ابطال معامله پاسیو به دلیل مغایرت با قانون تملک آپارتمان‌ها و استرداد ثمن و خسارات دادرسی

ابطال معامله پاسیو به دلیل مغایرت با قانون تملک آپارتمان‌ها و استرداد ثمن و خسارات دادرسی خ. م.: در پرونده‌ای که به منظور ابطال معامله مربوط به پاسیو و استرداد مبلغی معادل پنجاه میلیون ریال مطرح گردید، دادگاه بدوی با استناد به این نکته که ورود مبیع به مشاعات ساختمان موجب بطلان معامله نمی‌شود و خواهان با علم به این امر اقدام به انجام معامله کرده است، دعوی را رد کرد. این تصمیم بر اساس مواد 10 و 219 قانون مدنی اتخاذ شد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با نقض رای بدوی به این نتیجه رسید که پاسیو به عنوان قسمت مشترک ساختمان محسوب می‌شود و فروش آن بدون رضایت سایر مالکین، مغایر با مقررات قانون تملک آپارتمان‌ها و ماده 348 قانون مدنی است. لذا، حکم به بطلان قرارداد، استرداد ثمن و پرداخت خسارات دادرسی صادر گردید. رای صادره قطعی و حضوری است. رای دادگاه بدوی در خصوص دعوی خواهان آقای م.ح. با وکالت آقای ….و. به طرفیت خواندگان الف. و الف.ک. به خواسته اعلام بطلان معامله مربوط به پاسیو و استرداد مبلغ پنجاه میلیون ریال بابت ثمن معامله به شرح متن دادخواست تقدیمی، با عنایت به محتویات پرونده و تدقیق در مندرجات آن، دعوی مطروحه به دلایل ذیل محکوم به رد م. ب.: اولا: صرف داخل شدن مبیع در مشاعات ساختمان، همانند فقدان یکی از شرایط صحت معامله، از موجبات بطلان نبوده و با حصول شرایطی می‌تواند از موارد بطلان عارضی باشد. ثانیا: خواهان با علم به این موضوع و مبتنی بر «قاعده اقدام»; مبادرت به معامله راجع به پاسیو نموده و این امر نیز مورد اعتراض هیچ یک از مالکین نیز نبوده است و همانطوری که کارشناس هم این مورد را تایید نموده، پاسیو فقط در استفاده انحصاری خواهان بوده و مشارٌالیه از آن منتفع می‌گردد و این معامله با رضایت خواهان صورت گرفته و ضرری از این حیث بر خواهان نیست که بتوان با بطلان معامله، ضرر ترمیم گردد. لذا دادگاه توجها به مراتب فوق و احترام به آزادی اراده های متعاقدین و حفظ استحکام معاملات، مستندا به مفهوم مواد 10 و 219 از قانون مدنی، حکم بر بطلان دعوی مطروحه صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - آژیده رای دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره --- مورخ 1393/06/29 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی ت. ن. خ. م.ح. با وکالت ع.و. به خواسته اعلام بطلان قرارداد مورخه 1391/08/02 به شماره 5071004813847 راجع به یک باب پاسیو واقع در طبقه همکف و استرداد ثمن به میزان پنجاه میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل ط. ت. ک. وکلای دادگستری اشعار دارد، مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن م. ب.. زیرا که اولا: مقنن در ماده 2 قانون تملک آپارتمانها با قید کلمه «به طور کلی»;، قاعده ای را برای تشخیص قسمتهای مشترک از قسمتهای اختصاصی ساختمان بیان می کند و سپس با آوردن کلمه«مگر»;، آن قاعده و اصل کلی را تخصیص و به شرح زیر مستثنی می کند: «... مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد»;. بنابراین مستفاد از ماده قانونی مرقوم، چنانچه قسمتهایی از ساختمان که به عنوان قسمتهای اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت هیچ یک از مالکین نیز قید نشده باشد و در صورتمجلس تفکیکی هم به عنوان قسمت مشترک بدان اشاره نشده باشد، در هر حال از قسمتهای مشترک ساختمان محسوب می‌گردد. بنابراین به لحاظ اینکه در دوسیه مطمح نظر در صورتمجلس تفکیکی اشاره ای به پاسیو نشده و در سند مالکیت مفروزی ت. ن. خ. هم، به پاسیو اشاره نشده است؛ لهذا پاسیو به نظر دادگاه جزء قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد. ثانیا: با تشخیص پاسیو به نظر دادگاه جزو مشترکات ساختمان، عملا مقررات حاکم بر املاک مشاعی نسبت به آن استقرار یافته، هر چند که در قسمتهای اختصاصی ت. ن. خ. واقع گردیده و مشارٌالیه از آن استفاده می کند. ثالثا: ب. ت. ب. مقررات املاک مشاعی، هر یک از مالکین در جزءجزء قسمتهای مشاعی شریک بوده و هیچ یک از مالکین نمی تواند مبادرت به فروش قسمت مشاعی، بدون اذن سایر شرکاء، نماید. از این رو اقدام تجدیدنظرخواندگان مبنی بر فروش پاسیو به شرح مبایعه نامه مدرکیه، برخلاف مقررات موضوعه و فضولی م. ب. و با عدم تنفیذ سایر ساکنین محکوم به بطلان م. ب. و بایع باید ثمن ماخوذه را نسبت به قسمت مشاعی(پاسیو) به خریدار مسترد نماید. رابعا خرید و فروش قسمتهای مشاعی، مطابق قانون تملک آپارتمانها ممنوع بوده و بنابر تصریح ماده 348 از قانون مدنی، خرید و فروش چیزی که قانونا ممنوع است، باطل م. ب.. از این رو دادنامه با قبول لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن نقض دادنامه معترضٌ عنه، حکم بر بطلان قرارداد شماره 5071004813847 مورخ 1391/08/02 راجع به قسمت پاسیو ساختمان و محکومیت تجدیدنظرخواندگان به استرداد ثمن به میزان پنجاه میلیون ریال و پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله ط. ت. ک. وکلای دادگستری د. ح. ت. ن. خ. صادر و اعلام می‌نماید. رای صادره حضوری و قطعی است. رییس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه امانی شلمزاری - کریمی