ضمانت اجرای مستحق للغیردرآمدن مبیع

رأی خلاصه جریان پرونده به حکایت پروندة کلاسه 930361 شعبة چهارم دادگاه عمومی حقوقی ساوه، آقای ب. م. وکیل دادگستری به وکالت از آقای ع. د. فرزند الف. در تاریخ 93/5/29 ضمن تقدیم دادخواست به طرفیت آقایان 1- ع. ح. فرزند ع. 2- م. ن. فرزند ب. به خواسته « 1- ابطال مبایعه‌نامة مورخ 1381/9/18 درخصوص یک قطعه زمین به مساحت 1120 مترمربع با حدود اربعه تعیین شده در مبایعه‌نامه به علت تعلق مبیع ب. غ. مقوّم به سه میلیون و یکصد هزار ریال 2- محکومیّت خواندگان به پرداخت بهای زمین به نرخ روز به عنوان خسارت، مطابق شرط مقرّر در مبایعه نامه، مقوّم به پنجاه و یک میلیون ریال با جلب نظر کارشناس 3- جبران خسارات دادرسی»;، توضیح داده است که؛ خواندگان دعوی برابر مبایعه‌نامة مورخ 1381/9/18 اقدام به فروش قطعه زمین مذکور که فاقد پلاک قید شده و محلّ وقوع آن، ساوه، کمربندی همدان روبروی موتورخانة شهرداری می‌باشد، به موکلّ او فروخته‌اند، ثمن معالمه مبلغ 115/000/000 ریال و با حدود اربعة زیر بوده است: شمالاً به طول56 متر و الباقی زمین، جنوباً به طول 56 متر به شارع ده متری، شرقاً به طول 20 متر به الباقی زمین و غرباً به طول 20 متر به زمین ع. س. . لیکن چندی پیش موکلّش متوجّه شده است، زمین مورد بحث متعلق به ادارة مسکن و شهرسازی م. ب.. بر این اساس مراجعات مکّرر موکّل در حلّ قضیه ثمری نداشته است. به دستور دادگاه وقت تعیین و طرفین دعوت به رسیدگی شده اند. جلسة دادرسی مورّخ 1393/7/8 با حضور وکیل خواهان و در غیاب خواندگان تشکیل یافته و وکیل موصوف، رسیدگی را بر وفق دادخواست تقدیمی تقاضا نموده است. دادگاه با صدور قرار ارجاع امر به کارشناسی، مقرر داشته است کارشناس منتخب با مطالعة پرونده، بررسی اظهارات طرفین و اسناد و مدارک آنان، مطالعه و بررسی سوابق ثبتی مربوط به اراضی و پلاک موضوع اختلاف، معاینه محل با حضور طرفین نسبت به موارد زیر مستدلاً اظهار نظر نماید: 1- ترسیم کروکی محلّ وقوع ملک موضوع دعوی با حدود اربعة آن 2- تعیین مساحت دقیق ملک متنازع‌ٌفیه 3- میزان دقیق تصرفات خوانده در ملک مورد بحث و اینکه خوانده از چه زمانی ملک را به تصرف درآورده است؟ 4- نوع تصرفات خوانده در ملک مورد دعوی و نوع مستحدثات ایجاد شده در آن توسط خوانده 5- آیا ملک موضوع دعوی در محدودة اراضی ملّی واقع شده است یا خیر؟ و آیا این ملک در مالکیّت خواهان قرار دارد یا در محدودة اسناد فرد دیگری است؟ آیا ملک مستحق‌ٌللغیر می باشد؟ 6- تعیین و اعلام بهای عادلة روز ملک با بررسی جمیع جهات در اراضی موضوع دعوی به نسبت ثمن پرداختی 7- بررسی وضعیت ثبتی ملک با انجام تشریفات مقدماتی، مفاد قرار صادره به مرحلة اجرا درآمده و گزارش کارشناسی به واردة شماره 500522-93/9/3 تسلیم دادگاه شده است. حسب اعلام آقای کارشناس منتخب، زمین مورد ترافع جزء پلاک ... اصلی بخش 2 ساوه موسوم به «الف.»; بوده و نظریّة ابرازی به شرح زیر م. ب.: «1- زمین مورد نزاع در شمال بلوار ش. قسمتی از اراضی دولتی بین ادارة جدیدالتأسیس ثبت اسناد و آپارتمان های مسکن مهر قرار دارد 2- ابعاد زمین مورد نظر برابر مبایعه نامه 1120=200×56 مترمربع م. ب. 3- زمین مورد نظر در روز بازدید در تصرف کسی نبوده و قسمتی از اراضی دولتی م. ب. 4- در زمین مورد نظر اعیانی یا مستحدثاتی ملاحظه نگردید 5- قطعه زمین مورد نظر تحت عنوان اراضی ملّی تشخیص و سپس ادارة مسکن و شهرسازی مبادرت به اخذ سند نموده و قسمتی از پلاک 5105/8087 از اراضی پلاک ... از 83 اصلی بخش 2 ساوه موسوم به «اعلایی»; م. ب.. بنابراین مستحق‌ٌللغیر م. ب. و خواندگان مالکیّتی نسبت به زمین نداشته اند 6- با در نظر گرفتن موقعیت ملک که در درون شهر قرار گرفته، ارزش هر مترمربع مبلغ یک میلیون ریال اعلام می گردد 7- وضعیت ثبتی محل دارای سند رسمی به نام ادارة مسکن و شهرسازی م. ب. و این اراضی ابتداء بعنوان اراضی ملّی تشخیص و در نهایت سند آن به نام دولت به نمایندگی مسکن و شهرسازی صادر و تسلیم گردیده است»;. وصول نظریة کارشناسی به طرفین ابلاغ شده و وکیل خواهان با تسلیم اعتراضیه خواستار ارجاع امر به هیئت سه نفرة کارشناسان (درخصوص قیمت گذاری زمین) گردیده است. از اینرو دادگاه مطابق تصمیم مورخ 93/11/2 اقدام به تعیین سه نفر کارشناس نموده است. پس از اجرای مفاد قرار صادره از دادگاه گزارش هیئت کارشناسی به واردة شماره 500034-94/1/23 تسلیم و نظریة هیئت چنین است: «... اعلام می‌دارد: اولاً زمین مورد نظر به ابعاد 20×56 به مساحت 1120 مترمربع بوده و هیچ گونه مستحدثاتی در آن نبوده است. در هنگام انجام معامله در تصرف خواندگان بوده، درحالی که در همان زمان جزء اراضی ملّی پلاک فوق الاشاره بوده است. ثانیاً ادارة راه و شهرسازی تحت پلاک های ... و ... فرعی از 161 فرعی از 83 اصلی بخش دو ساوه در اراضی موصوف سند رسمی اخذ نموده است. ثالثاً با در نظر گرفتن جمیع موارد در جهت ارزیابی ملک از جمله به قولنامه بودن زمین، کاربری زراعی و موقعیت ملک مورد اشاره، قطعة مورد نظر از قرار هر مترمربع 2/000/000 ریال از برای 1120 مترمربع 2/240/000/000 ریال برآورد می گردد»;. وصول نظریة کارشناس به طرفین ابلاغ و با عدم وصول اعتراض مؤثر نسبت به آن، دادگاه، رأی شماره 500073-94/2/13 را به شرح آتی صادر نموده است: «درخصوص دعوی ع. د. با وکالت ب. م. به طرفیت 1- ع. ح. 2- م. ن. به خواستة ابطال مبایعه نامة مورخ 81/9/18 درخصوص یک قطعه زمین به مساحت 1120 مترمربع با حدود اربعة مندرج در قرارداد به لحاظ مستحق‌ٌللغیر بودن مبیع مقوّم به 3/100/000 ریال و استرداد ثمن پرداختی با جلب نظر کارشناس و هزینة دادرسی و حق الوکاله وکیل، دادگاه ب. ت. ب. دادخواست تقدیمی خواهان و فتوکپی مصدق مدارک ابرازی از جمله مبایعه نامة مورخ 81/9/18 و شرح مدافعات طرفین و نظریة کارشناس مضبوط در پرونده که اعتراض مؤثری به عمل نیامده و مستحق‌ٌللغیر بودن مبیع محرز می باشد، لذا دعوی خواهان ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی ... مدنی مصوب 1379 و مواد 390 و 391 قانون مدنی ضمن صدور حکم به بطلان معاملة فوق الاشعار به لحاظ مستحق‌ٌللغیر درآمدن مبیع، حکم به محکومیّت خوانده به پرداخت مبلغ 2/240/000/000 ریال معادل دویست و بیست و چهار میلیون تومان به عنوان بهای عادلة روز ملک و حق الوکالة وکیل م. ت. و مبلغ 1803000 ریال به عنوان هزینة دادرسی و مبلغ 250/000 تومان به عنوان هزینة کارشناسی د. ح. خ. صادر و اعلام می نماید (ضمناً خواهان مکلف به پرداخت مابه التفاوت هزینة دادرسی قبل از صدور اجرائیه م. ب.). رأی صادره حضوری و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان مرکزی است»;. متعاقباً دادگاه رأی اصلاحی شماره 500135-94/3/5 را نیز به شرح زیر صادر می نماید: «ن. ب. ا. در دادنامه شماره 500073 این دادگاه ... سهواً به جای محکومیّت خواندگان ،حکم به محکومیت خوانده صادر و قید گردیده، درحالی که دادگاه متوجّه تعدّد خواندگان بوده است و این امر ناشی از سهو قلم می‌باشد، لذا دادگاه مستنداً به ماده 309 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 79 رأساً دادنامة مذکور را از حیث محکومیت خوانده به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ 2/240/000/000 ریال بالسویّه د. ح. خ. تصحیح و اصلاح می نماید. رأی صادره ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان مرکزی است و تسلیم رونوشت رأی اصلی بدون رونوشت رأی تصحیحی ممنوع است»;. پس از ابلاغ دادنامه‌ها، آقای ع. ح. خواندة ردیف اول، دادخواست واخواهی تقدیم و ضمن اعتراض نسبت به محکومیت خود، به شرح لایحة منضم به دادخواست مذکور، با این ادعا که هیچ گونه ابلاغ نامه‌ای به دست او نرسیده تا بتواند دفاعی را ارائه نماید، خواستار اقدام قانونی شده است. دادگاه با پذیرش واخواهی دستور تعیین وقت و دعوت از طرفین را داده است. در جلسة دادرسی مورخ 94/6/31 آقای م. م. ، به وکالت از واخواه معرفی و اظهار می دارد: «اوّلاً موکل اینجانب به آقای ن. صرفاً اذن در فروش به میزان 100 مترمربع را داده است و به صورت شفاهی بوده است این اذن، ضمن اینکه قرارداد را موکّلم سفید، امضاء نموده است. از طرف دیگر در ید آقای ن. نسخه های دیگر سفید امضائی بوده است که با هماهنگی مأمورین آگاهی شهرستان از پی گزارش موکّل اینجانب عمدتاً از ید آقای ن. خارج شده لیکن این قولنامه در ید خواهان همچنان قرار دارد، لذا از بابت اینکه مشخص شود تقّدم و تأخّری بین تاریخ و امضاء موکّل و نگارش متن وجود دارد یا خیر؟ خواستار جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری هستم از طرف دیگر علاوه بر خروج از اذن از سوی آقای ن. ، آقای ن. در مقام وکیل رسمی وقت آقای ع. ح. جهت پیگیری امور و تعیین و اخذ قرارداد با وکلای دادگستری به صورت کامل وجه را از آقای د. ، اخذ نموده است و وجهی به موکّل اینجانب اداء نشده است. همچنین است که آقای ع. د. با تسلط کامل بر این مطلب که ملک موکل اینجانب توسط سازمان بهزیستی مورد تصرف از بین رفتن درختان قرار گرفته و سازمان مسکن به بهزیستی واگذار کرده و موکل اینجانب در دیوان عدالت اداری دعوی طرح کرده که البته در آن زمان در شعبة بدوی حکم مناسب جهت موکل صادر شده بود و با قصد و نیّت بهره‌برداری عمده در آینده به زیر قیمت کارشناسی وقت (... کمتر از 50% از قیمت ملک) خریداری نموده، لذا نمی توان وی را مستحق مطالبة قیمت روز پلاک با وجود قبول عدم مالکیت موکل در زمان کنونی دانست و نهایتاً اینکه چون آقای د. در سال 81 ملک را خریداری کرده و از کم و کیف آن مطلع بود می بایست در همان زمان طرح دعوی می نمود و گذشت زمان اقدامی علیه خویش از طرف د. محسوب می شود و می بایست خود ضرر را تقبل نماید»;. وکیل واخوانده نیز بیان نموده است: «آنچه از مفاد واخواهی احد از خواندگان برداشت می گردد، عمده دفاع در دو قسمت خلاصه می شود، قسمت اول ایرادات در مبایعه نامه با اقرار به امضاء ذیل مبایعه نامه مبنی بر سفید امضاء بودن. اما در ادامه با پذیرش پرداخت کل ثمن و وقوع عقد بیع، مدعی گردید صرفاً یکی از خواندگان مبلغ و به عبارتی سهم ایشان را نیز دریافت داشته و ظاهراً ب. ت. ب. حساب و کتاب فی مابین خواندگان که بر فرض صحت نیز تأثیری در وقوع عقد بیع و اقرار به تحقق آن ندارد قسمت دوم ایراد درخصوص تحقق ثمن به همراه غرامت به منزلة هزینه های سند و غیره که ب. ت. ب. رأی وحدت رویه شماره 733-1393/7/15 عملاً استناد و تفسیر ماده 391 قانون مدنی به این نحو منتفی م. ب.. حال با توجه عدم اطلاع موکل از ملّی بودن مبیع به استناد عدم قید این امر در مبایعه نامه برخلاف ادعای واخواه و نیز ب. ت. ب. اینکه ادعای وقوع جرم کیفری توسط یکی از خواندگان و نه خواهان (موکل) نیازمند اثبات در دادگاه کیفری م. ب. در نتیجه براساس اصل صحت و اصل لزوم قراردادها و نیز ب. ت. ب. اینکه قرارداد ... اصولاً قراردادی لازم و برای طرفین متبع و لازم الرعایه است و طرفین مکلفند تعهدات را که به تبعیّت از اصل آزادی اراده قبول نموده اند تحمّل و تقبل نمایند و نیز ب. ت. ب. اینکه براساس مبایعه نامه فساد بیع محرز و تعهّد خواندگان به پاسخ گویی در هنگام کشف فساد جبران خسارت بر عهدة ایشان م. ب. لذا به دلیل عدم اعتراض به نظریة کارشناس درخصوص میزان و نیز تشخیص ملّی بودن تقاضای ردّ واخواهی ایشان مورد استدعا م. ب.»;. وکیل واخواه در تکمیل اظهارات قبلی خود می گوید: «... اوّلاً اذن بر متراژ پایین تر داده است، شاهد و مطلع از زبان دیگر خوانده و حضور در وقت امضاء دارد که در صورت ضرورت حاضر خواهند شد. ثانیاً وجه زمین را معادل قیمت روز ملک دریافت ننموده است پس صحیح نیست که ایشان را در صورت عدم پذیرش مورد فوق به پرداخت وجه روز ملک بر طبق کارشناسی محکوم نمود و می بایست معادل آن لااقل مورد بررسی قرار گیرد. ثالثاً خریدار ب. ت. ب. کوچکی شهر و اقدامات بهزیستی و شکایت هائی در پی یکدیگر آگاه به وضعیّت زمین بوده است لذا استحقاق دریافت غرامات، غیرمنطقی است زیرا با پرداختی وجه کم، ریسک سود بالاتر از حد معقول داشته و خود ضرر و اقدام بر علیه خویش نموده و نهایتاً اینکه وی می بایست پس از صدور حکم تجدیدنظر از دیوان عدالت، طرح دادخواست می نمود ...»;. سپس دادگاه ختم دادرسی اعلام و مطابق دادنامة شماره 500555-94/8/17 چنین رأی داده است: «... با توجه ب. ش. د. واخواهی و شرح اظهارات و مدافعات وکلای طرفین در جلسة رسیدگی به اعتراض واخواه ن. ب. ا. اوّلاً حسب اظهارات وکیل واخواه، نامبرده صرفاً اذن در فروش قطعه زمین مورد نزاع به میزان 100 مترمربع را به شریک خود به نام م. ن. اعطاء نموده است که با این وصف ادعای سفید امضاء بودن قرارداد بدون انعکاس و درج اذن در فروش و انتقال مساحت فوق الاشاره اساساً قابل اعتناء نمی باشد، زیرا علی فرض اینکه اثبات شود امضاء واخوانده در ذیل قرارداد مقدّم بر درج متن آن بوده، چون اثبات ادعای عدم اذن به فروش بیش از 100 مترمربع توسط واخوانده میّسر نمی باشد و وکیل وی نیز در جلسة رسیدگی مورخ 94/6/31 اظهار داشته این امر (یعنی اذن در فروش به میزان فوق) شفاهاً مطرح شده، لذا بر دادگاه مشخص و معلوم است که امضاء واخواه به قصد بیع در ذیل قرارداد درج گردیده، حتی اگر مقدم بر تنظیم مبایعه نامه باشد، لذا ادعای فروش بیش از مقدار اذن اعطائی واخواه توسط م. ن. نیز بدین شکل قابل اثبات نمی باشد بنابراین این ادعا مبتنی بر دلیل نبوده و فاقد اعتبار است. ثانیاً در معاملة منعقده بین واخواه و م. ن. از یک سو و واخوانده از سوی دیگر اصل بر دریافت مبلغ قرارداد به میزان سهم واخوانده توسط وی بوده و چنانچه مدعی است این وجه را دریافت نکرده، یا به علت وجود روابط مالی مثل مدیونیت واخواه به شریکش بوده یا چنانچه وجهی از این باب به واخوانده پرداخت نشده مستلزم مراجعة واخواه به بایع دیگر ( م. ن. ) است و علی فرض اثبات ادعای واخوانده در عدم اخذ سهم وجه معاملة مورد تنازع این امر خللی به رابطة بایعین و خریدار وارد نمی سازد. ثالثاً، آن گونه که وکیل واخواه، عدم دریافت وجه قرارداد توسط موکلش را قابل اثبات توسط گواهی گواهان دانسته باید بیان داشت عدم اخذ وجه توسط واخواه امری است عدمی و امر عدمی با گواهی گواه قابل اثبات نیست به بیان دیگر، گواهان نمی توانند اثبات نمایند که واخواه وجهی دریافت نکرده زیرا محتمل است که در محلّی غیر از حضور گواهان و یا به طریق دیگری سهم وی توسط شریکش به وی پرداخت شده باشد. علیهذا به شرح معنون ضمن ردّ اعتراض معترض مستنداً به مواد 305 و 306 قانون آیین دادرسی ... مدنی مصوب 79، دادنامة واخواسته عیناً تأیید و استوار می گردد. رأی صادره حضوری ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان مرکزی است»;. دادنامة فوق الاشعار در مورخ 94/8/24 به آقای م. م.ب. وکیل واخواه ابلاغ شده و نامبرده در تاریخ 1394/10/5 با تقدیم دادخواست فرجامی مستدعی رسیدگی و نقض دادنامة مذکور گردیده است. جهات اعتراض به شرح لایحة پیوست دادخواست تقدیمی بوده و لایحة جوابیّة وکیل فرجام خوانده ردیف 1 (آقای ع. د. ) نیز ضمیمة سابقه م. ب.. پرونده با اقدامات دفتری به دیوان عالی کشور ارسال و تحت کلاسة بالا در دستور کار این شعبه قرار گرفته است. مشروح لوایح طرفین به هنگام شور قرائت می شود. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می‌ دهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور اوّلاً: دادنامه شماره 500555-1394/8/17 شعبة چهارم دادگاه عمومی حقوقی ساوه که در تأیید دادنامة واخواستة شماره 500073-1394/2/13 آن شعبه صدور یافته با رأی وحدت رویّة شماره 733-93/7/15 هیئت عمومی دیوان عالی کشور قابل انطباق نیست. زیرا رأی وحدت رویّة مذکور با مستحق‌ٌللغیر درآمدن مبیع و جمع شرایط مقرر در مواد 390 و 391 قانون مدنی به «کاهش ارزش ثمن»; توجه دارد و به عبارت دیگر بایع مکلف به پرداخت «ثمن مورد معامله به نرخ روز»; م. ب.. لیکن رأی دادگاه ناظر به پرداخت «بهای عادلة روز ملک»; بوده است. ثانیاً: اینکه مبلغ مورد توافق موضوع مبایعه نامة مورخ 81/9/18 کلاً از ناحیة خریدار پرداخت شده یا خیر؟ مشخص نمی باشد. بنا به مراتب، تحقیقات انجام شده ناقص تشخیص و مستنداً به بند 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی مدنی و بند «الف»; ماده 401 آن قانون، دادنامة فرجام خواسته نقض و رسیدگی مجّدد به همان دادگاه صادرکنندة رأی منقوض ارجاع می شود. /ل شعبه دهم دیوان عالی کشور رئیس: م. هادی ع. ‌‌‌ پور مستشار: سیدحجت‌اله میرمجیدی فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی