تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

رأی دادگاه بدوی با التفات به کلیه اوراق پرونده موارد معنونه وکیل خ. ه. د. پرونده محاکماتی امر چنین است: الف) مطالبه ارزش سرقفلی و صنفی یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره سند رسمی شماره 207643 مورخ 13/6/1380 دفترخانه شماره ... تهران به قیمت روز با جلب نظر کارشناس ب) مطالبه مبلغ 000/000/3 ریال بابت اجاره بهاء پرداختی و احتساب خسارات دادرسی ج) دادگاه در مقام رسیدگی با تشکیل جلسات دادرسی به دلایل وکلای صحابه دعوی رسیدگی کرده و به اسناد و مدارک شان توجه نموده و با استماع اظهارات و مدافعات آنان به شرح لوایح ابرازی و تطبیق آن ها با موازین قانونی مراتب ذیل را مدنظر قرار می دهد. اولاً: نظام حقوقی ایران تخلیه مورد اجاره تجاری را در مواردی موردپذیرش قرار داده آن را مقید به شروطی نموده است (من جمله قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356) بر اساس قانون مذکور اصل این است که تخلیه مورد اجاره به جز موارد تصریح شده قانونی ممنوع است و فلسفه این اصل صرفاً به منظور حقوق مستأجر م. ب. که درنتیجه اجرای این مقررات ایجاد گردیده و چنانچه درنتیجه اعمال و اجرای مقررات قانون مذکور معلوم و مشخص شود که مستأجر فاقد هرگونه حقی در مورد اجاره م. ب. موجر حق اعمال مالکیت خ. ر. ب. هر نحوی که مقتضی و صلاح بداند در مراجع ذی صلاح خواهد داشت ازاین رو تخلیه مورد اجاره در صورتی امکان پذیر و دارای اعتبار تلقی می گردد که ناشی از نص قانون باشد و مقنن آن را منصوصاً بیان کرده باشد بدین لحاظ احکام مقرر در قانون مرقوم جنبه امری و تکلیفی دارد و ضمانت اجرایی عدم ایفاء تکالیف مزبور از جانب مستأجر اعمال قانون موضوع بحث م. ب. بنابراین طبیعی است توانایی و اختیار محکمه منصرف از حکم امری مقرر از همان قانون و ضمانت اجرایی ناظر بدان است درنتیجه دریافت حق کسب و پیشه و تجارت توسط مستأجر تابع شرایط قانون مذکور م. ب.. ثانیاً: ازنظر تئوریک و عملی بین حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی تفاوت وجود دارد بدین نحو که حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که آن محل، محل استفاده تجاری به موجب مقررات قانونی باشد و در مانحن فیه برفرض تعطیل بودن مورد اجاره در طول مدت رابطه استیجاری ایجاد حقوق مکتسبه مستأجر محل تردید است زیرا با وصف موجود اساساً ابتدا حقی برای آنان ایجاد نشده تا محل موصوف واجد شرایط لازم امتیازات مربوط به اماکن تجاری باشد و موجر یا موجرین مکلف به پرداخت ما به ازای آن شوند لیکن در صورت اشتغال به کار و احراز تخلف مستأجر و حکومت آمره قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 در موارد منصوصه قانونی این حقوق از وی ساقط می شود اما در سرقفلی حتی با احراز تخلف مستأجر این حقوق به قوت خود باقی است و درصورتی که مستأجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد این حقوق می بایست لحاظ گردد بدین استدلال از تعبیر قانونی حق کسب و پیشه و تجارت سرقفلی دادگاه اصولاً مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 حاکم بر قضیه نمی داند نتیجتاً رابطه حقوقی طرفین را مشمول مقررات دعوی ناظر به موضوع قرارداد فی مابین و حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 دانسته و چون ب. ت. ب. مفاد دادخواست و اوراق پرونده معلوم می شود که ملک تجاری م. ب. و مندرجات قرارداد حاکی است که مستاجرین وجهی بابت سرقفلی و حقوق صنفی به موجرین پرداخت کرده اند بدین لحاظ دادگاه مستاجرین را مستحق دریافت سرقفلی و حقوق صنفی به قیمت عادله در ملک تجاری می داند مفید این مطلب جلد 8 از بحث مسائل المستحدث کتاب تحریرالوسیله حضرت امام خمینی (ره) در مسائل 307 و 317 از مجموعه استفتاثات جلد دوم صفحات 165و171 م. ب. که حق تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی به مستأجر نموده است ازاین رو دادگاه با جمع بودن شرایط حاصله قانونی به منظور تعیین میزان سرقفلی محل مبادرت به صدور قرار کارشناسی نمود که کارشناس منتخبی دادگاه آقای ش.ج. پس از مطالعه پرونده و شرایط مذکور در آن و بازدید ازملک موضوع بحث که شامل یک باب مغازه به مساحت 80/18 مترمربع واقع در طبقه اول یک ساختمان هفت طبقه ساخته شده (شامل یک طبقه زیرزمین + طبقه همکف + پنج طبقه روی همکف) ساخته شده با اسکلت فلزی و پوشش سقف ها از تیرچه بلوک با عمری حدود بیست وپنج سال که تحت نام پاساژ ق. در آن فعالیت فروش لوازم یدکی اتومبیل انجام می شود کف این مغازه با پارکت چوبی خارجی فرش شده و. . . دارای آب و گاز مشترک و برق مستقل واقع در خیابان اکباتان بعد از کوچه ن. پاساژ ق. طبقه اول مقابل راه پله پلاک 4 به ارزش 000/000/820/2 ریال تعیین و برآورد نموده است که پس از وصول به وکلای صحابه دعوی ابلاغ و از آن چنان تعرضی که سبب بی اعتباری و عدم متابعت از آن را نشان دهد مصون مانده و صرف اعتراض به نظریه کارشناس و ارجاع به هیئت سه نفره کارشناسی از ناحیه وکیل خواندگان بدون تکیه بر مبنا علت موجه و مستدل و مستند سبب عدم متابعت از نظریه مذکور که با اوضاع واحوال محقق قضیه نیز انطباق دارد نمی گردد ازاین رو دادگاه به تجویز از ماده 260 قانون آیین دادرسی مدنی و با استنباط امکان صدور رأی بر مبنای آن جهاتی که فوقاً اشارت گردید دعوی اقامه شده خ. ه. را وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد 198و519 از همان قانون و مسائل المستحدث مندرج در متن و تبصره 2 ماده 6 از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 26/5/1376 خواندگان را به پرداخت مبلغ 000/000/820/2 ریال بابت ارزش سرقفلی به قیمت عادله و مبلغ 000/000/3 ریال بابت اجاره بهای پرداختی و پرداخت مبلغ 000/508/121 ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی به خ. ه. وارد کرده اند اعم از هزینه دادرسی، اوراق دفتر، حق الزحمه کارشناس و حق الوکاله وکیل د. ا. م. از رسیدگی د. ح. خ. ها صادر می نماید بدیهی است خ. ه. و وکیل مشارٌالیها مکلف اند به ترتیب مبالغ الف) 900/535/55 ریال ب) 000/960/57 ریال بابت مابه التفاوت هزینه دادرسی و نیز تمبر وکالتی به نفع صندوق دولت محترم جمهوری اسلامی پرداخت نمایند و دفتر دادگاه مکلف است قبل از اجرا دادنامه فوراً وجوه مذکور را مطالبه نموده و در صورت عدم ابطال تمبر از ناحیه وکیل خ. ه. د. اجرای تبصره 4 از ماده 104 قانون مالیات های مستقیم با ارسال رونوشتی از دادنامه میزان حکم قطعی را به حوزه مالیاتی مربوطه اطلاع داده تا مابه التفاوت آن را موردمحاسبه قرار دهند مع الوصف دادگاه اعلام می دارد حکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان م. ب.. رئیس شعبه 26 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ امیدواری رأی دادگاه تجدیدنظر استان پیرو دادنامه شماره 9209970220101131 مورخ 29/8/92 صادره از این دادگاه، ن. ب. ا. در ذکر مشخصات تجدیدنظرخواهان و دادنامه تجدیدنظر خواسته اشتباه صورت گرفته لذا بدین گونه اصلاح می گردد که در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. به طرفیت خانم ها ز. و الف. شهرت هردو م. نسبت به دادنامه شماره 9109970228601270 مورخ 16/12/91 صادره از شعبه 26 دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشتمل بر صدور قرار ردّ دادخواست تجدیدنظرخواهی مشارٌالیه از دادنامه 0409-900 مورخ 30/6/90 به لحاظ عدم رفع نقض در مهلت قانونی م. ب. ن. ب. ا. وکیل ت. ن. خ. تمبر دادرسی را باطل ننموده و با وصف ابلاغ اخطار رفع نقض در تاریخ 26/10/91 مع الوصف اقدامی در جهت ابطال تمبر دادرسی به عمل نیامده لذا قرار ردّ تجدیدنظر خواسته که بر این مبنا صادر گردیده صحیح و منطبق با قانون تشخیص این دادگاه مستنداً به ماده 353 قانون آیین دادرسی ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی آن را تأیید می نماید این رأی اصلاحی و به انضمام دادنامه 1131-920 مورخ 29/8/92 معتبراست. مستشاران شعبه 1 دادگاه تجدیدنظر استان تهران جلالوند ـ توکلی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت موضوع این پرونده، مطالبه ارزش سرقفلی و حقوق صنفی یک باب مغازه بر اساس قرارداد اجاره رسمی م. ب.. درخواست اولیه شامل مبلغ 3,000,000 ریال به عنوان اجاره بهای پرداختی و خسارات دادرسی مطرح گردید. دادگاه بدوی با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تخلیه مورد اجاره را مشروط به شرایط خاص قانونی تشخیص داد و به تفاوت میان حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی اشاره نمود. پس از بررسی مدارک و نظریه کارشناس، دادگاه مستاجرین را مستحق دریافت سرقفلی به مبلغ 820,200,000 ریال و همچنین اجاره بهای پرداختی و خسارات دادرسی اعلام کرد و رای به پرداخت این مبالغ صادر نمود. در ادامه، دادگاه تجدیدنظر به بررسی تجدیدنظرخواهی پرداخت و ب. ت. ب. عدم ابطال تمبر دادرسی و عدم رفع نقض در مهلت قانونی، قرار ردّ تجدیدنظرخواهی را تایید کرد. رای دادگاه بدوی و تجدیدنظر در تاریخ‌های مشخص به قوت خود باقی مانده و قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان بود. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/11/23 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که در آن فعالیت کسبی انجام شود، و مستاجر مرتکب تخلف نیز نگردد. لذا در صورت تعطیل بودن مورد اجاره یا تخلف مستاجر، حق مزبور ساقط می‌گردد. اما اگر مستاجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد، این حق حتی با احراز تخلف مستاجر، به قوت خود باقی است. با التفات به کلیه اوراق پرونده موارد معنونه وکیل خ. ه. د. پرونده محاکماتی امر چنین است: الف) مطالبه ارزش سرقفلی و صنفی یک باب مغازه موضوع قرارداد اجاره سند رسمی شماره 207643 مورخ 1380/06/13 دفترخانه شماره... تهران به قیمت روز با جلب نظر کارشناس ب) مطالبه مبلغ 3/000/000 ریال بابت اجاره بهاء پرداختی و احتساب خسارات دادرسی ج) دادگاه در مقام رسیدگی با تشکیل جلسات دادرسی به دلایل وکلای صحابه دعوی رسیدگی کرده و به اسناد و مدارک شان توجه نموده و با استماع اظهارات و مدافعات آنان به شرح لوایح ابرازی و تطبیق آن ها با موازین قانونی مراتب ذیل را مدنظر قرار می دهد. اولا: نظام حقوقی ایران تخلیه مورد اجاره تجاری را در مواردی موردپذیرش قرار داده آن را مقید به شروطی نموده است (من جمله قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 ) بر اساس قانون مذکور اصل این است که تخلیه مورد اجاره به جز موارد تصریح شده قانونی ممنوع است و فلسفه این اصل صرفا به منظور حقوق مستاجر م. ب. که درنتیجه اجرای این مقررات ایجاد گردیده و چنانچه درنتیجه اعمال و اجرای مقررات قانون مذکور معلوم و مشخص شود که مستاجر فاقد هرگونه حقی در مورد اجاره م. ب. موجر حق اعمال مالکیت خ. ر. ب. هر نحوی که مقتضی و صلاح بداند در مراجع ذی صلاح خواهد داشت ازاین رو تخلیه مورد اجاره در صورتی امکان پذیر و دارای اعتبار تلقی می‌گردد که ناشی از نص قانون باشد و مقنن آن را منصوصا بیان کرده باشد بدین لحاظ احکام مقرر در قانون مرقوم جنبه امری و تکلیفی دارد و ضمانت اجرایی عدم ایفاء تکالیف مزبور از جانب مستاجر اعمال قانون موضوع بحث م. ب. بنابراین طبیعی است توانایی و اختیار محکمه منصرف از حکم امری مقرر از همان قانون و ضمانت اجرایی ناظر بدان است درنتیجه دریافت حق کسب و پیشه و تجارت توسط مستاجر تابع شرایط قانون مذکور م. ب.. ثانیا: ازنظر تئوریک و عملی بین حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی تفاوت وجود دارد بدین نحو که حق کسب و پیشه و تجارت مختص محلی است که آن محل، محل استفاده تجاری به موجب مقررات قانونی باشد و در مانحن فیه برفرض تعطیل بودن مورد اجاره در طول مدت رابطه استیجاری ایجاد حقوق مکتسبه مستاجر محل تردید است زیرا با وصف موجود اساسا ابتدا حقی برای آنان ایجاد نشده تا محل موصوف واجد شرایط لازم امتیازات مربوط به اماکن تجاری باشد و موجر یا موجرین مکلف به پرداخت ما به ازای آن شوند لیکن در صورت اشتغال به کار و احراز تخلف مستاجر و حکومت آمره قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در موارد منصوصه قانونی این حقوق از وی ساقط می‌شود اما در سرقفلی حتی با احراز تخلف مستاجر این حقوق به قوت خود باقی است و در صورتی که مستاجر وجهی بابت سرقفلی پرداخت کرده باشد این حقوق می‌بایست لحاظ گردد بدین استدلال از تعبیر قانونی حق کسب و پیشه و تجارت سرقفلی دادگاه اصولا مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حاکم بر قضیه نمی داند نتیجتا رابطه حقوقی طرفین را مشمول مقررات دعوی ناظر به موضوع قرارداد فی مابین و حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 دانسته و چون ب. ت. ب. مفاد دادخواست و اوراق پرونده معلوم می‌شود که ملک تجاری م. ب. و مندرجات قرارداد حاکی است که مستاجرین وجهی بابت سرقفلی و حقوق صنفی به موجرین پرداخت کرده اند بدین لحاظ دادگاه مستاجرین را مستحق دریافت سرقفلی و حقوق صنفی به قیمت عادله در ملک تجاری می داند مفید این مطلب جلد 8 از بحث مسائل المستحدث کتاب تحریرالوسیله حضرت امام خمینی (ره) در مسائل 307 و 317 از مجموعه استفتاثات جلد دوم صفحات 165 و 171 م. ب. که حق تخلیه را منوط به پرداخت حق سرقفلی به مستاجر نموده است ازاین رو دادگاه با جمع بودن شرایط حاصله قانونی به منظور تعیین میزان سرقفلی محل مبادرت به صدور قرار کارشناسی نمود که کارشناس منتخبی دادگاه آقای ش.ج. پس از مطالعه پرونده و شرایط مذکور در آن و بازدید ازملک موضوع بحث که شامل یک باب مغازه به مساحت 80/18 مترمربع واقع در طبقه اول یک ساختمان هفت طبقه ساخته شده (شامل یک طبقه زیرزمین + طبقه همکف + پنج طبقه روی همکف) ساخته شده با اسکلت فلزی و پوشش سقف ها از تیرچه بلوک با عمری حدود بیست وپنج سال که تحت نام پاساژ ق. در آن فعالیت فروش لوازم یدکی اتومبیل انجام می‌شود کف این مغازه با پارکت چوبی خارجی فرش شده و... دارای آب و گاز مشترک و برق مستقل واقع در خیابان اکباتان بعد از کوچه ن. پاساژ ق. طبقه اول مقابل راه پله پلاک --- به ارزش 820/000/000/2 ریال تعیین و برآورد نموده است که پس از وصول به وکلای صحابه دعوی ابلاغ و از آن چنان تعرضی که سبب بی اعتباری و عدم متابعت از آن را نشان دهد مصون مانده و صرف اعتراض به نظریه کارشناس و ارجاع به هیات سه نفره کارشناسی از ناحیه وکیل خواندگان بدون تکیه بر مبنا علت موجه و مستدل و مستند سبب عدم متابعت از نظریه مذکور که با اوضاع واحوال محقق قضیه نیز انطباق دارد نمی گردد ازاین رو دادگاه به تجویز از ماده 260 قانون آیین دادرسی مدنی و با استنباط امکان صدور رای بر مبنای آن جهاتی که فوقا اشارت گردید دعوی اقامه شده خ. ه. را وارد و ثابت تشخیص و به استناد مواد 198 و 519 از همان قانون و مسائل المستحدث مندرج در متن و تبصره 2 ماده 6 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376/05/26 خواندگان را به پرداخت مبلغ 820/000/000/2 ریال بابت ارزش سرقفلی به قیمت عادله و مبلغ 3/000/000 ریال بابت اجاره بهای پرداختی و پرداخت مبلغ 121/508/000 ریال بابت کلیه خساراتی که به سبب طرح دعوی به خ. ه. وارد کرده اند اعم از هزینه دادرسی، اوراق دفتر، حق الزحمه کارشناس و حق الوکاله وکیل د. ا. م. از رسیدگی د. ح. خ. ها صادر می‌نماید بدیهی است خ. ه. و وکیل مشارٌالیها مکلف اند به ترتیب مبالغ الف) 900/535/55 ریال ب) 57/960/000 ریال بابت مابه التفاوت هزینه دادرسی و نیز تمبر وکالتی به نفع صندوق دولت محترم جمهوری اسلامی پرداخت نمایند و دفتر دادگاه مکلف است قبل از اجرا دادنامه فورا وجوه مذکور را مطالبه نموده و در صورت عدم ابطال تمبر از ناحیه وکیل خ. ه. د. اجرای تبصره 4 از ماده 104 قانون مالیات های مستقیم با ارسال رونوشتی از دادنامه میزان حکم قطعی را به حوزه مالیاتی مربوطه اطلاع داده تا مابه التفاوت آن را موردمحاسبه قرار دهند مع الوصف دادگاه اعلام می‌دارد حکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی درمحاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - امیدواری رای دادگاه تجدیدنظر استان پیرو دادنامه شماره --- مورخ 29/8/92 صادره از این دادگاه، ن. ب. ا. در ذکر مشخصات تجدیدنظرخواهان و دادنامه تجدیدنظر خواسته اشتباه صورت گرفته لذا بدین گونه اصلاح می‌گردد که در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. به طرفیت خانم ها ز. و الف. شهرت هردو م. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 16/12/91 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که مشتمل بر صدور قرار ردّ دادخواست تجدیدنظرخواهی مشارٌالیه از دادنامه --- - 900 مورخ 30/6/90 به لحاظ عدم رفع نقض در مهلت قانونی م. ب. ن. ب. ا. وکیل ت. ن. خ. تمبر دادرسی را باطل ننموده و با وصف ابلاغ اخطار رفع نقض در تاریخ 26/10/91 مع الوصف اقدامی در جهت ابطال تمبر دادرسی به عمل نیامده لذا قرار ردّ تجدیدنظر خواسته که بر این مبنا صادر گردیده صحیح و منطبق با قانون تشخیص این دادگاه مستندا به ماده 353 قانون آیین دادرسی ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی آن را تایید می‌نماید این رای اصلاحی و به انضمام دادنامه --- - 920 مورخ 29/8/92 معتبراست. مستشاران شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران