تفاوت حقوقی مفاهیم حق کسب، پیشه و تجارت با سرقفلی

رأی دادگاه بدوی در خصوص دادخواست تقدیمی ب.ح. با وکالت آقای م.ض. به طرفیت 1ـ الف. 2ـ م. 3ـ ن. 4ـ ف. 5ـ ح. شهرت همگی ع. 6ـ ف.ب. 7ـ ص.م. 8ـ ح.م. 9 ـ س.ن. به خواسته صدور حکم تخلیه یک باب مغازه تجاری به لحاظ انتقال ب. غ. با این توضیح و تشریح که وکیل خ. م. ا. مشارالیه (موکل) مالک عرصه و اعیانی پلاک ثبتی 29151 فرعی از 4476 اصلی بخش 7 تهران است که به شرح قرارداد اجاره مورخ 4/9/53 اجاره نامه رسمی بین مالک و ید قبلی و آقایان …. و الف.ع. منعقد می گردد وآقای ….ع. در مورخ 7/3/73 فوت و وراث حین الفوت یعنی خواندگان ردیف دو لغایت هفتم بدون اذن مالک و بدون داشتن حق واگذاری، عین مستأجره را به ردیف هشتم و نهم واگذار می نمایند و النهایه درخواست تخلیه عین مستأجره و به لحاظ تخلف از مقررات و مندرجات قرارداد اجاره نموده اند. خوانده ردیف 9 آقای س.ن. منکر واگذاری شده که دادگاه جهت احراز واقع امر ضمن استعلام از اداره دارایی پاسخ استعلام واصله مثبوت در پرونده صفحه 5ـ 54 حکایت از واگذاری سهم مرحوم الف.ع. توسط وراث آن مرحوم به شخص دکتر س.ن. از تاریخ 1/7/80 لغایت 30/8/83 دارد، آقای س.ن. ضمن ارسال لوایحی دفاعیاتی معمول و مدعی است انتقال به صورت صوری انجام گرفته و هدف فقط استفاده پروانه و مجوز استفاده از داروخانه بوده است و این موضوع با درخواست مساعدت از جانب وراث الف.ع. بوده است و همچنین مدعی است مالک وقت از این واگذاری مطلع بوده و به طور عملی رضایت خود را اعلام داشته است در جریان دادرسی خانم م.ش. ضمن قبول وکالت از شخص الف.ع. با ارائه وکالت نامه وارد جریان دادرسی شده و به دفاع از حقوق موکل پرداخته است و دفاعاً اظهار داشته شخص موکل و وراث الف. سرقفلی مغازه را واگذار نکردند بلکه برای مدت معلوم و مشخص اجازه استفاده از عین مستأجره توسط آقای ن. اعطاء کرده اند دادگاه از توجه به کلیه اسناد و مدارک استنادی متداعیین و بررسی اظهارات و دفاعیات مشارالیهم و وکلای محترم و امعان نظر در قرارداد اولیه اجاره و پاسخ استعلام واصله از اداره کل دارایی و سایر قرائن و امارات منعکسه و مندرج در پرونده ضمن احراز واگذاری منافع عین مستأجره به شخص ثالث بدون داشتن حق واگذاری و به منظور تعیین حق کسب و پیشه و سرقفلی در اجرای مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و نظریه هیأت سه نفری با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه مطابقت دارد و علی رغم اعتراض به نظریه مذکور و صدور قرار ارجاع امر به هیأت پنج نفره و ابلاغ اخطاریه به ذی نفع جهت تودیع دستمزد کارشناسی دادگاه نظریه هیأت سه نفری را با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه منطبق دانسته و مستنداً به ماده 19 قانون صدرالذکر ضمن صدور حکم به تخلیه عین مستأجره و توجهاً به این که مغازه فوق دارای حق سرقفلی است و از منطوق تبصره یک ماده فوق چنین استنباط می گردد که فقط نصف حق کسب و پیشه مستأجر جدید از بین می رود و هیچ خللی به سرقفلی وارد نمی کند لذا موجر را مکلف به پرداخت مبلغ 000/000/300/2 ریال بابت حق سرقفلی و مبلغ 000/000/350 ریال معادل نصف حق کسب پیشه و تجارت د. ح. خواندگان (مالکین سرقفلی و متصرف) می نماید تا ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ فوق توسط موجر در صندوق دادگستری واریز و حداکثر ظرف دو ماه از آن مستأجر مکلف به تخلیه عین مستأجره خواهد بود و اما در خصوص قسمت دوم خواسته خواهان یعنی مطالبه خسارات دادرسی توجهاً به اینکه با اقدام بر علیه خود توسط مستأجرین نه تنها خساراتی به خواهان وارد نشده بلکه در صورت تخلیه عین مستأجره مالی به اموال موجر افزوده خواهد شد و این به نفع و سود موجر است لذا در این خصوص تخلف مستأجر از شروط اجاره کاملاً موجب تضییع حق مشارالیهم است لذا مستنداً به مواد 2 و 197 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بطلان مطالبه خسارات صادر می نماید. رأی صادره در خصوص خواندگان ردیف دوم لغایت هشتم غیابی بوده و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و سپس در خصوص مشارالیهم الف.ی. و س.ن. به لحاظ حضوری بودن قابل تجدیدنظر در مراجع محترم تجدیدنظر استان تهران است . رئیس شعبه 85 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ طالب زاده رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ….ع. با وکالت خانم ها م.ش. و ر.م.ح.ی به طرفیت خانم ها و آقایان 1ـ ب.ح. 2ـ م.ع. 3ـ ف.ع. 4ـ ص.م. 5ـ ح.م. 6ـ س.ن. نسبت به دادنامه شماره 900723 مورخ 23/9/1390 صادره از شعبه 85 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن به لحاظ تخلف مستأجر در واگذاری یک باب مغازه ب. غ. بدون اذن مالک حکم بر تخلیه ملک تجاری با پرداخت سرقفلی و نصف حق کسب و پیشه صادر شده است. دادگاه اولاً ـ نسبت به تجدیدنظرخواندگان ردیف های دو الی شش با التفات به اوراق پرونده حکمی به نفع مشارالیهم و به ضرر ت. ن. خ. صادر نشده و از ناحیه آنها در این رأی زیانی متوجه ت. ن. خ. نشده تا تجدیدنظرخواهی وجهی داشته باشد لذا مستنداً به بند 1 ماده 26 قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر می گردد. ثانیاً ـ با التفات به جمیع اوراق پرونده خصوصاً صفحات 98، 99، 100، 127، 134، 149 و 207 الی 211 قدر مسلم بر این است که ورثه مرحوم الف.ع. و آقای ….ع. حقوق خود را بدون اذن مالک به آقایان س.ن. و ح.م. منتقل نموده اند علی هذا صدور حکم تخلیه در قبال أخذ حقوق صنفی مستأجر یا منتقل الیه مطابق موازین قانونی صادر شده و از جهت صدور حکم تخلیه خدشه و خللی در آن نیست، دفاع وکلای مدافع ت. ن. خ. بر أخذ مجوز از مالک سابق ملک (آقای ح.م.) ب. ت. ب. این که مطابق نظریه هیأت کارشناسان تاریخ مندرج در این سند عادی با قدمت سند تطبیق ندارد همچنین ب. ت. ب. متن این سند دلیلی بر صدور مجوز مالک بر واگذاری حقوق صنفی ندارد علی هذا با رد تجدیدنظرخواهی در این قسمت مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید می نماید. در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ب.ح. با وکالت آقای م.ض. به طرفیت آقایان و خانم ها ….، م.، ن.، ف. و ح. همگی مشهور به ع.، ف.ب. و ص.م.، ح.م. و س.ن. نسبت به قسمتی از دادنامه شماره 900723 مورخ 23/9/1390 که به موجب آن دادگاه محترم نخستین علاوه بر پرداخت نصف حق کسب و پیشه برای صدور حکم تخلیه مستأجرین، مالک را به پرداخت سرقفلی نیز محکوم نموده است از نظر اصطلاح بین حق کسب و پیشه و سرقفلی تفاوت آشکار وجود دارد حق کسب و پیشه در اثر اقدامات مستأجر در محل کسب «مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار»; طی ادوار مختلف و با گذشت زمان به وجود می آید لکن سرقفلی غالباً وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستأجر أخذ می نماید در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 فقط یک حق مطرح شده بود و آن حق کسب و پیشه است در حالی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در صورتی که سرقفلی بر طریق صحیح شرعی به مستأجر انتقال داده شده باشد این حق برای وی بوجود می آید و در هنگام تخلیه، از طرف مستأجر قابل مطالبه است علی هذا محکوم نمودن ت. ن. خ. به پرداخت سرقفلی بدون این که دلیلی بر انتقال شرعی و قانونی آن ارائه شود خلاف موازین قانونی است لذا تجدیدنظرخواهی در این قسمت وارد تلقی مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض این قسمت (محکومیت به پرداخت سرقفلی) از رأی صادره حکم به بی حقی صادر می گردد. این رأی قطعی است. رئیس شعبه 37 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه دیوسالار ـ دقیقی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تفاوت حقوقی مفاهیم حق کسب، پیشه و تجارت با سرقفلی در تاریخ 25 تیرماه 1392، دادگاه بدوی به درخواست تخلیه یک باب مغازه تجاری رسیدگی نمود. این درخواست به دلیل انتقال ملک به اشخاص ثالث بدون اذن مالک مطرح گردید. مدعی مالکیت بر ملک، ادعای تخلف خواندگان در واگذاری آن را به اشخاص غیر مجاز مطرح کرد. پس از بررسی مستندات و اظهارات طرفین، دادگاه واگذاری ملک را غیرقانونی تشخیص داد و حکم به تخلیه مغازه صادر کرد. همچنین، موجر به پرداخت مبلغ 2,300,000,000 ریال بابت حق سرقفلی و 350,000,000 ریال بابت نصف حق کسب و پیشه به خواندگان محکوم گردید. درخواست خسارات دادرسی نیز مورد پذیرش قرار نگرفت. <br>در مرحله تجدیدنظر، دادگاه به تجدیدنظرخواهی خواندگان رسیدگی کرد و ضمن تایید حکم بدوی در خصوص تخلیه، مشخص نمود که حکم پرداخت سرقفلی بدون مستندات قانونی، نادرست است و لذا این بخش از حکم را نقض نمود. رای دادگاه تجدیدنظر قطعی و غیرقابل تجدیدنظر اعلام شد. مستندات قانونی مورد استناد شامل ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی م. ب.. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/04/25 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: از نظر اصطلاحی بین "حق کسب، پیشه و تجارت" و "سرقفلی" تفاوت آشکار وجود دارد و حق کسب، پیشه و تجارت در اثر اقدامات مستاجر در محل کسب «مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار»; به وجود می آید اما سرقفلی غالبا وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستاجر اخذ می‌نماید. در خصوص دادخواست تقدیمی ب.ح. با وکالت آقای م.ض. به طرفیت 1 - الف. 2 - م. 3 - ن. 4 - ف. 5 - ح. شهرت همگی ع. 6 - ف.ب. 7 - ص.م. 8 - ح.م. 9 - س.ن. به خواسته صدور حکم تخلیه یک باب مغازه تجاری به لحاظ انتقال ب. غ. با این توضیح و تشریح که وکیل خ. م. ا. مشارالیه (موکل) مالک عرصه و اعیانی پلاک ثبتی --- فرعی از --- اصلی بخش --- تهران است که به شرح قرارداد اجاره مورخ 4/9/53 اجاره نامه رسمی بین مالک و ید قبلی و آقایان …. و الف.ع. منعقد می‌گردد وآقای ….ع. در مورخ 7/3/73 فوت و وراث حین الفوت یعنی خواندگان ردیف دو لغایت هفتم بدون اذن مالک و بدون داشتن حق واگذاری، عین مستاجره را به ردیف هشتم و نهم واگذار می نمایند و النهایه درخواست تخلیه عین مستاجره و به لحاظ تخلف از مقررات و مندرجات قرارداد اجاره نموده اند. خوانده ردیف 9 آقای س.ن. منکر واگذاری شده که دادگاه جهت احراز واقع امر ضمن استعلام از اداره دارایی پاسخ استعلام واصله مثبوت در پرونده صفحه 5 - 54 حکایت از واگذاری سهم مرحوم الف.ع. توسط وراث آن مرحوم به شخص دکتر س.ن. از تاریخ 1/7/80 لغایت 30/8/83 دارد، آقای س.ن. ضمن ارسال لوایحی دفاعیاتی معمول و مدعی است انتقال به صورت صوری انجام گرفته و هدف فقط استفاده پروانه و مجوز استفاده از داروخانه بوده است و این موضوع با درخواست مساعدت از جانب وراث الف.ع. بوده است و همچنین مدعی است مالک وقت از این واگذاری مطلع بوده و به طور عملی رضایت خود را اعلام داشته است در جریان دادرسی خانم م.ش. ضمن قبول وکالت از شخص الف.ع. با ارائه وکالت نامه وارد جریان دادرسی شده و به دفاع از حقوق موکل پرداخته است و دفاعا اظهار داشته شخص موکل و وراث الف. سرقفلی مغازه را واگذار نکردند بلکه برای مدت معلوم و مشخص اجازه استفاده از عین مستاجره توسط آقای ن. اعطاء کرده اند دادگاه از توجه به کلیه اسناد و مدارک استنادی متداعیین و بررسی اظهارات و دفاعیات مشارالیهم و وکلای محترم و امعان نظر در قرارداد اولیه اجاره و پاسخ استعلام واصله از اداره کل دارایی و سایر قرائن و امارات منعکسه و مندرج در پرونده ضمن احراز واگذاری منافع عین مستاجره به شخص ثالث بدون داشتن حق واگذاری و به منظور تعیین حق کسب و پیشه و سرقفلی در اجرای مقررات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و نظریه هیات سه نفری با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه مطابقت دارد و علی رغم اعتراض به نظریه مذکور و صدور قرار ارجاع امر به هیات پنج نفره و ابلاغ اخطاریه به ذی نفع جهت تودیع دستمزد کارشناسی دادگاه نظریه هیات سه نفری را با اوضاع و احوال حاکم بر قضیه منطبق دانسته و مستندا به ماده 19 قانون صدرالذکر ضمن صدور حکم به تخلیه عین مستاجره و توجها به این که مغازه فوق دارای حق سرقفلی است و از منطوق تبصره یک ماده فوق چنین استنباط می‌گردد که فقط نصف حق کسب و پیشه مستاجر جدید از بین می رود و هیچ خللی به سرقفلی وارد نمی کند لذا موجر را مکلف به پرداخت مبلغ 300/000/000/2 ریال بابت حق سرقفلی و مبلغ 350/000/000 ریال معادل نصف حق کسب پیشه و تجارت د. ح. خواندگان (مالکین سرقفلی و متصرف) می‌نماید تا ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ فوق توسط موجر در صندوق دادگستری واریز و حداکثر ظرف دو ماه از آن مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجره خواهد بود و اما در خصوص قسمت دوم خواسته خواهان یعنی مطالبه خسارات دادرسی توجها به اینکه با اقدام بر علیه خود توسط مستاجرین نه تنها خساراتی به خواهان وارد نشده بلکه در صورت تخلیه عین مستاجره مالی به اموال موجر افزوده خواهد شد و این به نفع و سود موجر است لذا در این خصوص تخلف مستاجر از شروط اجاره کاملا موجب تضییع حق مشارالیهم است لذا مستندا به مواد 2 و 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بطلان مطالبه خسارات صادر می‌نماید. رای صادره در خصوص خواندگان ردیف دوم لغایت هشتم غیابی بوده و ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه و سپس در خصوص مشارالیهم الف.ی. و س.ن. به لحاظ حضوری بودن قابل تجدیدنظر در مراجع محترم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - طالب زاده رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ….ع. با وکالت خانم ها م.ش. و ر.م.ح.ی به طرفیت خانم ها و آقایان 1 - ب.ح. 2 - م.ع. 3 - ف.ع. 4 - ص.م. 5 - ح.م. 6 - س.ن. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1390/09/23 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن به لحاظ تخلف مستاجر در واگذاری یک باب مغازه ب. غ. بدون اذن مالک حکم بر تخلیه ملک تجاری با پرداخت سرقفلی و نصف حق کسب و پیشه صادر شده است. دادگاه اولا - نسبت به تجدیدنظرخواندگان ردیف های دو الی شش با التفات به اوراق پرونده حکمی به نفع مشارالیهم و به ضرر ت. ن. خ. صادر نشده و از ناحیه آنها در این رای زیانی متوجه ت. ن. خ. نشده تا تجدیدنظرخواهی وجهی داشته باشد لذا مستندا به بند 1 ماده 26 قانون تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر می‌گردد. ثانیا - با التفات به جمیع اوراق پرونده خصوصا صفحات 98 ، 99 ، 100 ، 127 ، 134 ، 149 و 207 الی 211 قدر مسلم بر این است که ورثه مرحوم الف.ع. و آقای ….ع. حقوق خود را بدون اذن مالک به آقایان س.ن. و ح.م. منتقل نموده‌اند علی هذا صدور حکم تخلیه در قبال اخذ حقوق صنفی مستاجر یا منتقل الیه مطابق موازین قانونی صادر شده و از جهت صدور حکم تخلیه خدشه و خللی در آن نیست، دفاع وکلای مدافع ت. ن. خ. بر اخذ مجوز از مالک سابق ملک (آقای ح.م.) ب. ت. ب. این که مطابق نظریه هیات کارشناسان تاریخ مندرج در این سند عادی با قدمت سند تطبیق ندارد همچنین ب. ت. ب. متن این سند دلیلی بر صدور مجوز مالک بر واگذاری حقوق صنفی ندارد علی هذا با رد تجدیدنظرخواهی در این قسمت مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تایید می‌نماید. در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ب.ح. با وکالت آقای م.ض. به طرفیت آقایان و خانم ها ….، م.، ن.، ف. و ح. همگی مشهور به ع.، ف.ب. و ص.م.، ح.م. و س.ن. نسبت به قسمتی از دادنامه شماره --- مورخ 1390/09/23 که به موجب آن دادگاه محترم نخستین علاوه بر پرداخت نصف حق کسب و پیشه برای صدور حکم تخلیه مستاجرین، مالک را به پرداخت سرقفلی نیز محکوم نموده است از نظر اصطلاح بین حق کسب و پیشه و سرقفلی تفاوت آشکار وجود دارد حق کسب و پیشه در اثر اقدامات مستاجر در محل کسب «مانند دقت و تعهد کاری و رفتار صحیح و شایسته با مشتریان یا ارائه کالای فاقد عیب و با قیمت مناسب و نظم در کار»; طی ادوار مختلف و با گذشت زمان به وجود می آید لکن سرقفلی غالبا وجهی است که موجر در ابتدای اجاره از مستاجر اخذ می‌نماید در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 فقط یک حق مطرح شده بود و آن حق کسب و پیشه است در حالی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 در صورتی که سرقفلی بر طریق صحیح شرعی به مستاجر انتقال داده شده باشد این حق برای وی بوجود می آید و در هنگام تخلیه، از طرف مستاجر قابل مطالبه است علی هذا محکوم نمودن ت. ن. خ. به پرداخت سرقفلی بدون این که دلیلی بر انتقال شرعی و قانونی آن ارائه شود خلاف موازین قانونی است لذا تجدیدنظرخواهی در این قسمت وارد تلقی مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض این قسمت (محکومیت به پرداخت سرقفلی) از رای صادره حکم به بی حقی صادر می‌گردد. این رای قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه