تعیینی مرکز داوری اتحادیه املاک شیراز ظرف مدت سه ماه از تاریخ برگزاری اولین جلسه داوری حل و فصل خواهد شد. طرفین به وجه ملزومی اختیار تمدید مهلت مزبور را برای سه دوره دیگر به داور یا داوران تفویض نمودند. همچنان که از مطالب بالا برمی‌آید خواندگان رضایت متعاملین را در موارد متعددی نسبت به شرط داوری از جمله اصل شرط داوری و داور تعیینی تحمیلی اتحادیه املاک و مدت زمان داوری مصون داشتن شرط داوری در صورت انحلال قانونی یا قراردادی اصل قرارداد، نحوه پرداخت هزینه‌ها و ابلاغ رای و تحمیل شرط داوری و سایر موارد به صورت پیش‌فرض و تحمیلی اخذ نمودند و بیشتر از این که داوری به نفع مردم باشد موجب انحصار پرونده داوری در داوری اتحادیه املاک شیراز و افزایش آمار در دادگستری با موضوع خواسته ابطال رای داوری شده است و حتی اگر قایل به توسعه داوری باشیم داوری نباید موجب تحمیل هزینه به مردم باشد که با اصل 34 قانون اساسی مغایرت دارد. همچنین به دلالت ماده 454 آیین دادرسی مدنی ارجاع به داوری نیازمند تراضی و توافق طرفین داوری است و تحمیل اجباری و از پیش تعیین شده چنین شرطی بر خلاف اصل آزادی اراده در قراردادها و حمایت از طرف ضعیف قرارداد م. ب. و از طرفی دعوای مطروحه با حق عموم مردم در ارتباط بوده و اثر ابطال یا عدم ابطال موارد خواسته دادخواست تقدیمی با اموال و معاملات تمام مردم در ارتباط م. ب.. با عنایت به مراتبی که به استحضار رسید تقاضای ابطال بندهای 6-6 و 9-6 کلیه قراردادهای چاپی مشاورین املاک و الزام خواندگان به حذف این دو بند از قراردادهای موصوف را دارد. " 2- متن مقرره مورد شکایت به شرح زیر است: " 6-6- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به استثنای خیار تدلیس با اقرار طرفین اسقاط گردید. 9-6- کلیه اختلافات ناشی از این قرار داد و متمم های آن در خصوص انعقاد تفسیر اجرا و انحلال اعم از دعوای اصلی و متقابل توسط داور(ان) تعیینی مرکز داوری اتحادیه املاک شیراز ظرف مدت سه ماه از تاریخ برگزاری اولین جلسه داوری حل و فصل خواهد شد. طرفین به وجه ملزومی اختیار تمدید مهلت مزبور را برای سه دوره دیگر به داور(ان) تفویض نمودند. تکرار مراجعه به مرکز داوری فوق بابت اختلافات متعدد ناشی از این قرار داد و متمم ها از سوی کلیه طرفین قرار داد موجب زوال شرط داوری نیست. این شرط داوری در حدوث و بقا مستقل از قرارداد اصلی بوده و انحلال آن به هر طریق قانونی و قرار دادی موجب بی اعتباری شرط داوری نخواهد بود مگر آنکه طرفین مستقلاً در خصوص انحلال نفس شرط توافق نمایند. هزینه های داوری بدواً توسط خواهان تامین گردیده و پس از اتخاذ تصمیم نهایی داور، هزینه به عهده م. ع. خواهد بود. امضای ذیل قرار داد به منزله پذیرش کلیه مفاد اساسنامه و آیین نامه و سایر مقررات مرکز داوری مزبور م. ب.. این شرط در خصوص قایم مقام قراردادی و متنقل ‎ الیه جزء یا کل این قرارداد نیز تسری می یابد. مگر اینکه منتقل الیه در قرارداد راجع به انتقال عدم تسری این شرط را تصریح نموده باشد. تبصره 1- صرفاً اختلاف ناشی از قرار دادهای اجاره اماکن مسکونی با خواسته صدور دستور تخلیه در قراردادهای منقضی المدت و یا مطالبات معادل یاکمتر از دویست میلیون ریال ناشی از این قراردادها از شمول این شرط مستثنی م. ب.. این دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود. تبصره 2- ابلاغ کلیه اخطاریه ها، اوراق و آرای مربوط به فرایند داوری در تمام مراحل از طریق پست پیشتاز یا سفارشی یا ویژه صورت خواهد گرفت. در موارد ضروری که ابلاغ از این طریق متعذر یا متعسر باشد مرکز می توانند از طریق سامانـه ارسـال پیامک نیز مبادرت به اطلاع رسانی نماید. مسیولیـت عـدم درج نشانی و شماره تلفن همـراه واقعی یا صحیح صرفاً به عهده خود شخص م. ب.. " 3- علیرغم ارسال و ابلاغ نسخه دوم دادخواست و ضمایم آن برای طرف شکایت تا زمان رسیدگی به پرونده پاسخی ارسال نشده است. 4- رسیدگی به خواسته به هیات عمومی دیوان عدالت اداری ارجاع می شود و ب. ت. ب. حدود صلاحیت و اختیارات هیات عمومی مصرح در ماده 12 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، پرونده برای تشخیص صلاحیت هیات عمومی در رسیدگی در دستورکار جلسه هیات عمومی قرار گرفت. هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ 9؍12؍1401 به ریاست معاون قضایی دیوان عدالت اداری در امور هیات عمومی و با حضور معاونین دیوان عدالت اداری و روسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رای مبادرت کرده است. رای هیات عمومی براساس بند 1 ماده 12 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 رسیدگی به شکایات، تظلّمات و اعتراضات اشخاص حقیقی یا حقوقی از آیین‌نامه‌ها و سایر نظامات و مقررات دولتی و شهرداری ها و موسسات عمومی غیردولتی در مواردی که مقررات مذکور به علّت مغایرت با شرع یا قانون و یا عدم صلاحیت مرجع مربوط یا تجاوز و یا سوء استفاده از اختیارات یا تخلّف در اجرای قوانین و مقررات یا خـودداری از انجـام وظایف مـوجب تضییع حقوق اشخاص می‌شود، از جملـه صلاحیت ها و وظایف هیات عمومی دیوان عدالت اداری است. ن. ب. ا. بندهای 6-6 و 6-9 از قراردادهای چاپی تنظیمی در دفاتر مشاورین امـلاک صرفاً نمونه فرم قرارداد بوده و به عنـوان پیشنهاد به طرفین قـرارداد ارایـه می‌شود و برای مشارالیهم لازم‌الاجرا نیست، بنابراین بندهای فوق از مصادیق مقررات موضوع بند 1 ماده 12 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 محسوب نمی‌شود و رسیدگی به شکایت مطروحه به خواسته ابطال آنها در هیات عمومی دیوان عدالت اداری قابل طرح نیست./ مهدی دربین هیات عمومی دیوان عدالت اداری معاون قضایی دیوان عدالت اداری