درخواست تخلیه عین مستاجره به علت تغییر شغل در املاک مشاع

رأی دادگاه بدوی درخصوص دعوای آقای م. ک. به طرفیت آقایان و خانمها 1. خ. 2. س. 3. الف. هرسه الف. 4. ر. س.م. 5. ف. ق. 6. ژ. 7. ف. 8. ق. 9. پ. 10. ح. همگی ب.ش. ء 11. م. م.چ. 12. م. و. 13. ز. و. 14. س. 15. الف. 16. م. 17. ح. همگی و. 18. م. ن. 19. و. ا. م.20 . الف. الف.م.ک. 21. م. 22. ج. 23. م. 24. ح. 25. ن. همگی ت.ز. 26. ک. ر.ج. 27. ع. خ. بخواسته صدور حکم مبنی بر تخلیه مورد اجاره شامل 5 باب مغازه ..... بلحاظ تغییر شغل بدین توضیح که وکیل خ. ب. د. حسب اجاره نامه تنظیمی به شماره .....مورخ 1338/4/16 از سوی مالکین وقت 5/4 دانگ یک باب کاروانسرا و دکاکین فوقانی آن به پلاک ثبتی .......الی .......واقع در بخش..... تهران به آقای ص.آ. و 5/1 دانگ به آقای …. ب. بابت گاراژداری واگذار شده و لکن مستاجرین کل ملک مورد اجاره راتغییر شغلوبه خواندگان ردیف 12 الی27منتقل نمود استدادگاه ب. ت. ب. اوراق و محتویات پرونده و احراز مالکیت مشاعی خ. ن. ب. ملک مورد اجاره و اینکه وکیل خواندگان ردیف 12 الی27 در مقام دفاع لوایحی به دادگاه تقدیم که ثبت و در پرونده درج شده است اهم دفاعیات وکیل خواندگان اینست که شغل معینی در اجاره نامه استنادی قید نشده و دریافت اجاره بها از موکلین و سایر مستاجرین توسط وکیل مالک پیشین دلالت بر اجازه مالک با تغییر شغل داشته از طرفی بخشی از پاساز تبریز به صورت گاراژ بوده که موکلین تصرفی در آن ن. رند مضافا اینکه خواهان فقط مالک 5 دانگ از ملک مورد اجاره م. ب. و موکلین علیرغم اینکه خود نیز مالک مشاعی بخشی از 1 دانگ باقی مانده هستند مالکین دیگر اعتراضی به تغییر شغل ننموده اند دادگاه با توجه اینکه دریافت اجاره بها دلالت بر رضایت مالک مبنی بر تغییر شغل خواندگان نمی نماید و شغل کنونی مستاجرین به عنوان ابزارفروشی با شغل مندرج در اجاره نامه رسمی مغایرت داردو ب. ت. ب. مفاد دادنامه شماره 549 مورخ 1391/5/8 صادره از شعبه 27 دادگاه تجدیدنظر که حکم صادره از این دادگاه مبنی بر تخلیه نسبت به 5/4 دانگ را تائید نموده است و حکم نسبت به تعداد از متصرفین اجرا شده است و اینکه خواندگان دفاع موثری را بعمل نیاورده اند لذا دعوی خ. ن. ب. خواندگان 19 الی آخر وارد تشخیص و به استناد بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356حکم به محکومیت خواندگان و تخلیه محل مورد اجاره و پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ یکصدهزار ریال و پرداخت حق الوکاله ب. ت. ق. د. ح. خ. محکوم می نماید اما دعوای خ. ن. ب. خواندگان ردیف 12 الی 18 با عنایت به اینکه خواندگان خود دارای سند رسمی اجاره می باشند ودر سند رسمی شغل ابزارفروشی قید شده است بنابراین دادگاه دعوای خواهان را نسبت به خواندگان فوق غیر وارد تشخیص وحکم به بطلان دعوی مطروحه صادر و اعلام می نماید رای صادره نسبت به خواندگان ردیف 12 الی27 حضوری ظرفمدت20روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاههای تجدید نظر استان م. ب. و نسبت به سایر خواندگان غیابی و ظرف مدت 20 روز بعد از ابلاغ قابل واخواهی در همین دادگاه م. ب. رئیس شعبه دهم دادگاه عمومی حقوقی تهران محمودزاده رأی دادگاه تجدیدنظر استان درمورد تجدیدنظرخواهی آقای …. ص. باوکالت ازآقایان ع.الف. ب . خ. و الف. و و. شهرت هردو الف.م.ک. و م. ت.ز. و ج. ، م. ، ح. وخانم ن. شهرت همگی ت.ز. وخانم ک. ر.ج. بطرفیت آقای م. ک. نسبت به دادنامه شماره 1155 مورخ1392/11/30صادره ازشعبه دهم دادگاه عمومی حقوقی تهران که بموجب آن حکم به تخلیه پنج دانگ مشاعی مورد اجاره شامل پنج باب مغازه در......ازپلاک ثبتی .....الی...... بلحاظ تغییرشغل راصادرنموده است، نظربه محتویات پرونده وصرفنظرازاین قسمت ازادعای وکیل محترم تجدیدنظر خ. ه. که تغییر شغل ادعایی رابه حکم قانون و ب. ت. ب. جمع آوری گاراژهای مسافربری درسطح شهرتهران وایجاد تمرکز در ساماندهی حمل ونقل مسافروکالا صورت گرفته دانسته بنابراین اراده فردی مستاجرین نقشی درتغییرشغل نداشته است ویا ب. ت. ب. مدت طولانی تصرفات تجدیدنظر خ. ه. قانون حاکم برروابط مؤجر ومستأجرسال 1339 نسبت به بطرفین حاکم م. ب. که بموجب آن تخلیه به علت تغییر شغل تجویزنشده است،صرف نظر از ادعای وکیل محترم بنظر این دادگاه اعتراض تجدیدنظر خ. ه. نسبت به دادنامه تجدیدنظرخواسته بدین دلیل وارد است که بموجب قانون مؤجر ومستأجرسال 1356تخلیه ملک متعلق به مالک بوده نه به ملک مورد ادعا وبموجب کپی سند رسمی پیوست دادخواست پنج دانگ مشاع ازششدانگ ملک مذکور بتاریخ 1385/10/1 به ت. ن. خ. آقای م. ک. رسماً منتقل شده است. حال آنکه تجدیدنظر خ. ه. بمدت طولانی وحداقل قبلی ازانتقال ملک به ت. ن. خ. متصرف قانونی ملک مورد ادعا بودند و ت. ن. خ. نیزباعلم واطلاع ازوضعیت ملک ومتصرفین آن را ابتیاع نموده است .ب. ت. ب. اینکه قبل ازانتقال ملک به ت. ن. خ. مالک قبلی دعوی تخلیه بلحاظ تغیرشغل را بطرفیت تجدیدنظرخواهانهای این پرونده درمحاکم حقوقی طرح ننموده است ، مضافاً به اینکه مالک قبلی با اعطاء وکالتنامه رسمی مورخ 1359/04/16 مضبوط درپرونده به آقای ع. ا . به منظورجمع آوری اجرت المثل تفویض وکالت نموده است. لذا اگرچه صرف اخذ اجرت المثل دلالت بررضایت مالک مبنی برتغییر شغل نمی نمایدلیکن اخذ اجاره بهاء به وضعیت موجود حداقل دال برعلم واطلاع مالک وقت نسبت به تغییرشغل مورد ادعامی نماید ومالک قبلی نیزباوضعیت موجود تمامی حقوق خود درملک مذکور را به نسبت سهم خود به مالک جدیدمنتقل نموده است که درواقع قبل ازانتقال حق تخلیه بلحاظ تغییر شغل ر. ا. خ. ساقط نموده است وبیش ازحق مالک قبلی نیز حقوقی برای مالک جدیدمتصورنمیباشد وبموجب ماده 245 قانون مدنی نیزاسقاط حق به هرلفظ وفعلی ممکن است که صورت گیرد ، فلذا دادگاه دعوی وکیل تجدیدنظرخواهانهاراصرفاًنسبت به این قسمت ازدادنامه وارد تشخیص داده مضافاً به اینکه تجدیدنظر خ. ه. نیزمالک قسمتی ازیک دانگ مشاع ملک مورد ادعا میباشندوعملاٌ تخلیه ملک بطرفیت مالکین مشاعی ب. ت. ب. عدم امکان تجزیه ملک نیزتخلیه آن با اشکال وایراد عملی مواجه است ، لذا دادگاه ضمن نقض این قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته موضوع اعتراض تجدیدنظرخواهانهای فوق الاشعارحکم به بطلان دعوی مطروحه راصادرواعلام مینماید رای صادره قطعی است . ضمناً آن قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته که مربوط به اعتراض تجدیدنظرخواهانهای این پرونده باوکالت آقای ح. و. که پس ازرفع نقص ازسوی این شعبه منتهی به صدوردادنامه شماره836 مورخ1393/09/10 ازسوی شعبه دهم دادگاه عمومی حقوقی گردید که پس ازاعتراض بموجب دادنامه شماره 1393/11/16ازسوی قضات محترم وقت این شعبه عیناٌ تایید وابرام شده است . بدین ترتیب که دادنامه تجدیدنظرخواسته شماره 1155 مورخ 1392/11/30صرفنظرازضرورت ویاعدم ضرورت آن قبلاٌ مجزاشده وبدیهی است که این دادگاه فارغ ازاتخاذ تصمیم درموردآن قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته تفکیک شده م. ب.. شعبه 27 دادگاه تجدید نظر استان تهران - مستشار و مستشار منصور طالب پور - سلیمان حیدری حویق فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی درخواست تخلیه عین مستاجره به علت تغییر شغل در املاک مشاع در تاریخ 28 شهریور 1394، دادگاه بدوی به دعوای مربوط به تخلیه پنج باب مغازه به دلیل تغییر شغل رسیدگی نمود. خ. ب. ا. به اجاره‌نامه‌ای که در تاریخ 16 اردیبهشت 1338 تنظیم شده بود، ادعا کرد که مستاجران بدون اجازه مالک، شغل خود را تغییر داده‌اند. دفاع وکیل مستاجران بر این اساس استوار بود که شغل خاصی در اجاره‌نامه ذکر نشده و دریافت اجاره‌بها از مستاجران قبلی به منزله رضایت مالک برای تغییر شغل محسوب می‌شود. <br>دادگاه بدوی با تایید مالکیت مشاعی خواهان و استناد به بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356، حکم به تخلیه ملک و پرداخت هزینه دادرسی صادر کرد، اما دعوی را نسبت به برخی از مستاجران به دلیل وجود سند رسمی اجاره با شغل معین رد نمود. <br>در مرحله تجدیدنظر، تجدیدنظرخواهان به حکم بدوی اعتراض کردند و ادعا نمودند که تغییر شغل به دلیل جمع‌آوری گاراژها در تهران قانونی نیست و مالک قبلی هیچ دعوی تخلیه‌ای را مطرح نکرده است. دادگاه تجدیدنظر ب. ت. ب. اسناد و مدارک موجود، حکم بدوی را نقض و دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص داد. این دادگاه به این نتیجه رسید که مالک قبلی حق خود را نسبت به تخلیه ملک به دلیل تغییر شغل ساقط کرده و تجدیدنظرخواهان نیز مالک قسمتی از ملک هستند. لذا، حکم به بطلان دعوی مطروحه صادر گردید. رای صادره از سوی دادگاه تجدیدنظر قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/06/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که متعاقب تغییر شغل توسط مستاجر، مالک علیرغم آگاهی از موضوع، دعوی تخلیه طرح نکرده و همچنان اجاره ملک را دریافت کند، در فرض انتقال و اطلاع منتقل الیه از وضعیت ملک، وی نمی تواند از حق فسخ به علت تغییر شغل استفاده کند؛ زیرا حق تخلیه ملک متعلق به مالک است نه به ملک و عدم اقدام مالک به معنای اسقاط این حق از سوی وی بوده و با وضعیت موجود تمامی حقوق خود درملک را به مالک جدید منتقل می کند.در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ،دعوای تخلیه ملک مشاعی به طرفیت مستاجرینی که مالک مشاعی ملک نیز می‌باشند، ب. ت. ب. عدم امکان تجزیه ملک، با اشکال وایراد عملی مواجه است، بنابراین دعوای مذکور محکوم به بطلان است. در خصوص دعوای آقای م. ک. به طرفیت آقایان و خانمها 1 . خ. 2 . س. 3 . الف. هرسه الف. 4 . ر. س.م. 5 . ف. ق. 6 . ژ. 7 . ف. 8 . ق. 9 . پ. 10 . ح. همگی ب.ش. ء 11 . م. م.چ. 12 . م. و. 13 . ز. و. 14 . س. 15 . الف. 16 . م. 17 . ح. همگی و. 18 . م. ن. 19 . و. ا. م. 20 . الف. الف.م.ک. 21 . م. 22 . ج. 23 . م. 24 . ح. 25 . ن. همگی ت.ز. 26 . ک. ر.ج. 27 . ع. خ. به خواسته صدور حکم مبنی بر تخلیه مورد اجاره شامل 5 باب مغازه..... به لحاظ تغییر شغل بدین توضیح که وکیل خ. ب. د. حسب اجاره نامه تنظیمی به شماره.....مورخ 1338/04/16 از سوی مالکین وقت 5/4 دانگ یک باب کاروانسرا و دکاکین فوقانی آن به پلاک ثبتی.......الی.......واقع در بخش..... تهران به آقای ص.آ. و 5/1 دانگ به آقای …. ب. بابت گاراژداری واگذار شده و لکن مستاجرین کل ملک مورد اجاره راتغییر شغلوبه خواندگان ردیف 12 الی 27 منتقل نمود استدادگاه ب. ت. ب. اوراق و محتویات پرونده و احراز مالکیت مشاعی خ. ن. ب. ملک مورد اجاره و اینکه وکیل خواندگان ردیف 12 الی 27 در مقام دفاع لوایحی به دادگاه تقدیم که ثبت و در پرونده درج شده است اهم دفاعیات وکیل خواندگان اینست که شغل معینی در اجاره نامه استنادی قید نشده و دریافت اجاره بها از موکلین و سایر مستاجرین توسط وکیل مالک پیشین دلالت بر اجازه مالک با تغییر شغل داشته از طرفی بخشی از پاساز تبریز به صورت گاراژ بوده که موکلین تصرفی در آن ن. رند مضافا اینکه خواهان فقط مالک 5 دانگ از ملک مورد اجاره م. ب. و موکلین علیرغم اینکه خود نیز مالک مشاعی بخشی از 1 دانگ باقی مانده هستند مالکین دیگر اعتراضی به تغییر شغل ننموده‌اند دادگاه با توجه اینکه دریافت اجاره بها دلالت بر رضایت مالک مبنی بر تغییر شغل خواندگان نمی‌نماید و شغل کنونی مستاجرین به عنوان ابزارفروشی با شغل مندرج در اجاره نامه رسمی مغایرت داردو ب. ت. ب. مفاد دادنامه شماره --- مورخ 1391/05/08 صادره از شعبه --- دادگاه تجدیدنظر که حکم صادره از این دادگاه مبنی بر تخلیه نسبت به 5/4 دانگ را تائید نموده است و حکم نسبت به تعداد از متصرفین اجرا شده است و اینکه خواندگان دفاع موثری را به عمل نیاورده اند لذا دعوی خ. ن. ب. خواندگان 19 الی آخر وارد تشخیص و به استناد بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 حکم به محکومیت خواندگان و تخلیه محل مورد اجاره و پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ یکصدهزار ریال و پرداخت حق الوکاله ب. ت. ق. د. ح. خ. محکوم می‌نماید اما دعوای خ. ن. ب. خواندگان ردیف 12 الی 18 با عنایت به اینکه خواندگان خود دارای سند رسمی اجاره می‌باشند ودر سند رسمی شغل ابزارفروشی قید شده است بنابراین دادگاه دعوای خواهان را نسبت به خواندگان فوق غیر وارد تشخیص وحکم به بطلان دعوی مطروحه صادر و اعلام می‌نماید رای صادره نسبت به خواندگان ردیف 12 الی 27 حضوری ظرفمدت 20 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه‌های تجدید نظر استان م. ب. و نسبت به سایر خواندگان غیابی و ظرف مدت 20 روز بعد از ابلاغ قابل واخواهی در همین دادگاه م. ب. رای دادگاه تجدیدنظر استان در مورد تجدیدنظرخواهی آقای …. ص. باوکالت ازآقایان ع.الف. ب. خ. و الف. و و. شهرت هردو الف.م.ک. و م. ت.ز. و ج.، م.، ح. وخانم ن. شهرت همگی ت.ز. وخانم ک. ر.ج. به طرفیت آقای م. ک. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1392/11/30 صادره ازشعبه دهم دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه پنج دانگ مشاعی مورد اجاره شامل پنج باب مغازه در......ازپلاک ثبتی.....الی...... به لحاظ تغییرشغل راصادرنموده است، نظربه محتویات پرونده وصرفنظرازاین قسمت ازادعای وکیل محترم تجدیدنظر خ. ه. که تغییر شغل ادعایی رابه حکم قانون و ب. ت. ب. جمع آوری گاراژهای مسافربری درسطح شهرتهران وایجاد تمرکز در ساماندهی حمل ونقل مسافروکالا صورت گرفته دانسته بنابراین اراده فردی مستاجرین نقشی درتغییرشغل نداشته است ویا ب. ت. ب. مدت طولانی تصرفات تجدیدنظر خ. ه. قانون حاکم برروابط موجر ومستاجرسال 1339 نسبت به بطرفین حاکم م. ب. که به موجب آن تخلیه به علت تغییر شغل تجویزنشده است،صرف نظر از ادعای وکیل محترم به نظر این دادگاه اعتراض تجدیدنظر خ. ه. نسبت به دادنامه تجدیدنظرخواسته بدین دلیل وارد است که به موجب قانون موجر ومستاجرسال 1356 تخلیه ملک متعلق به مالک بوده نه به ملک مورد ادعا وبه موجب کپی سند رسمی پیوست دادخواست پنج دانگ مشاع ازششدانگ ملک مذکور به تاریخ 1385/10/01 به ت. ن. خ. آقای م. ک. رسما منتقل شده است. حال آنکه تجدیدنظر خ. ه. ب. مدت طولانی وحداقل قبلی ازانتقال ملک به ت. ن. خ. متصرف قانونی ملک مورد ادعا بودند و ت. ن. خ. نیزباعلم واطلاع ازوضعیت ملک ومتصرفین آن را ابتیاع نموده است.ب. ت. ب. اینکه قبل ازانتقال ملک به ت. ن. خ. مالک قبلی دعوی تخلیه به لحاظ تغیرشغل را به طرفیت تجدیدنظرخواهان‌های این پرونده درمحاکم حقوقی طرح ننموده است، مضافا به اینکه مالک قبلی با اعطاء وکالتنامه رسمی مورخ 1359/04/16 مضبوط درپرونده به آقای ع. ا. به منظورجمع آوری اجرت المثل تفویض وکالت نموده است. لذا اگرچه صرف اخذ اجرت المثل دلالت بررضایت مالک مبنی برتغییر شغل نمی‌نمایدلیکن اخذ اجاره بهاء به وضعیت موجود حداقل دال برعلم واطلاع مالک وقت نسبت به تغییرشغل مورد ادعامی‌نماید ومالک قبلی نیزباوضعیت موجود تمامی حقوق خود درملک مذکور را به نسبت سهم خود به مالک جدیدمنتقل نموده است که درواقع قبل ازانتقال حق تخلیه به لحاظ تغییر شغل ر. ا. خ. ساقط نموده است وبیش ازحق مالک قبلی نیز حقوقی برای مالک جدیدمتصورنمیباشد وبه موجب ماده 245 قانون مدنی نیزاسقاط حق به هرلفظ وفعلی ممکن است که صورت گیرد، فلذا دادگاه دعوی وکیل تجدیدنظرخواهان‌هاراصرفانسبت به این قسمت ازدادنامه وارد تشخیص داده مضافا به اینکه تجدیدنظر خ. ه. نیزمالک قسمتی ازیک دانگ مشاع ملک مورد ادعا میباشندوعملاٌ تخلیه ملک به طرفیت مالکین مشاعی ب. ت. ب. عدم امکان تجزیه ملک نیزتخلیه آن با اشکال وایراد عملی مواجه است، لذا دادگاه ضمن نقض این قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته موضوع اعتراض تجدیدنظرخواهان‌های فوق الاشعارحکم به بطلان دعوی مطروحه راصادر و اعلام مینماید رای صادره قطعی است. ضمنا آن قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته که مربوط به اعتراض تجدیدنظرخواهان‌های این پرونده باوکالت آقای ح. و. که پس ازرفع نقص ازسوی این شعبه منتهی به صدوردادنامه شماره --- مورخ 1393/09/10 ازسوی شعبه دهم دادگاه عمومی حقوقی گردید که پس ازاعتراض به موجب دادنامه شماره --- /16 ازسوی قضات محترم وقت این شعبه عیناٌ تایید وابرام شده است. بدین ترتیب که دادنامه تجدیدنظرخواسته شماره --- مورخ 1392/11/30 صرفنظرازضرورت ویاعدم ضرورت آن قبلاٌ مجزاشده وبدیهی است که این دادگاه فارغ ازاتخاذ تصمیم در موردآن قسمت ازدادنامه تجدیدنظرخواسته تفکیک شده م. ب.. شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران - مستشار و مستشار