نقش سند رسمی در انتقال سرقفلی

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی آقای ح. ک. بوکالت از آقای م. ج.پ. فرزند ح. بطرفیت 1- موقوفه مسجد و مدرسه .... به تولیت آقای س.د. ک. 2- م. ن.و. 3- م. ن.و. 4- م. ن.و. فرزندان م. بخواسته اعتراض ثالث و تقاضای فسخ رأی دادنامه صادره از آن شعبه به‌شماره 8909970226800570 مورخ 1389/6/31 و تنفیذ واگذاری سرقفلی مستنداً به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده امر به این‌ شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است صرفنظر از اینکه خواهان اعلام می‌دارد بموجب دو فقره مبایعه‌نامه در تاریخ 1386/7/18 حق سرقفلی دو باب مغازه موقوفه را از خواندگان ردیفهای سوم الی آخر خریداری و قسمت اعظم از ثمن معامله را به آنها پرداخت نموده و از سویی موافقت متولی موقوفه را کسب نموده است (البته موافقت مشروط متولی موقوفه) چه آنکه حسب مرقومه تنظیمی منتسب به متولی (به تاریخ 1387/6/24)عیناً چنین آمده است … چنانچه طبق مقررات قانونی و ضوابط اداره اوقاف و امور خیریه .... تهران عمل گردد و موافقت خود را اعلام می‌دارد که از معنا و مفهوم تحریریه فوق چنین مستفاد می گردد که جلب رضایت اداره اوقاف که متضمن پرداخت پذیره انتقال و ایضاً ایداع حقوق قانونی موقوفه م. ب. امری لازم و ضروری بر شمرده شده است که متأسفانه تاکنون در پرونده امر ادله و مستندی که حکایت از رعایت مراتب فوق باشد در پرونده امر ملاحظه و مشاهده نمی گردد لیکن از مرعی و منظر قانونگذار پذیرش هرگونه نقل و انتقال حق کسب و پیشه و تجارت عین مستأجره از سوی مستأجر کل به مستأجر جدید مستلزم تنظیم سندرسمی ( یعنی سند صلح حقوق است) … حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود (مستفاد از تبصره 2 از ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر 1356 ) لهذا توجهاً به اینکه مستندات ابرازی خواهان معترض ثالث منصرف از موضوع قانون اخیرالبیان م. ب. لذا دادگاه دعوی مشارالیه را مطابق با موازین تشخیص نداده در نتیجه به رد آن اظهارنظر می‌نماید.رای صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر م. ب.. رئیس شعبه 8 دادگاه عمومی حقوقی تهران - میردیلمی رأی دادگاه تجدیدنظر استان آقای م. ج.پ. با وکالت آقای ح. ک. به طرفیت 1- موقوفه مسجد و مدرسه .... 2- آقای م. ن.و. 3- آقای م. ن.و. 4- آقای م... ن.و. نسبت به دادنامه شماره 553 مورخ 1393/6/31 شعبه 8 دادگاه عمومی حقوقی تهران تجدیدنظر خواهی کرده است براساس دادنامه موصوف در مورد دعوای ت. ن. خ. با خواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره 570 مورخ 1389/6/31 شعبه 8 دادگاه عمومی حقوقی تهران متضمن صدور حکم به تائید فسخ و رفع اثر از اسناد اجاره به شماره های ... مورخ 1386/6/5 و 7493 مورخ 1383/6/24 موضوع شش دانگ دو باب مغازه به پلاک های ... از بخش ... تهران ملکی موقوفه مسجد و مدرسه .... و محکومیت تجدیدنظر خواندگان و ردیف دوم الی چهارم به تخلیه و تحویل مغازه ها به موجر از بابت تخلف از شروط قراردادی و قانونی ( تعدی و تفریط در عین مستاجره ) اجمالاً با این استدلال که از مرعی و منظر قانونگذار پذیرش هرگونه نقل و انتقال حق کسب و پیشه و تجارت عین مستاجره از سوی مستاجر کل به مستاجر جدید مستلزم تنظیم سند رسمی ( یعنی سند صلح حقوق است ) و حق کسب و پیشه ، تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود ( مستفاد از تبصره 2 از ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356) و ب. ت. ب. اینکه مستندات ابرازی خواهان ( ت. ن. خ. ) منصرف از قانون اخیر البیان م. ب. از این رو دعوا مطابق با موازین قانونی تشخیص نداده و حکم به رد آن صادر گردیده است . دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین ن. ب. ا. ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر ی. ن. ق. او به عنوان اجاره و یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری که به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون دانسته است و نامبرده را مستاجر می داند بنابراین مستاجر جدید محل کسب ، قانوناً مستحقق سرقفلی است و عدم تنظیم سند رسمی اجاره و انتقال سرقفلی نافی حقوق مستاجر نمی باشد ن. ب. ا. تبصره 2 ماده 19 قانون یاد شده صرفاً ناظر به ماده 19 و در محدوده این ماده کاربرد دارد و به سایر مواد تسری نمی یابد به بیان دیگر اگر مستاجر محل کسب دارای حق انتقال ب. غ. باشد تنها به موجب سند رسمی می تواند منافع و سرقفلی ناشی از آن را ب. غ. واگذار کند و اگر حق انتقال به وی تفویض نشده و برای این کار از دادگاه اجازه تحصیل کرده باشد برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند و در صورت عدم رعایت تشریفات مذکور ، انتقال از جهت تعلق سرقفلی به مستاجر جدید از نفوذ حقوقی برخوردار نمی باشد در غیر موارد مذکور در ماده 19 مانند موضوع پرونده کنونی که انتقال به اعتبار رضایت مالک انجام شده تبصره 2 ماده 19 حاکمیت ندارد و عدم تنظیم سند رسمی از موجبات انتقال سرقفلی به مستاجر جدیدنمی باشد . ن. ب. ا. متولی موقوفه مدرسه و مسجد ... در هامش درخواست مورخ 1387/6/3 ت. ن. خ. ( مستاجر جدید) رضایت خو د را با واگذاری سرقفلی دو باب مغازه مورد ترافع از مستاجرین ( تجدیدنظر خواندگان ردیف دوم الی چهارم ) طبق مقررات قانونی و ضوابط اداره اوقاف و امور خیریه ...تهران به وی اعلام کرده است و ت. ن. خ. التزام و پایبندی خود به رعایت مقررات قانونی و ضوابط مرجع مذکور اعلام کرده است بنابراین قرارداد مربوط به واگذاری سرقفلی ملک موردترافع از ناحیه مستاجرین سابق به ت. ن. خ. دارای نفوذ حقوقی بوده و ناقل قانونی محسوب می شود ن. ب. ا. ت. ن. خ. در جریان دادرسی منتهی به صدور دادنامه معترض عنه که نهایتاً منجر به صدور حکم تخلیه گردیده مداخله نداشته و حکم مذکور به حقوق معترض ثالث خلل وارد می سازد از این رو تجدیدنظر خواهی وارد تشخیص داده می شودو به تجویز ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته نقض می گردد آنگاه به استناد ماده 425 قانون مرقوم دادنامه معترض عنه الغاء می گردد . همچنین در مورد دعوای معترض ثالث برخود تنفیذ واگذاری سرقفلی ب. ت. ب. اینکه دعوای اعتراض ثالث از طرق فوق العاده رسیدگی است و دادگاه صرفاً در محدوده دادنامه مورداعتراض و اینکه به حقوق معترض ثالث خلل وارد می کند یا خیر ؟ حق رسیدگی دارد لذا خواسته های دیگر و همچنین دعاوی طاری قابل استماع د. ا. م. از رسیدگی نسبت به همین جهت قرار رد دعوا صادر می گردد . این رای قطعی است. شعبه 61 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار مجتبی نورزاد - سید صادق نبوی لاریمی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی نقش سند رسمی در انتقال سرقفلی موضوع این پرونده، دعوی اعتراض ثالث به منظور ابطال رای صادره از دادگاه بدوی و تایید واگذاری سرقفلی دو باب مغازه موقوفه است. خ. ب. ا. به دو فقره مبایعه‌نامه، ادعای خرید حق سرقفلی مغازه‌ها را مطرح کرده و اعلام نموده که موافقت متولی موقوفه را نیز کسب کرده است. در مقابل، طرف مقابل که متولی موقوفه و فرزندان او هستند، به عدم رعایت مقررات قانونی و عدم تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی استناد کرده‌اند و به همین دلیل، دادگاه بدوی دعوی را رد کرده است. <br>در دادگاه تجدیدنظر، با بررسی مستندات و مدارک ارائه شده، استدلال گردیده که عدم تنظیم سند رسمی مانع از انتقال سرقفلی نمی‌باشد، زیرا رضایت متولی موقوفه به واگذاری سرقفلی به خواهان به طور صریح اعلام شده است. لذا، دادگاه تجدیدنظر رای بدوی را نقض و به نفع خواهان حکم صادر کرده و دعوی معترض ثالث را نیز رد نموده است. رای دادگاه تجدیدنظر قطعی اعلام شده و مواد قانونی مورد استناد شامل تبصره 2 ماده 19 و ماده 425 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی م. ب.. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/04/13 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورتی که مستاجر محل کسب حق انتقال ب. غ. را داشته و یا از دادگاه اجازه تحصیل کرده باشد، تنها به موجب سند رسمی می‌تواند آن را ب. غ. واگذار کند؛ در غیراین صورت انتقال از نفوذ حقوقی برخوردار نیست لیکن انتقال سرقفلی به اعتبار رضایت مالک بدون تنظیم سند رسمی نیز معتبر است. در خصوص دعوی آقای ح. ک. به وکالت از آقای م. ج.پ. فرزند ح. به طرفیت 1 - موقوفه مسجد و مدرسه.... به تولیت آقای س.د. ک. 2 - م. ن.و. 3 - م. ن.و. 4 - م. ن.و. فرزندان م. به خواسته اعتراض ثالث و تقاضای فسخ رای دادنامه صادره از آن شعبه به‌شماره 8909970226800570 مورخ 1389/06/31 و تنفیذ واگذاری سرقفلی مستندا به مدارک پیوست که پس از طی تشریفات و ضوابط قانونی پرونده امر به این‌ شعبه ارجاع و سپس به کلاسه فوق به ثبت رسیده است صرفنظر از اینکه خواهان اعلام می‌دارد به موجب دو فقره مبایعه‌نامه در تاریخ 1386/07/18 حق سرقفلی دو باب مغازه موقوفه را از خواندگان ردیفهای سوم الی آخر خریداری و قسمت اعظم از ثمن معامله را به آنها پرداخت نموده و از سویی موافقت متولی موقوفه را کسب نموده است (البته موافقت مشروط متولی موقوفه) چه آنکه حسب مرقومه تنظیمی منتسب به متولی (به تاریخ 1387/06/24 )عینا چنین آمده است … چنانچه طبق مقررات قانونی و ضوابط اداره اوقاف و امور خیریه.... تهران عمل گردد و موافقت خود را اعلام می‌دارد که از معنا و مفهوم تحریریه فوق چنین مستفاد می‌گردد که جلب رضایت اداره اوقاف که متضمن پرداخت پذیره انتقال و ایضا ایداع حقوق قانونی موقوفه م. ب. امری لازم و ضروری بر شمرده شده است که متاسفانه تاکنون در پرونده امر ادله و مستندی که حکایت از رعایت مراتب فوق باشد در پرونده امر ملاحظه و مشاهده نمی گردد لیکن از مرعی و منظر قانونگذار پذیرش هرگونه نقل و انتقال حق کسب و پیشه و تجارت عین مستاجره از سوی مستاجر کل به مستاجر جدید مستلزم تنظیم سندرسمی (یعنی سند صلح حقوق است) … حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود (مستفاد از تبصره 2 از ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ) لهذا توجها به اینکه مستندات ابرازی خواهان معترض ثالث منصرف از موضوع قانون اخیرالبیان م. ب. لذا دادگاه دعوی مشارالیه را مطابق با موازین تشخیص نداده در نتیجه به رد آن اظهارنظر می‌نماید.رای صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران رای دادگاه تجدیدنظر استان آقای م. ج.پ. با وکالت آقای ح. ک. به طرفیت 1 - موقوفه مسجد و مدرسه.... 2 - آقای م. ن.و. 3 - آقای م. ن.و. 4 - آقای م... ن.و. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1393/06/31 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران تجدیدنظر خواهی کرده است براساس دادنامه موصوف در مورد دعوای ت. ن. خ. با خواسته اعتراض ثالث نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1389/06/31 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران متضمن صدور حکم به تائید فسخ و رفع اثر از اسناد اجاره به شماره های... مورخ 1386/06/05 و 7493 مورخ 1383/06/24 موضوع شش دانگ دو باب مغازه به پلاک های... از بخش... تهران ملکی موقوفه مسجد و مدرسه.... و محکومیت تجدیدنظر خواندگان و ردیف دوم الی چهارم به تخلیه و تحویل مغازه ها به موجر از بابت تخلف از شروط قراردادی و قانونی (تعدی و تفریط در عین مستاجره) اجمالا با این استدلال که از مرعی و منظر قانونگذار پذیرش هرگونه نقل و انتقال حق کسب و پیشه و تجارت عین مستاجره از سوی مستاجر کل به مستاجر جدید مستلزم تنظیم سند رسمی (یعنی سند صلح حقوق است) و حق کسب و پیشه، تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود (مستفاد از تبصره 2 از ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ) و ب. ت. ب. اینکه مستندات ابرازی خواهان (ت. ن. خ.) منصرف از قانون اخیر البیان م. ب. از این رو دعوا مطابق با موازین قانونی تشخیص نداده و حکم به رد آن صادر گردیده است. دادگاه با بررسی محتویات و مستندات پرونده و مطالعه لوایح ابرازی از ناحیه طرفین ن. ب. ا. ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر ی. ن. ق. او به عنوان اجاره و یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری که به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون دانسته است و نامبرده را مستاجر می داند بنابراین مستاجر جدید محل کسب، قانونا مستحقق سرقفلی است و عدم تنظیم سند رسمی اجاره و انتقال سرقفلی نافی حقوق مستاجر نمی‌باشد ن. ب. ا. تبصره 2 ماده 19 قانون یاد شده صرفا ناظر به ماده 19 و در محدوده این ماده کاربرد دارد و به سایر مواد تسری نمی یابد به بیان دیگر اگر مستاجر محل کسب دارای حق انتقال ب. غ. باشد تنها به موجب سند رسمی می‌تواند منافع و سرقفلی ناشی از آن را ب. غ. واگذار کند و اگر حق انتقال به وی تفویض نشده و برای این کار از دادگاه اجازه تحصیل کرده باشد برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند و در صورت عدم رعایت تشریفات مذکور، انتقال از جهت تعلق سرقفلی به مستاجر جدید از نفوذ حقوقی برخوردار نمی‌باشد در غیر موارد مذکور در ماده 19 مانند موضوع پرونده کنونی که انتقال به اعتبار رضایت مالک انجام شده تبصره 2 ماده 19 حاکمیت ندارد و عدم تنظیم سند رسمی از موجبات انتقال سرقفلی به مستاجر جدیدنمی باشد. ن. ب. ا. متولی موقوفه مدرسه و مسجد... در هامش درخواست مورخ 1387/06/03 ت. ن. خ. (مستاجر جدید) رضایت خو د را با واگذاری سرقفلی دو باب مغازه مورد ترافع از مستاجرین (تجدیدنظر خواندگان ردیف دوم الی چهارم) طبق مقررات قانونی و ضوابط اداره اوقاف و امور خیریه...تهران به وی اعلام کرده است و ت. ن. خ. التزام و پایبندی خود به رعایت مقررات قانونی و ضوابط مرجع مذکور اعلام کرده است بنابراین قرارداد مربوط به واگذاری سرقفلی ملک موردترافع از ناحیه مستاجرین سابق به ت. ن. خ. دارای نفوذ حقوقی بوده و ناقل قانونی محسوب می‌شود ن. ب. ا. ت. ن. خ. در جریان دادرسی منتهی به صدور دادنامه معترض عنه که نهایتا منجر به صدور حکم تخلیه گردیده مداخله نداشته و حکم مذکور به حقوق معترض ثالث خلل وارد می‌سازد از این رو تجدیدنظر خواهی وارد تشخیص داده می‌شودو به تجویز ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظر خواسته نقض می‌گردد آنگاه به استناد ماده 425 قانون مرقوم دادنامه معترض عنه الغاء می‌گردد. همچنین در مورد دعوای معترض ثالث برخود تنفیذ واگذاری سرقفلی ب. ت. ب. اینکه دعوای اعتراض ثالث از طرق فوق العاده رسیدگی است و دادگاه صرفا در محدوده دادنامه مورداعتراض و اینکه به حقوق معترض ثالث خلل وارد می کند یا خیر ؟ حق رسیدگی دارد لذا خواسته های دیگر و همچنین دعاوی طاری قابل استماع د. ا. م. از رسیدگی نسبت به همین جهت قرار رد دعوا صادر می‌گردد. این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار