درخواست تأیید فسخ به دلیل غبن فاحش علیرغم اسقاط کافه خیارات

رأی خلاصه جریان پرونده آقای م.الف. ک. به وکالت از آقای ب. م. در تاریخ 1393/6/12 با تقدیم دادخواست به دادگستری شهرستان ارومیه علیه آقای …. ع.ک. اقامه دعوی کرده و درخواست رسیدگی با خواسته تأیید فسخ بیع موضوع قرارداد شماره ... مورخه 1392/6/10 را با احتساب هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل م. ب. پنجاه و یک میلیون ریال را نموده است و به شرح متن دادخواست مدعی گردیده موکل م. ا. با وکالت خانم ز. م. با خوانده دعوی قرارداد فوق‌الذکر را تنظیم نموده که در جریان استعلام و قبل از تنظیم سند متوجه غبن فاحش در بیع گردیده که ابتداء در مقام فسخ بیع مذکور برآمده که دعوی مطروحه با ایراد شکلی مواجه گردیده حال با لحاظ قرار دادن مدلول ماده فوق و ماده 417 و اعمال نظریه مورخه 1392/12/12 کارشناس رسمی دادگستری موکل با اعلام فسخ معامله موصوف از دادگاه درخواست تأیید فسخ مذکور را دارد. با جری تشریفات قانونی و تعیین وقت رسیدگی طرفین دعوی به رسیدگی دعوت گردیده و آقای م. ع.الف. با ارائه وکالتنامه شماره ... خ. ر. ب. عنوان وکیل خوانده دعوی تعرفه کرده و لایحه وی تحت شماره ... مورخه 1393/10/23 ثبت دفتر دادگاه بدوی گردیده است در جلسه رسیدگی مورخه 1393/10/23 وکیل خواهان دعوی خود را ب. ش. د. تقدیمی دانسته و وکیل خ. د. م. دفاع بیان داشته ... در تاریخ 1392/6/10 مبایعه‌نامه مختلف فیه منعقد گردیده برابر بند 5 از ماده 6 همین مبایعه‌نامه طرفین آگاهی کامل به قیمت روز پیدا کرده و با امضاء آن طرح هرگونه ادعائی ر. ا. خ. ساقط کرده‌اند در بند 6 ماده 6 قرار داد کلیه خیارات از جمله خیار غبن را اسقاط نموده و خواهان اساساً دیگر حق طرح دعوی را ندارد. صرف‌نظر از این مطلب خیار غبن فوری است در حالی که مبایعه‌نامه در تاریخ 1392/6/10 تنظیم گردیده و پس از آن موکل اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تحت کلاسه 920916 دادگاه عمومی ارومیه نموده وکیل خ. ب. ت. لایحه صحت معامله را صریحاً تأیید نموده و متعهد شده که موکل وی تا آخر ب. سال 1392اقدام به تنظیم سند نماید که همه این اقدام مؤید آنست که خواهان علم کافی نسبت به قیمت داشته و به عبارتی اسقاط مجدد خیار غبن نموده است. نظریه کارشناس کاملاً یک طرفه بوده ملک مورد معامله دارای یک باب مغازه است که در حال حاضر به صورت داروخانه استفاده می‌شود و سرقفلی آن واگذار شده و پس از کسر قیمت سرقفلی مغازه ملک موصوف کلنگی بوده و قیمت توافق شده بالاترین قیمت بوده است و حتی ایشان نزد مشاور املاک دیگر قیمت را کمتر از آنچه معامله شده اعلام کرده بودند قابل عنایت اینکه قبل از انعقاد قرارداد مورد استناد مادر مالک با وکالتنامه اقدام به فروش ملک مورد معامله به موکل کرده بودند به قیمتی کمتر از قیمت مقرر در این قرار داد سپس کاشف به عمل آمد که ایشان حق فروش نداشته و د. ا. م. خواهر مالک با دریافت وکالتنامه دیگر از مالک اقدام به فروش کرده است که همه این اقدامات بیانگر اطلاع از قیمت ملک بوده است. وکیل خواهان در ادامه رسیدگی اظهار داشته «... موکل به تصور اینکه قیمت مقید در مبایعه‌نامه واقعاً‌ منصفانه است مطلبی در آن تاریخ عنوان نکرده ولی در مقطع تنظیم سند متوجه غبن فاحش در بیع گردیده اسقاط خیار غبن که بیشتر بدون تصریح و یا تفهیم آن به بایع صورت می‌گیرد به صورت کلیشه‌ای است و شامل غبن فاحش نمی‌گردد ارجاع به کارشناس می‌تواند مؤید این امر باشد دادگاه با خاتمه دادرسی و اعلام کفایت در رسیدگی مبادرت به صدور رأی نموده و به شماره 9301046 مورخه 1393/10/24 ثبت گردیده و مفاداً با این استدلال که ... ن. ب. ا. طرفین به شرح مفاد بند 6 - 6 قرارداد عادی بیع مورخه 1392/6/10 کلیه خیارات بیع از جمله خیار غبن را از عهده خود ساقط کرده‌اند و با وصف اسقاط خیار غبن دادگاه دعوی را بلادلیل و غیرموجه تلقی و حکم بر بی‌حقی خواهان صادر نموده است این رأی در تاریخ 1393/11/8 به وکیل خواهان ابلاغ گردیده و مشارالیه نیز در تاریخ 1393/12/6 دادخواست فرجام‌خواهی تقدیم دفتر دادگاه بدوی کرده و به شرح لایحه منضم به دادخواست مدعی گردیده غبن فاحش قابل مسامحه نبوده و نمی‌باشد و لازمه ثبوت این امر ارجاع امر به کارشناس و هیئت کارشناسی را ایجاب می‌نماید درخواست رسیدگی را دارد. با جری تشریفات قانونی و انجام تبادل لوایح وکیل فرجام‌خوانده لایحه تقدیم که تحت شماره 500294 مورخه 1394/2/3 ثبت دفتر دادگاه نخستین گردیده است وکیل فرجام‌خوانده مرقوم داشته ... اولاً با امضاء‌ مبایعه‌نامه کلیه مندرجات اعم از چاپی و دست‌نویس مورد گواهی قرار گرفته و واجد اثر حقوقی است ثانیاً سرقفلی مغازه واقع شده در طبقه همکف به دیگری واگذار شده و این مغازه تمامی همکف را شامل شده و خانه کلنگی بوده و قدمت بیش از چهل سال را دارد و قیمت مورد توافق بسیار بالاتر از قیمت روز معامله بوده است ثالثاً نظریه کارشناس که بدان استناد شده یکسویه تنظیم گردیده و فاقد ارزش قانونی است و گواهی مشاور املاک و شهادت دیگر مطلعین مؤید آنست که ملک در زمان معامله به قیمتی بیش از پنجاه تا صد میلیون معامله شده است رابعاً : ف. خ. توسط وکیل خویش در شعبه یازده دادگاه عمومی ارومیه و در پرونده کلاسه 920916 صحت معامله را پذیرفته و صرف‌نظر از بند 6 - 6 قرارداد دلیلی بر اسقاط مجدد حق خیار غبن به شمار می‌رود توضیح اینکه دعوی الزام پذیرفته شده و در مرحله اجرای حکم م. ب. لذا تقاضای رد دعوی خواهان را دارد. با تکمیل پرونده جهت ادامه رسیدگی پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده و در دستور کار این شعبه م. ب.. هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید و پس از قرائت گزارش عضو ممیز و ملاحظه محتویات پرونده مشاوره و چنین رأی می‌دهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور بر رسیدگی دادگاه و دادنامه‌ی صادره اشکال وارد است اصولاً هنگامی دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و مبادرت به صدور رأی می‌نماید که قانوناً به همه ادله طرفین رسیدگی و نفیاً و یا اثباتاً‌ درباره آن‌ها اظهارنظر کند ن. ب. ا. خواسته صدور حکم به تأیید فسخ بیع به علت غبن فاحش است و طبق ماده 420 از قانون مدنی پس از علم به غبن فسخ فوریت دارد لازم بود دادگاه بدواً با مطالبه پرونده‌های استنادی طرفین از آن جمله پرونده کلاسه 931101شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه و پرونده کلاسه 920916 شعبه یازدهم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه و احضار طرفین تکلیف می‌کرد که مستندات خود را از آن پرونده‌ها تعیین و دادگاه هم رأساً اگر نکته‌ای در ارتباط با ادعای آنان باشد آن را استخراج و ثبت و ب. ت. ب. قرائن و امارات و عرف جاریه و تحقیق از طرفین و شهود و بنگاه معلوم کند که در چه تاریخی مسأله غبن فاحش را با خریدار مطرح ساخته است در صورت احراز آن سپس قانوناً و عرفاً وفق مقررات به اصل تحقق غبن فاحش به طرق مقتضی رسیدگی و حسب نتیجه حاصله با رعایت قوانین موضوعه مبادرت به صدور حکم نماید لذا بنا به مراتب مرقوم رسیدگی ناقص بوده و مستنداً به بند 5 ماده 371 و ماده 396 قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه‌ی فرجام‌خواسته نقض و طبق بندهای الف مواد 401 و 405 قانون مزبور رسیدگی بعدی به دادگاه صادرکننده رأی یا شعبه قائم مقام قانونی آن ارجاع می‌شود. رئیس و عضو معاون شعبه 3 دیوان عالی کشور ح. غ. پ. - محمدرضا سلطانیان فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی درخواست تأیید فسخ به دلیل غبن فاحش علیرغم اسقاط کافه خیارات در تاریخ 12 شهریور 1393، دادخواستی به دادگستری شهرستان ارومیه ارائه شد که در آن درخواست فسخ قراردادی به دلیل غبن فاحش مطرح گردید. خ. د. ا. دادخواست ادعا کرد که در زمان تنظیم قرارداد متوجه غبن فاحش شده و خواستار رسیدگی و تایید فسخ قرارداد است. در دفاعیات، خوانده به اسقاط خیارات، از جمله خیار غبن، اشاره کرده و مدعی شد که خواهان حق طرح دعوی ندارد. دادگاه بدوی با استناد به اسقاط خیار غبن، دعوی را غیرموجه تشخیص داد و حکمی مبنی بر بی‌حقی خواهان صادر کرد. این رای به وکیل خواهان ابلاغ شد و او به دیوان عالی کشور فرجام‌خواهی نمود و ادعا کرد که غبن فاحش قابل مسامحه نیست و نیاز به ارجاع به کارشناس دارد. دیوان عالی کشور پس از بررسی پرونده به این نتیجه رسید که دادگاه بدوی به تمامی ادله طرفین رسیدگی نکرده و مستندات لازم را از پرونده‌های مرتبط احضار نکرده است. لذا، با استناد به بند 5 ماده 371 و ماده 396 قانون آیین دادرسی مدنی، دادنامه فرجام‌خواسته را نقض و رسیدگی مجدد را به دادگاه صادرکننده رای ارجاع داد. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/04/03 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: علیرغم اسقاط کلیه خیارات در مبایعه نامه، دعوی تایید فسخ به دلیل غبن فاحش قابل رسیدگی است. رای خلاصه جریان پرونده آقای م.الف. ک. به وکالت از آقای ب. م. در تاریخ 1393/06/12 با تقدیم دادخواست به دادگستری شهرستان ارومیه علیه آقای …. ع.ک. اقامه دعوی کرده و درخواست رسیدگی با خواسته تایید فسخ بیع موضوع قرارداد شماره... مورخه 1392/06/10 را با احتساب هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل م. ب. پنجاه و یک میلیون ریال را نموده است و به شرح متن دادخواست مدعی گردیده موکل م. ا. با وکالت خانم ز. م. با خوانده دعوی قرارداد فوق‌الذکر را تنظیم نموده که در جریان استعلام و قبل از تنظیم سند متوجه غبن فاحش در بیع گردیده که ابتداء در مقام فسخ بیع مذکور برآمده که دعوی مطروحه با ایراد شکلی مواجه گردیده حال با لحاظ قرار دادن مدلول ماده فوق و ماده 417 و اعمال نظریه مورخه 1392/12/12 کارشناس رسمی دادگستری موکل با اعلام فسخ معامله موصوف از دادگاه درخواست تایید فسخ مذکور را دارد. با جری تشریفات قانونی و تعیین وقت رسیدگی طرفین دعوی به رسیدگی دعوت گردیده و آقای م. ع.الف. با ارائه وکالتنامه شماره... خ. ر. ب. عنوان وکیل خوانده دعوی تعرفه کرده و لایحه وی تحت شماره... مورخه 1393/10/23 ثبت دفتر دادگاه بدوی گردیده است در جلسه رسیدگی مورخه 1393/10/23 وکیل خواهان دعوی خود را ب. ش. د. تقدیمی دانسته و وکیل خ. د. م. دفاع بیان داشته... در تاریخ 1392/06/10 مبایعه‌نامه مختلف فیه منعقد گردیده برابر بند 5 از ماده 6 همین مبایعه‌نامه طرفین آگاهی کامل به قیمت روز پیدا کرده و با امضا آن طرح هرگونه ادعائی ر. ا. خ. ساقط کرده‌اند در بند 6 ماده 6 قرار داد کلیه خیارات از جمله خیار غبن را اسقاط نموده و خواهان اساسا دیگر حق طرح دعوی را ندارد. صرف‌نظر از این مطلب خیار غبن فوری است در حالی که مبایعه‌نامه در تاریخ 1392/06/10 تنظیم گردیده و پس از آن موکل اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی تحت کلاسه --- دادگاه عمومی ارومیه نموده وکیل خ. ب. ت. لایحه صحت معامله را صریحا تایید نموده و متعهد شده که موکل وی تا آخر ب. سال 1392 اقدام به تنظیم سند نماید که همه این اقدام موید آنست که خواهان علم کافی نسبت به قیمت داشته و به عبارتی اسقاط مجدد خیار غبن نموده است. نظریه کارشناس کاملا یک طرفه بوده ملک مورد معامله دارای یک باب مغازه است که در حال حاضر به صورت داروخانه استفاده می‌شود و سرقفلی آن واگذار شده و پس از کسر قیمت سرقفلی مغازه ملک موصوف کلنگی بوده و قیمت توافق شده بالاترین قیمت بوده است و حتی ایشان نزد مشاور املاک دیگر قیمت را کمتر از آنچه معامله شده اعلام کرده بودند قابل عنایت اینکه قبل از انعقاد قرارداد مورد استناد مادر مالک با وکالتنامه اقدام به فروش ملک مورد معامله به موکل کرده بودند به قیمتی کمتر از قیمت مقرر در این قرار داد سپس کاشف به عمل آمد که ایشان حق فروش نداشته و د. ا. م. خواهر مالک با دریافت وکالتنامه دیگر از مالک اقدام به فروش کرده است که همه این اقدامات بیانگر اطلاع از قیمت ملک بوده است. وکیل خواهان در ادامه رسیدگی اظهار داشته «... موکل به تصور اینکه قیمت مقید در مبایعه‌نامه واقعا‌ منصفانه است مطلبی در آن تاریخ عنوان نکرده ولی در مقطع تنظیم سند متوجه غبن فاحش در بیع گردیده اسقاط خیار غبن که بیشتر بدون تصریح و یا تفهیم آن به بایع صورت می‌گیرد به صورت کلیشه‌ای است و شامل غبن فاحش نمی‌گردد ارجاع به کارشناس می‌تواند موید این امر باشد دادگاه با خاتمه دادرسی و اعلام کفایت در رسیدگی مبادرت به صدور رای نموده و به شماره 9301046 مورخه 1393/10/24 ثبت گردیده و مفادا با این استدلال که... ن. ب. ا. طرفین به شرح مفاد بند 6 - 6 قرارداد عادی بیع مورخه 1392/06/10 کلیه خیارات بیع از جمله خیار غبن را از عهده خود ساقط کرده‌اند و با وصف اسقاط خیار غبن دادگاه دعوی را بلادلیل و غیرموجه تلقی و حکم بر بی‌حقی خواهان صادر نموده است این رای در تاریخ 1393/11/08 به وکیل خواهان ابلاغ گردیده و مشارالیه نیز در تاریخ 1393/12/06 دادخواست فرجام‌خواهی تقدیم دفتر دادگاه بدوی کرده و به شرح لایحه منضم به دادخواست مدعی گردیده غبن فاحش قابل مسامحه نبوده و نمی‌باشد و لازمه ثبوت این امر ارجاع امر به کارشناس و هیات کارشناسی را ایجاب می‌نماید درخواست رسیدگی را دارد. با جری تشریفات قانونی و انجام تبادل لوایح وکیل فرجام‌خوانده لایحه تقدیم که تحت شماره 500294 مورخه 1394/02/03 ثبت دفتر دادگاه نخستین گردیده است وکیل فرجام‌خوانده مرقوم داشته... اولا با امضاء‌ مبایعه‌نامه کلیه مندرجات اعم از چاپی و دست‌نویس مورد گواهی قرار گرفته و واجد اثر حقوقی است ثانیا سرقفلی مغازه واقع شده در طبقه همکف به دیگری واگذار شده و این مغازه تمامی همکف را شامل شده و خانه کلنگی بوده و قدمت بیش از چهل سال را دارد و قیمت مورد توافق بسیار بالاتر از قیمت روز معامله بوده است ثالثا نظریه کارشناس که بدان استناد شده یکسویه تنظیم گردیده و فاقد ارزش قانونی است و گواهی مشاور املاک و شهادت دیگر مطلعین موید آنست که ملک در زمان معامله به قیمتی بیش از پنجاه تا صد میلیون معامله شده است رابعا: ف. خ. توسط وکیل خویش در شعبه یازده دادگاه عمومی ارومیه و در پرونده کلاسه --- صحت معامله را پذیرفته و صرف‌نظر از بند 6 - 6 قرارداد دلیلی بر اسقاط مجدد حق خیار غبن به شمار می‌رود توضیح اینکه دعوی الزام پذیرفته شده و در مرحله اجرای حکم م. ب. لذا تقاضای رد دعوی خواهان را دارد. با تکمیل پرونده جهت ادامه رسیدگی پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده و در دستور کار این شعبه م. ب.. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید و پس از قرائت گزارش عضو ممیز و ملاحظه محتویات پرونده مشاوره و چنین رای می‌دهد: رای شعبه دیوان عالی کشور بر رسیدگی دادگاه و دادنامه‌ی صادره اشکال وارد است اصولا هنگامی دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و مبادرت به صدور رای می‌نماید که قانونا به همه ادله طرفین رسیدگی و نفیا و یا اثباتا‌ درباره آن‌ها اظهارنظر کند ن. ب. ا. خواسته صدور حکم به تایید فسخ بیع به علت غبن فاحش است و طبق ماده 420 از قانون مدنی پس از علم به غبن فسخ فوریت دارد لازم بود دادگاه بدوا با مطالبه پرونده‌های استنادی طرفین از آن جمله پرونده کلاسه --- شعبه پنجم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه و پرونده کلاسه --- شعبه یازدهم دادگاه عمومی حقوقی ارومیه و احضار طرفین تکلیف می‌کرد که مستندات خود را از آن پرونده‌ها تعیین و دادگاه هم راسا اگر نکته‌ای در ارتباط با ادعای آنان باشد آن را استخراج و ثبت و ب. ت. ب. قرائن و امارات و عرف جاریه و تحقیق از طرفین و شهود و بنگاه معلوم کند که در چه تاریخی مساله غبن فاحش را با خریدار مطرح ساخته است در صورت احراز آن سپس قانونا و عرفا وفق مقررات به اصل تحقق غبن فاحش به طرق مقتضی رسیدگی و حسب نتیجه حاصله با رعایت قوانین موضوعه مبادرت به صدور حکم نماید لذا بنا به مراتب مرقوم رسیدگی ناقص بوده و مستندا به بند 5 ماده 371 و ماده 396 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه‌ی فرجام‌خواسته نقض و طبق بندهای الف مواد 401 و 405 قانون مزبور رسیدگی بعدی به دادگاه صادرکننده رای یا شعبه قائم مقام قانونی آن ارجاع می‌شود. رئیس و عضو معاون شعبه --- دیوان عالی کشور