اثر درج متراژملک در قولنامه

اثر درج متراژملک در قولنامه خ. م.: در تاریخ 15 تیر 1395، شعبه دیوان عالی کشور به یک پرونده رسیدگی کرد که در آن، دعوی فسخ معامله‌ای به مبلغ 51 میلیون ریال مطرح شده بود. خواهان ادعا نمود که موکل وی مالک ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 2000 متر مربع بوده و تنها بخشی از ثمن معامله پرداخت گردیده است. پس از اندازه‌گیری زمین، خواهان متوجه شد که مساحت واقعی زمین بیشتر از مقدار توافقی است و به همین سبب، اقدام به فسخ معامله نمود. در مقابل، وکیل خوانده استدلال کرد که خواهان حق فسخ ندارد و باید این حق را در محاکم اثبات کند. همچنین، وی ادعا کرد که ملک در تصرف خواهان بوده و ادعای او درباره مساحت نادرست است. دادگاه بدوی با استناد به مواد 219، 220، 238 و 355 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، دعوی خواهان را رد کرد و این رای در دادگاه تجدیدنظر نیز تایید گردید. در نهایت، دیوان عالی کشور ب. ت. ب. مستندات و تحویل مبیع، فرجامخواهی را رد و دادنامه صادره را تایید نمود. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/04/15 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: صرف درج متراژ ملک مورد معامله در قولنامه، دلالت بر وجود شرط مساحت نمی کند و در صورت کشف بیشتر بودن متراژ از میزان ذکر شده، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد. رای شعبه دیوان عالی کشور شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه سوم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/04/15 - 09 : 03 قاضی: ح. غ. پ. قاضی: محمدرضا سلطانیان خلاصه جریان پرونده در تاریخ 1394/07/29 وکلای ف. خ. علیه ف. خ. د. دادگستری اردبیل اقامه ی دعوی و درخواست رسیدگی و صدور حکم به تایید فسخ معامله موضوع قولنامه ی مورخ 449 - 93/4/14 مقوم بمبلغ پنجاه و یک میلیون ریال با احتساب هزینه دادرسی و حق الوکاله را کرده اند و در شرح ادعای خود اظهار داشته اند موکل ششدانگ یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی --- اصلی واقع در بخش --- حوزه ثبتی اردبیل به مساحت دو هزار متر مربع را به خوانده انتقال داده و ثمن معامله را بمبلغ دو میلیارد و یکصد میلیون ریال تعیین شده و تنها بیست میلیون تومان از ثمن پرداخت شده است تا اینکه موکل با اندازه گیری دقیق در تاریخ 94/7/23 متوجه گردیده که مساحت زمین 80 / 2108 متر مربع م. ب. یعنی مساحت آن بیش از ملک فروخته شده است از اینرو طی اظهارنامه ی شماره ی 5698 - 94/7/25 معامله منعقده را فسخ نموده است درخواست رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته را کرده اند رسیدگی به شعبه چهارم دادگاه عمومی اردبیل ارجاع گردیده است دادگاه وقت رسیدگی تعیین و طرفین را به دادرسی دعوت و در تاریخ 1394/10/01 با حضور وکلای طرفین تشکیل جلسه داده است س. د.الف. به وکالت از خوانده وارد دعوی شده است وکیل حاضر خ. ت. د. است شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته است ثمن برای کل مبیع بهای هر جزء از مساحت خیار تخلف از وصف محقق است طبق ماده 355 قانون مدنی فروشنده حق فسخ دارد موکل قبل از ارسال اظهارنامه متوجه آن شده است اگر شرط صفت تحقق نیافت ب. ت. ب. مواد 234 تا 245 قانون مدنی فروشنده مختار در فسخ است و موکل از حق خود استفاده نموده است اعلام فسخ کرده است وکیل خ. د. د. اظهار می کند مدعی هنگامی می‌تواند تایید فسخ معامله را بخواهد که حق فسخ را در محاکم اثبات نموده باشد و ادعای فسخ فوری است نه اینکه پس از گذشت 17 ماه از تاریخ معامله مطرح گردد ملک از تاریخ 93/4/14 در تصرف خواهان بوده و از تحویل آن خودداری می کند در این مورد اجراییه صادر شده است لذا خواهان ظرف 17 ماه از مساحت اطلاع کامل داشته است دعوی اطلاع بعدی کذب است 0 زمین از دو طرف دارای حریم رودخانه است دو متر حریم تعیین و در مبایعه نامه هم قید شده است محاسبه خواهان با حریم است خواهان زمین را از پرویز قهرمانی خریده و اطلاع از مساحت داشته حق فسخ ندارد بخشی از خریداری هم در اختیار اوست طبق ماده 355 قانون مدنی شرط مساحت نشده است و طبق مستندات تقدیمی ادعای خواهان در محاکم رد شده است 0 درخواست رد دعوی می‌شود و اظهارنامه پس از طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع ارسال کرده است وکیل خواهان با رد مساحت ادعایی خوانده در این مورد به جلب نظر کارشناس استناد نموده است ضمنا وکیل خوانده لایحه ی با دادنامه های صادره را پیوست پرونده کرده است و حاصل اظهارات وی در لایحه ی مزبور اضافه بر آنچه که ایراد نموده این است که به اختلاف طرفین در شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی اردبیل و شعبه --- دادگاه تجدیدنظر رسیدگی و حکم قطعی بر تحویل مبیع صادر شده است و ادعای زیاد بودن مساحت مبیع در محاکم رد شده است با وقوع بیع تملیک و تملک مبیع و ثمن حاصل شده است و از آثار آن لزوم بیع است خواهان تمام ثمن را هم اخذ کرده است و کلیه خیارات اسقاط شده است حق فسخ محقق نیست بر مقدار که فروخته آن را باید تحویل دهد محاسبات وی در مساحت زمین اشتباه است چون زمین دارای حریم م. ب. 0 در ماده 384 قانون مدنی حق فسخ برای خریدار پیش بینی شده است نه بایع لذا درخواست رد دعوی می‌شود از دادنامه ی شماره ی 9400000737 مورخ 94/7/11 صادره از شعبه نهم دادگاه عمومی اردبیل و دادنامه ی شماره ی 9409970403900781 - 94/8/17 شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان اردبیل که در تایید رای بدوی مزبور صادر شده است مستفاد می‌گردد که خوانده دعوی الزام به تحویل ششدانگ یک قطعه زمین مورد معامله موضوع قولنامه ی عادی مورخ 93/4/14 منعقده بین طرفین تحت پلاک ثبتی --- اصلی بخش --- اردبیل را مطرح و پس از رسیدگی حکم به نفع وی صادر و رای صادره طبق دادنامه ی فوق الذکر صادره از دادگاه تجدیدنظر تایید گردیده است شعبه چهارم دادگاه عمومی اردبیل سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه ی شماره ی 9409970404401196 مورخ 94/10/21 پس از نقل خلاصه ی ادعای خواهان چنین استدلال کرده است: « 0000 در ما نحن فیه دلیل و مدرکی از سوی خ. م. ب. وجود شرط مساحت در معامله منعقده ارائه نشده و صرف درج متراژ ملک مورد معامله در قولنامه دلالت بر وجود چنین شرطی (شرط مساحت) نمی‌نماید و کمیت دقیق معامله در تراضی اداره طرفین قرار نگرفته است لذا 0000 به استناد مواد 219 - 220 - 238 - 355 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی نامبرده صادر و اعلام می‌گردد 000 »; پس از ابلاغ و انقضای موعد تجدیدنظرخواهی از رای صادره فرجامخواهی شده است حاصل اعتراضات وکلای ف. خ. این است مساحت معینی به صورت شرط در معامله تصریح شده چون شرط صفت طبق ماده 234 قانون مدنی عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله لذا بیان مساحت به طور کلی برای تحقق شرط مذکور طبق ماده 355 قانون مذکور کافی است و ثمن برای کل مبیع معین شده است و اگر مبیع بیشتر از مقدار معین باشد فروشنده حق فسخ خواهد داشت و در شرط صفت فوریت شرط نیست لذا ملک فروخته شده بیش از مساحت معینه است درخواست نقض دادنامه ی صادره می‌شود 0 در مقام تبادل لوایح وکیل فرجام خ. پ. د. است که پس از صدور احکام سابق راجع به تحویل مبیع در تاریخ 94/12/11 پس از صدور اجراییه و اجرای آن زمین تحویل موکل گردیده است و ادعای مطروحه در مورد زیادی مبیع در محاکم مزبور هم رد شده است کلیه خیارات اسقاط شده است قید مساحت وصفی است شرط معامله نبوده است و منصرف از ماده 355 قانون مدنی است لذا درخواست رد فرجامخواهی و ابرام دادنامه ی صادره را دارد 0 لوایح طرفین در جلسه شور قرائت می‌شود 0 هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای … و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهد: رای شعبه ب. ت. ب. مندرجات قرار داد فروش و مورد معامله و سایر محتویات پرونده و تحویل مبیع اعتراضات ف. خ. موثر در مقام نیست و بر استنباط و استنتاج دادگاه بدوی از قضیه مطروحه اشکالی مترتب نمی‌باشد ضمن رد فرجامخواهی مستندا به مواد 370 و 396 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه ی فرجامخواسته نتیجه ابرام می‌شود. رئیس شعبه سوم دیوانعالی کشور - ح. غ. پ. عضو معاون - محمدرضا سلطانیان