حدود اختیارات هیات مدیره آپارتمان ها

رأی دادگاه بدوی در مورد دعوی آقای س.م. به وکالت از آقای ع.ف. به‌طرفیت هیأت مدیره ساختمان و آقای ….ف. به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر ابطال صورت‌جلسه مورخه 1389/8/5 هیات مدیره ساختمان در موافقت با جابجایی در اختصاصی محل استقرار خ. ر. د. (داروخانه) از راهرو ورودی ساختمان به بیرون آن و اعاده وضع محل استقرار در، با احتساب خسارات دادرسی، از توجه به اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه مفاد دادخواست و توضیحات و دفاعیات آقای ف.م. از اعضای هیأت مدیره ساختمان و خ. ر. د. در جلسه دادرسی، دادگاه دعوی مطروحه را وارد نمی‌داند چه آن‌که اولاً، واحد تحت تصرف خ. ر. د. داروخانه م. ب. و تردد مشتریان داروخانه از طریق در ورودی مجتمع مسکونی، نه‌تنها موجب شلوغی و ازدحام عده‌ای کثیری از افراد ناشناس در راهروی ساختمان و بی‌نظمی آن می‌شود. حتی ممکن است، امنیت اموال عمومی (مشترک) یا اختصاصی ساکنین ساختمان را به خطر بیندازد و این جابجایی در نه‌تنها موجب ورود ضرر به خواهان نشده است. بلکه منفعت زیادی را برای وی و دیگر ساکنین به بار آورده است و با قاعده لاضرر و اصل 40 قانون اساسی در عدم ورود هرگونه ضرر به خواهان انطباق کامل دارد . ثانیاً، گرچه راهرو جزء مشاعات ساختمان است، اما در ورودی هر واحد جزء حصه اختصاصی آن است و جابجایی در، دخل و تصرف در حصه اختصاصی ملک است، نه مشترکات آن. ثالثاً، به‌صراحت ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها، هر یک از مالکین می‌تواند برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود، عملیات و تغییراتی را انجام دهد و چنانچه این تغییرات در خصوص محل در باشد منوط به موافقت اکثریت مالکین م. ب. که این موافقت در تغییر محل در واحد تحت تصرف خ. ر. د. با رعایت ماده مذکور و اخذ موافقت اکثریت قریب به‌اتفاق سایر مالکین صورت گرفته است. رابعاً، بند پ و ج ماده 11 قانون مذکور در رابطه با وظایف مجمع عمومی به‌صراحت راجع به اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تفویض اختیار به مدیران به‌منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان اشاره دارد و در دعوی مطروحه در کنار اجازه و موافقت مالکین در جابجایی محل در ورودی واحد خوانده ردیف دوم، تعهداتی را برای نامبرده در نظر گرفته‌اند که شامل نقاشی قسمتی از ساختمان و اتوماتیک کردن در پارکینگ، تعویض در ورودی، نصب سرویس دوربین مداربسته برای کل ساختمان بوده است. که برابر قانون موصوف و با تصویب اکثریت مالکین و طی قراردادی بین هیات مدیره ساختمان و خ. ر. د. صورت گرفته است. بنابراین بنا به موارد معنونه و به استناد ماده 1257 قانون مدنی، حکم به رد دعوا صادر و اعلام می‌شود. حکم صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه 21دادگاه عمومی حقوقی تهران زارع رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی ع.ف. با وکالت س.م. نسبت به دادنامه شماره 1263-920 مورخه 1392/11/19 صادره از شعبه محترم 21 دادگاه عمومی حقوقی تهران‌که به‌موجب آن حکم به رد دعوی ت. ن. خ. به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر ابطال صورت‌جلسه مورخه 1389/8/5 هیأت مدیره ساختمان در موافقت با جابجایی درب اختصاصی محل استقرار ت. ن. خ. از راهرو ساختمان به بیرون و اعاده وضع محل استقرار درب و خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است ب. ت. ب. محتویات پرونده ملاحظه لایحه دفاعیه ت. ن. خ. متضمن جهات موجه در نقض است. زیرا آنچه از مفاد آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان ها به‌ویژه بند ب و ث از ماده 11 استنباط می‌گردد اختیارات هیأت مدیره و نگهداری و محافظت و هر آنچه مربوط به اداره ساختمان و استفاده بهینه از ساختمان با وضع موجود م. ب. بوده نه تصرف و تغییر در مشاعات، بدیهی است هرگونه تغییر و تصرف در مشاعات نیازمند به موافقت کلیه مالکین مشاعی م. ب.. ت. ن. خ. توافقی با اقدامات ت. ن. خ. اعلام نکرده است و مطابق بند ج ماده 4 آیین‌نامه قانون صدرالذکر نمای خارجی ساختمان از مشاعات م. ب.. بنابراین دادگاه مستنداً به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، مستنداً به مواد 9 قانون تملک آپارتمان‌ها و مواد 3 و 11 آیین‌نامه قانون مذکور و ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر ابطال مصوبه صورت‌جلسه مورخه 1389/8/5 هیأت مدیره ساختمان پزشکان و اعاده درب ورودی ت. ن. خ. به حالت اول صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره قطعی است . رئیس و مستشار شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران صفیری - موذن فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی حدود اختیارات هیات مدیره آپارتمان ها در تاریخ 23 مهر 1393، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوایی مربوط به ابطال صورتجلسه هیات مدیره ساختمان رسیدگی کرد و حکم به رد دعوی صادر نمود. دادگاه با استناد به ماده 9 قانون تملک آپارتمان‌ها، اعلام کرد که تغییرات در قسمت‌های اختصاصی با موافقت اکثریت مالکین انجام شده و جابه‌جایی درب داروخانه نه تنها موجب شلوغی و خطر برای ساکنین نشده، بلکه منفعتی نیز برای آن‌ها به همراه داشته است. پس از صدور این حکم، تجدیدنظرخواهی انجام شد. در دادگاه تجدیدنظر استان، ب. ت. ب. عدم توافق در تغییرات و ضرورت کسب موافقت کلیه مالکین برای هرگونه تغییر در مشاعات، حکم به نقض رای بدوی و ابطال مصوبه صورتجلسه هیات مدیره صادر گردید و درب ورودی داروخانه به حالت اولیه خود بازگردانده شد. این رای قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/07/23 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: اختیارات هیات مدیره آپارتمان ها صرفا محدود به اداره ساختمان و استفاده بهینه از آن با وضع موجود بوده و این اختیارات منصرف از تصرف و تغییر در مشاعات است. در مورد دعوی آقای س.م. به وکالت از آقای ع.ف. به‌طرفیت هیات مدیره ساختمان و آقای ….ف. به خواسته رسیدگی و صدور حکم مبنی بر ابطال صورت‌جلسه مورخه 1389/08/05 هیات مدیره ساختمان در موافقت با جابه جایی در اختصاصی محل استقرار خ. ر. د. (داروخانه) از راهرو ورودی ساختمان به بیرون آن و اعاده وضع محل استقرار در، با احتساب خسارات دادرسی، از توجه به اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه مفاد دادخواست و توضیحات و دفاعیات آقای ف.م. از اعضای هیات مدیره ساختمان و خ. ر. د. در جلسه دادرسی، دادگاه دعوی مطروحه را وارد نمی‌داند چه آن‌که اولا، واحد تحت تصرف خ. ر. د. داروخانه م. ب. و تردد مشتریان داروخانه از طریق در ورودی مجتمع مسکونی، نه‌تنها موجب شلوغی و ازدحام عده‌ای کثیری از افراد ناشناس در راهروی ساختمان و بی‌نظمی آن می‌شود. حتی ممکن است، امنیت اموال عمومی (مشترک) یا اختصاصی ساکنین ساختمان را به خطر بیندازد و این جابه جایی در نه‌تنها موجب ورود ضرر به خواهان نشده است. بلکه منفعت زیادی را برای وی و دیگر ساکنین به بار آورده است و با قاعده لاضرر و اصل 40 قانون اساسی در عدم ورود هرگونه ضرر به خواهان انطباق کامل دارد. ثانیا، گرچه راهرو جزء مشاعات ساختمان است، اما در ورودی هر واحد جزء حصه اختصاصی آن است و جابه جایی در، دخل و تصرف در حصه اختصاصی ملک است، نه مشترکات آن. ثالثا، به‌صراحت ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها، هر یک از مالکین می‌تواند برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود، عملیات و تغییراتی را انجام دهد و چنانچه این تغییرات در خصوص محل در باشد منوط به موافقت اکثریت مالکین م. ب. که این موافقت در تغییر محل در واحد تحت تصرف خ. ر. د. با رعایت ماده مذکور و اخذ موافقت اکثریت قریب به‌اتفاق سایر مالکین صورت گرفته است. رابعا، بند پ و ج ماده 11 قانون مذکور در رابطه با وظایف مجمع عمومی به‌صراحت راجع به اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تفویض اختیار به مدیران به‌منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان اشاره دارد و در دعوی مطروحه در کنار اجازه و موافقت مالکین در جابه جایی محل در ورودی واحد خوانده ردیف دوم، تعهداتی را برای نامبرده در نظر گرفته‌اند که شامل نقاشی قسمتی از ساختمان و اتوماتیک کردن در پارکینگ، تعویض در ورودی، نصب سرویس دوربین مداربسته برای کل ساختمان بوده است. که برابر قانون موصوف و با تصویب اکثریت مالکین و طی قراردادی بین هیات مدیره ساختمان و خ. ر. د. صورت گرفته است. بنابراین بنا به موارد معنونه و به استناد ماده 1257 قانون مدنی، حکم به رد دعوا صادر و اعلام می‌شود. حکم صادره ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی ع.ف. با وکالت س.م. نسبت به دادنامه شماره --- - 920 مورخه 1392/11/19 صادره از شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران‌که به‌موجب آن حکم به رد دعوی ت. ن. خ. به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر ابطال صورت‌جلسه مورخه 1389/08/05 هیات مدیره ساختمان در موافقت با جابه جایی درب اختصاصی محل استقرار ت. ن. خ. از راهرو ساختمان به بیرون و اعاده وضع محل استقرار درب و خسارات دادرسی صادر و اعلام گردیده است ب. ت. ب. محتویات پرونده ملاحظه لایحه دفاعیه ت. ن. خ. متضمن جهات موجه در نقض است. زیرا آنچه از مفاد آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان ها به‌ویژه بند ب و ث از ماده 11 استنباط می‌گردد اختیارات هیات مدیره و نگهداری و محافظت و هر آنچه مربوط به اداره ساختمان و استفاده بهینه از ساختمان با وضع موجود م. ب. بوده نه تصرف و تغییر در مشاعات، بدیهی است هرگونه تغییر و تصرف در مشاعات نیازمند به موافقت کلیه مالکین مشاعی م. ب.. ت. ن. خ. توافقی با اقدامات ت. ن. خ. اعلام نکرده است و مطابق بند ج ماده 4 آیین‌نامه قانون صدرالذکر نمای خارجی ساختمان از مشاعات م. ب.. بنابراین دادگاه مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، مستندا به مواد 9 قانون تملک آپارتمان‌ها و مواد 3 و 11 آیین‌نامه قانون مذکور و ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم بر ابطال مصوبه صورت‌جلسه مورخه 1389/08/05 هیات مدیره ساختمان پزشکان و اعاده درب ورودی ت. ن. خ. به حالت اول صادر و اعلام می‌گردد. رای صادره قطعی است. رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران