تنفیذ ضمنی انتقال منافع به غیر توسط موجر

تنفیذ ضمنی انتقال منافع ب. غ. توسط موجر خ. م.: موضوع این دعوی، درخواست تخلیه دو باب مغازه و دو باب انباری به دلیل انقضای مدت اجاره است. خ. ه. با استناد به اجاره‌نامه‌های رسمی، ادعا کرده‌اند که مالک قانونی و شرعی سرقفلی مغازه‌ها هستند و به خوانده، که نسبت خانوادگی با آنان دارد، اجازه استفاده از مغازه‌ها به صورت شفاهی و برای مدت یک سال داده‌اند که اکنون 15 سال از انقضای آن گذشته است. در دفاعیات، وکیل خوانده به رای هیات عمومی دیوان عالی کشور اشاره کرده و بیان نموده است که مستاجرانی که حق واگذاری ب. غ. را دارند، دیگر مالک منافع نخواهند بود و به این ترتیب، خ. ه. حق اقامه دعوی تخلیه را ندارند. دادگاه بدوی با استناد به مواد 494 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به تخلیه مغازه‌ها صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه به این نتیجه رسید که خواهان‌ها، علی‌رغم نداشتن حق انتقال منافع به غیر، اقدام به انتقال آن کرده و بنابراین رابطه استیجاری آنان با موجر قطع شده است. در نتیجه، حکم به بطلان دعوی خ. ه. صادر و رای بدوی نقض گردید. رای تجدیدنظر قطعی و حضوری است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/09/10 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، اگر مستاجر حق انتقال منافع ب. غ. را نداشته، اما منافع را به دیگری منتقل کند و موجر تعرضی نسبت به آن نکند، اماره ای بر تنفیذ انتقال از سوی موجر است. رای دادگاه بدوی در خصوص دعوی خ. ه.( 1 - فا.ب. و....و....و....... همگی با وکالت آقای م. م.خ.)به طرفیت خوانده (الف. ب. با وکالت آقای س.م. الف.) دایر بر محکومیت خوانده به تخلیه دو باب مغازه به انضمام دو باب انباری به لحاظ انقضاء مدت اجاره با احتساب خسارات دادرسی، وکیل خ. ه. د. توجیه ادعای خود نوشته است ،موکلین به موجب اجاره نامه های رسمی پیوست دادخواست تقدیمی مالکین قانونی و شرعی سر قفلی دو باب مغازه واقع در خیابان سعدی هستند ،که موکلین متفقا اجازه استفاده از مغازه مذکور را برای مدت یک سال به صورت شفاهی به خوانده که عمو و برادر موکلین میباشد، داده اند، و اکنون قریب 15 سال است که از تاریخ انقضاء مدت اجاره سپری گردیده است ،لکن مراجعات مکرر موکلین و علی رغم ارسال دو فقره اظهارنامه به خوانده جهت تخلیه یا تنظیم اجاره نامه به قیمت عادله روز، مفید فایده واقع نگردیده است و خوانده از تخلیه مغازه مورد بحث استنکاف ورزیده است ،اینک موضوع خواسته مورد مطالبه است ،وکیل خوانده دفاعا متعرض شده است، ب. ت. ب. اینکه از سوی هیات عمومی دیوان عالی کشور رایی صادر شده است و در آن صراحتا مقرر شده است مستاجری که با استفاده از حق واگذاری به غیر، قسمتی از مورد اجاره خ. ر. ب. دیگری واگذار نماید ،بعد از انقضا ء مدت اجاره دیگر مالک منافع قسمت واگذار شده ،نیست و تصرفی در این قسمت برای وی باقیمانده است تا ایشان بتواند تخلیه مورد اجاره و با تعدیل اجاره بهای آن را از مستاجر جدید بخواهد ،و در چنین مواردی، رابطه حقوقی مستاجر سابق نسبت به قسمتی که واگذار کرده است ،قطع گردیده و بین مستاجر جدید با مالک رابطه استیجاری بر قرار می‌گردد، خ. ه. که مستاجر اول بوده اند مورد اجاره را به موکل اجاره داده اند در حالی که حتی اجازه واگذاری مورد اجاره را جزئا یا کلا ب. غ. نداشته اند و با گذشت مدت زمان طولانی با تقدیم دادخواست حاضر تقاضای تخلیه مورد اجاره را نموده اند، بنابر این رد دعوی آنان مورد استدعاست، ضمنا اضافه نموده است معلوم نیست چرا وکیل محترم خ. ه. دو فقره اجاره نامه رسمی را پیوست دادخواست خود نموده است ،زیرا اجاره نامه رسمی شماره 1105 مورخ 45/12/16 ، متعلق به مرحوم غ. ب. که پدر موکل و خواهان هاست و ارتباطی به خ. ه. ندارد دیگر اینکه مطابق سند عادی مورخ 77/3/2 ، که پیوست است ،موکل علاوه بر اینکه مستاجر ملک بوده ،مالک مشاعی مورد اجاره نیز می‌باشد، و بحث اجاره ملک مطرح نبوده بلکه این مغازه موروثی، چندین سال در ید چندین برادر بوده و از سال 77 به دست موکل افتاده است و رابطه استیجاری مطرح نیست که دعوی تخلیه مصداق داشته باشد، در پایان استدعا دارد سند عادی مورخ 77/7/2 ، به خ. ه. ارائه و توضیحات آنان استماع گردد ،اولا:ن. ب. ا. مطابق سند رسمی اجاره به شماره 1105 مورخ 45/12/16 شش دانگ منافع یک باب از مغازه های مورد ترافع در قید اجاره حاج غ. ب.(مورث آقایان م. و الف. دو نفر از خ. ه. -و خوانده)بوده و مطابق اجاره نامه عادی مورخ 77/3/2 ، قدر السهم خ. ه. برای مدت یک سال در قید اجاره خوانده قرا ر گرفته است ،و ن. ب. ا. مدت اجاره پایان پذیرفته و در حین انعقاد عقد اجاره نیز سر قفلی پرداخت نشده است، بنابر این با انقضاء مدت اجاره رابطه استیجاری طرفین گسیخته می‌شود ،ثانیا: ن. ب. ا. مطابق اجاره نامه رسمی شماره 1096 مورخ 1345/12/13 ، یک باب مغازه دو دهنه واقع در بخش --- تهران موضوع پلاک ثبتی.....فرعی از --- در قید اجاره رسمی آقای ح.ع.م. و احداز خ. ه. (م. ب.)بوده و آقای م. نیز مطابق مبایعه نامه عادی، تمام حق و حقوق خ. ر. ب. مرحوم الف.ب. ب. مورث خواهان های دیگر (فاطمه - م. - ن. - ح. - م. - ح. همگی ب. و خانم ص. ی.) واگذار نموده است، ن. ب. ا. مطابق اجاره نامه عادی مورخ 77/3/2 خ. ه. عین مستاجره موضوع اجاره نامه صد ر الذکر را برای مدت یک سال در قید اجاره خوانده قرار داده اند، ن. ب. ا. مدت اجاره پایان پذیرفته و حق سر قفلی نیز در حین انعقاد عقد اجاره پرداخت نشده است ،بنابر این دعوی خ. ه. د. مورد هر دو مغازه ثابت تشخیص می‌شود و به استناد ماده 494 - از ق. م ،و مواد 198 و 519 - از ق.آ.د.م، حکم به تخلیه مغازه های مورد اجاره موصوف صادر و اعلام می‌گردد، آراء صادره ظرف روز تجدید پذیر است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران -مدد شیرزاد ثمرین رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظر خواهی آقای س.م. الف. به وکالت از آقای …. ب. به طرفیت اقایان و خانم ها ف.، م.، ح.، ن.، م.، ح.، الف. و م. ب. و ص. ی. از دادنامه شماره --- مورخ 94/1/19 صادره از شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به تخلیه عین مستاجره (مغازه) به جهت انقضای مهلت صادر گردیده وارد است زیرا خواهان های اولیه حسب محتویات پرونده و دادخواست تقدیمی مالک منافع عین مستاجره و خود مستاجر آن بوده و رابطه استیجاری آنان با موجر بر اساس قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 منعقد گردیده و هرچند حسب ادعای آنان حق انتقال منافع ب. غ. را نداشته اند ولی علی هذا اقدام به انتقال منافع به حدود 15 سال قبل نموده و از آن جا که موجر نیز تعرضی نسبت به انتقال منافع ب. غ. ننموده خود اماره ای به تنفیذ آن است و با عنایت به اینکه هرگاه مستاجر منافع مورد اجاره را کلا ویا جزا ب. غ. انتقال دهد به موجب رای وحدت رویه 9 مورخ 55/3/10 دیوان محترم عالی کشور روابط استیجاری او با موجر و علقه وی یا عین مستاجره قطع می‌گردد و دیگر مالکیتی نسبت به منفع نداشته تا بتواند از قبل آن دعوی تخلیه را اقامه نماید ضمن این که در چنین رابطه استیجاری صرف انقضا مدت اجاره از موجبات تخلیه نیست و رابطه استیجاری مستاجر دوم با موجر اصلی برقرار می‌گردد لذا به استناد مواد 348 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض رای تجدیدنظرخواسته حکم به بطلان دعوی خواهان های اولیه را صادرو اعلام می‌دارد رای حضوری و قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار و مستشار یوسف یعقوبی محمودآبادی - علی مداح