وضعیت حقوقی خیار شرط بدون مدت

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی آقای ق.م. با وکالت آقای غ.س. به طرفیت آقای م.س. به خواسته ابطال مبایعه‌نامه و دعوی آقای م.س. به طرفیت آقای ق.م. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهدات قراردادی، اخذ پایان کار ساختمان رستوران ک. و کلیه خسارات؛ خلاصه مفاد دادخواست وکیل خواهان اصلی و لوایح ایشان این است که مبایعه‌نامه‌ای که در تاریخ 1387/6/30 بین موکل و خوانده در مشاور املاک شماره ... صورت گرفته است و به موجب آن موکل، یک ساختمان رستوران با متفرعات به مبلغ 707/000/000 تومان به خوانده فروخته است، به دلیل عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی خوانده و از دست دادن زندگی موکل، نهایتاً با استناد به شرط مندرج در ماده 4 و 5 قرارداد به این استدلال که چون طرفین در شرط فسخ، مدت تعیین نکرده‌اند، به استناد ماده 401 قانون مدنی، معامله از اساس باطل است و تقاضای ابطال کرده است. خوانده نیز ضمن لوایح جداگانه دفاع کرده است که منظور حق فسخ پشیمانی و مغبونی و غیره نبوده‌ است، بلکه در صورت بودن شرایط قانونی فسخ و تکلیف فاسخ و طبق بند 1 ماده 6 م. ب. که مربوط به عدم توانایی فروشنده جهت انتقال مبیع و پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان خسارت به طرف مقابل و خیار تدلیس و امثال آن بوده‌ است. و توضیح داده است چون وی نیز در مقابل خرید رستوران می‌بایست پول و ملک بدهد، خواهان معترض شد و جمله مورد شکایت را برای طرفین نوشته‌اند و جمله مذکور در بند 5 حق فسخ مستقل برای طرفین شرط نکرده که از آن شرط فسخ استنباط گردد. بنابراین چون خیار شرط نبود و نیاز به ذکر زمان و مدت برای اعمال حق فسخ نبوده و صرفاً میزان خسارت را برای عامل فسخ طبق شرایط مندرج در قرار داد مشخص نموده است. وکیل خواهان ضمن لایحه جداگانه به اظهارات خ. پ. د. است و دفاعیات خوانده را منصرف به مواد دیگر قرارداد دانسته و نهایتاً از این جهت که شرط مذکور موجب جهل طرفین به عوضین می‌باشد، ابطال قرارداد را خواستار شده است. دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی لوایح و اظهارات طرفین، آنچه از اظهارات طرفین و مفاد مبایعه‌نامه و توافقات بعدی که چندین بار صورت گرفته است و عرف حاکم بر معاملات این چنینی در مشاورین املاک که عموماً به مسائل حقوقی و آثار عبارت آشنا نیستند بدست می‌آید، این است: قصد طرفین مسلماً قید شرط نامحدود برای فسخ برای طرفین نبوده‌ است، بلکه هدف و قصد طرفین معمولاً جهت اطمینان از اجرای قرارداد است و تحمل پرداخت خسارت به طرف متخلف است و دور از عقل و منطق انسان متعارف است که قراردادی را منعقد کند و شرطی را بگنجاند که طرف مقابل هر زمان خواست قرارداد را فسخ کند و این در حالی است که ارزش املاک و پول در جهت عکس رو به فزونی و کاهش است. به ظاهر از اظهارات خوانده نیز به دست می‌آید که این شرط برای حصول اطمینان برای طرفین برای اجرای تعهدات بوده‌ است، سیاق عبارت به کار رفته در ماده 5 قرار‌داد نیز به طوری نیست که از آن استنباط شرط فسخ تأمین برای طرفین و منطبق ماده 401 قانون مدنی شود و از طرفی، اگر استدلال مذکور مورد ایراد واقع شود و ادعای وکیل خواهان را مبنی بر شرط دائمی فسخ را برای طرفین بپذیریم، در این صورت چنانکه برخی از فقها و حقوقدانان معتقدند، ن. ب. ا. طرفین با علم و اطلاع از اینکه برای ایشان خیار فسخ دائمی وجود دارد، معامله کرده‌اند، دیگر ابهام و غرری باقی نماند تا به استناد آن بتوان حکم به بطلان عقد کرد. علاوه بر آن ن. ب. ا. بر مبنای نظر برخی از فقها در صورت نبودن مدت خیار حمل بر فوری بودن آن شود و پس از گذشتن مدتی که امکان فسخ وجود دارد، از بین می رود؛ برخی نیز خیار مدت را محدود به سه روز می‌دانند. ن. ب. ا. عرف حاکم بر معاملات نیز چنین نظری را تأیید می‌کند و ن. ب. ا. اصل دلیل ارائه شود به علاوه، طرفین طبق بند 6-6 قرارداد کلیه خیارات را به جز تدلیس از خود ساقط کرده‌اند، در نتیجه استدلالی که صدور رأی از قصد طرفین و عرف حاکم باشد با بند 6-6 قرارداد موافق و سازگار‌تر است. اصل «استصحاب» و «لزوم» و «صحت» نیز اقتضاء بر صحت و بقای قرارداد را دارد. با عنایت به مراتب، دادگاه ادعای خواهان را غیر وارد تشخیص داده، مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. در خصوص دعوی خواهان آقای م.س. به طرفیت آقای ق.ج. به خواسته الزام به ایفای تعهد، ن. ب. ا. اولاً: طبق محتویات پرونده از جمله توافقات مضبوط در پرونده و وکالت‌نامه ظاهراً خوانده وکالت داده است که خواهان اقدام کند. ثانیاً: بنا به اقرار خود خواهان سند رسمی ملک خریداری را به استناد وکالت‌نامه اخیرالذکر به نام خود منتقل کرده است. نتیجه اینکه ظاهراً بر اساس مفاد توافق طرفین و به خصوص انتقال سند، انجام تعهدات اخذ پایان‌کار و سایر مقدمات به آقای … است و اصولاً خود خوانده دیگر ذی‌نفع نمی‌باشد. به عبارت دیگر با توافق انجام شده انتقال سند، انجام تعهدات بر عهده خواهان می‌باشد، اما این امر مانع از امر نمی‌باشد که پس از انجام مقدمات و پرداخت هزینه‌های شهرداری و غیره، نظر به توافق اولیه به فروشنده مراجعه کند جهت دریافت هزینه‌هایی که متحمل شده است. با عنایت به مراتب، دعوی خواهان به کیفیت مطروحه قابل استماع نیست. مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. قرار صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه - سلیمی رأی دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ق.م. با وکالت آقای غ.س. علیه آقای م.س. از دادنامه شماره 766 مورخ ۱۳۹۲/11/12 شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه که به موجب آن راجع به دعوای اولیه ت. ن. خ. علیه ت. ن. خ. مبنی بر ابطال مبایعه‌نامه عادی مورخ ۱۳۸۷/6/30 تشکیل شده میان طرفین به لحاظ عدم ذکر مدت در خیار شرط مندرج در بند 4 مبایعه‌نامه، ب. ت. ب. اینکه قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف و قصد متعاملین استحکام و اجرای تعهدات مندرج در قرارداد بوده‌ است و با عنایت به اینکه متعاقب تشکیل مبایعه‌نامه مزبور سند رسمی موضوع مورد معامله به نام ت. ن. خ. تنظیم گردیده‌ است، لذا از این حیث حکم به بی‌حقی ت. ن. خ. صادر گردیده‌ است. با دقت در محتویات پرونده ن. ب. ا. ت. ا. و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی‌رسد، بنابر این به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته عیناً تأیید می‌گردد. این رأی قطعی است. رئیس و مستشار شعبه 59 دادگاه تجدیدنظر استان تهران موسوی - نوروزی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی وضعیت حقوقی خیار شرط بدون مدت در تاریخ 1 بهمن 1393، دادگاه بدوی به دعوی ابطال مبایعه‌نامه و الزام به ایفای تعهدات قراردادی رسیدگی کرد. خ. ب. ا. به عدم ایفای تعهدات از سوی طرف مقابل و عدم تعیین مدت در خیار شرط، درخواست ابطال قرارداد را مطرح نمود. طرف مقابل در پاسخ، ادعا کرد که شرط فسخ به منظور اطمینان از اجرای تعهدات بوده و نیازی به تعیین مدت ندارد. پس از بررسی مستندات و اظهارات طرفین، دادگاه به این نتیجه رسید که قصد طرفین، قید شرط نامحدود نبوده و هدف از قرارداد، استحکام آن بوده است. در نتیجه، ادعای خواهان را غیر وارد تشخیص داده و حکم به بی‌حقی وی صادر کرد. در دعوی دیگری، خواهان به الزام طرف مقابل به ایفای تعهدات اشاره کرد که به دلیل انتقال سند رسمی به نام خود، این دعوی نیز رد شد. دادگاه تجدیدنظر نیز با تایید دادنامه بدوی، تجدیدنظرخواهی را رد کرده و رای قطعی صادر نمود. این تصمیمات بر اساس مواد 197 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی اتخاذ گردید و هر دو رای ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران بودند. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/11/01 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: اگر طرفین در قرارداد خود، خیار شرط را بدون مدت پیش بینی نمایند، در صورتی که احراز شود قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف آن ها استحکام بخشی به قرارداد و اجرای تعهدات مندرج در آن بوده است، خیار بدون مدت تلقی نشده و موجب بطلان قرارداد نیست. در خصوص دعوی آقای ق.م. با وکالت آقای غ.س. به طرفیت آقای م.س. به خواسته ابطال مبایعه‌نامه و دعوی آقای م.س. به طرفیت آقای ق.م. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهدات قراردادی، اخذ پایان کار ساختمان رستوران ک. و کلیه خسارات؛ خلاصه مفاد دادخواست وکیل خواهان اصلی و لوایح ایشان این است که مبایعه‌نامه‌ای که در تاریخ 1387/06/30 بین موکل و خوانده در مشاور املاک شماره... صورت گرفته است و به موجب آن موکل، یک ساختمان رستوران با متفرعات به مبلغ 707/000/000 تومان به خوانده فروخته است، به دلیل عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی خوانده و از دست دادن زندگی موکل، نهایتا با استناد به شرط مندرج در ماده 4 و 5 قرارداد به این استدلال که چون طرفین در شرط فسخ، مدت تعیین نکرده‌اند، به استناد ماده 401 قانون مدنی، معامله از اساس باطل است و تقاضای ابطال کرده است. خوانده نیز ضمن لوایح جداگانه دفاع کرده است که منظور حق فسخ پشیمانی و مغبونی و غیره نبوده‌ است، بلکه در صورت بودن شرایط قانونی فسخ و تکلیف فاسخ و طبق بند 1 ماده 6 م. ب. که مربوط به عدم توانایی فروشنده جهت انتقال مبیع و پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان خسارت به طرف مقابل و خیار تدلیس و امثال آن بوده‌ است. و توضیح داده است چون وی نیز در مقابل خرید رستوران می‌بایست پول و ملک بدهد، خواهان معترض شد و جمله مورد شکایت را برای طرفین نوشته‌اند و جمله مذکور در بند 5 حق فسخ مستقل برای طرفین شرط نکرده که از آن شرط فسخ استنباط گردد. بنابراین چون خیار شرط نبود و نیاز به ذکر زمان و مدت برای اعمال حق فسخ نبوده و صرفا میزان خسارت را برای عامل فسخ طبق شرایط مندرج در قرار داد مشخص نموده است. وکیل خواهان ضمن لایحه جداگانه به اظهارات خ. پ. د. است و دفاعیات خوانده را منصرف به مواد دیگر قرارداد دانسته و نهایتا از این جهت که شرط مذکور موجب جهل طرفین به عوضین می‌باشد، ابطال قرارداد را خواستار شده است. دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی لوایح و اظهارات طرفین، آنچه از اظهارات طرفین و مفاد مبایعه‌نامه و توافقات بعدی که چندین بار صورت گرفته است و عرف حاکم بر معاملات این چنینی در مشاورین املاک که عموما به مسائل حقوقی و آثار عبارت آشنا نیستند به دست می‌آید، این است: قصد طرفین مسلما قید شرط نامحدود برای فسخ برای طرفین نبوده‌ است، بلکه هدف و قصد طرفین معمولا جهت اطمینان از اجرای قرارداد است و تحمل پرداخت خسارت به طرف متخلف است و دور از عقل و منطق انسان متعارف است که قراردادی را منعقد کند و شرطی را بگنجاند که طرف مقابل هر زمان خواست قرارداد را فسخ کند و این در حالی است که ارزش املاک و پول در جهت عکس رو به فزونی و کاهش است. به ظاهر از اظهارات خوانده نیز به دست می‌آید که این شرط برای حصول اطمینان برای طرفین برای اجرای تعهدات بوده‌ است، سیاق عبارت به کار رفته در ماده 5 قرار‌داد نیز به طوری نیست که از آن استنباط شرط فسخ تامین برای طرفین و منطبق ماده 401 قانون مدنی شود و از طرفی، اگر استدلال مذکور مورد ایراد واقع شود و ادعای وکیل خواهان را مبنی بر شرط دائمی فسخ را برای طرفین بپذیریم، در این صورت چنانکه برخی از فقها و حقوقدانان معتقدند، ن. ب. ا. طرفین با علم و اطلاع از اینکه برای ایشان خیار فسخ دائمی وجود دارد، معامله کرده‌اند، دیگر ابهام و غرری باقی نماند تا به استناد آن بتوان حکم به بطلان عقد کرد. علاوه بر آن ن. ب. ا. بر مبنای نظر برخی از فقها در صورت نبودن مدت خیار حمل بر فوری بودن آن شود و پس از گذشتن مدتی که امکان فسخ وجود دارد، از بین می رود؛ برخی نیز خیار مدت را محدود به سه روز می‌دانند. ن. ب. ا. عرف حاکم بر معاملات نیز چنین نظری را تایید می‌کند و ن. ب. ا. اصل دلیل ارائه شود به علاوه، طرفین طبق بند 6 - 6 قرارداد کلیه خیارات را به جز تدلیس از خود ساقط کرده‌اند، در نتیجه استدلالی که صدور رای از قصد طرفین و عرف حاکم باشد با بند 6 - 6 قرارداد موافق و سازگار‌تر است. اصل «استصحاب» و «لزوم» و «صحت» نیز اقتضاء بر صحت و بقای قرارداد را دارد. با عنایت به مراتب، دادگاه ادعای خواهان را غیر وارد تشخیص داده، مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. در خصوص دعوی خواهان آقای م.س. به طرفیت آقای ق.ج. به خواسته الزام به ایفای تعهد، ن. ب. ا. اولا: طبق محتویات پرونده از جمله توافقات مضبوط در پرونده و وکالت‌نامه ظاهرا خوانده وکالت داده است که خواهان اقدام کند. ثانیا: بنا به اقرار خود خواهان سند رسمی ملک خریداری را به استناد وکالت‌نامه اخیرالذکر به نام خود منتقل کرده است. نتیجه اینکه ظاهرا بر اساس مفاد توافق طرفین و به خصوص انتقال سند، انجام تعهدات اخذ پایان‌کار و سایر مقدمات به آقای … است و اصولا خود خوانده دیگر ذی‌نفع نمی‌باشد. به عبارت دیگر با توافق انجام شده انتقال سند، انجام تعهدات بر عهده خواهان می‌باشد، اما این امر مانع از امر نمی‌باشد که پس از انجام مقدمات و پرداخت هزینه‌های شهرداری و غیره، نظر به توافق اولیه به فروشنده مراجعه کند جهت دریافت هزینه‌هایی که متحمل شده است. با عنایت به مراتب، دعوی خواهان به کیفیت مطروحه قابل استماع نیست. مستندا به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. قرار صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ق.م. با وکالت آقای غ.س. علیه آقای م.س. از دادنامه شماره --- مورخ 1392/11/12 شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه که به موجب آن راجع به دعوای اولیه ت. ن. خ. علیه ت. ن. خ. مبنی بر ابطال مبایعه‌نامه عادی مورخ 1387/06/30 تشکیل شده میان طرفین به لحاظ عدم ذکر مدت در خیار شرط مندرج در بند 4 مبایعه‌نامه، ب. ت. ب. اینکه قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف و قصد متعاملین استحکام و اجرای تعهدات مندرج در قرارداد بوده‌ است و با عنایت به اینکه متعاقب تشکیل مبایعه‌نامه مزبور سند رسمی موضوع مورد معامله به نام ت. ن. خ. تنظیم گردیده‌ است، لذا از این حیث حکم به بی‌حقی ت. ن. خ. صادر گردیده‌ است. با دقت در محتویات پرونده ن. ب. ا. ت. ا. و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی‌رسد، بنابر این به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید می‌گردد. این رای قطعی است. رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران