وضعیت حقوقی شرط قراردادی "پشیمانی و فسخ معامله "

رأی دادگاه بدوی درخصوص دعوی آقای م. ع. فرزند ح. با وکالت آقای ع. ی.الف. بطرفیت آقای ب. خ. باوکالت آقای غ. چ. بخواسته بطلان قرارداد 1392/1/4 و مطالبه مبلغ پنجاه میلیون تومان و خسارات دادرسی(اصلاح خواسته در اولین جلسه دادرسی مورخ 1392/9/6) موضوع دادخواست 1392/5/14و نیز دعوی تقابل بخواسته محکومیت خوانده به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله 1392/1/4 و مطالبه خسارات دادرسی موضوع دادخواست 1392/7/8 دعوی اصلی بدین مضمون است که به موجب بیعنامه 1392/1/4تمامی یک قطعه زمین موضوع آن مستند از سوی خواهان به خوانده فروخته شده است در صفحه دوم بیعنامه خیار فسخ درج گردیده است . بدین شرح که «... پشیمانی و فسخ معامله از سوی هریک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان م. ب.» شرط فسخ مذکور فاقد مدت م. ب. بیعنامه مذکور به لحاظ عدم قید مدت در شرط فسخ بموجب ماده 401 قانون مدنی باطل م. ب. دعوی تقابل نیز بدین مضمون است که ملک فروخته شده به متراژ 229 متر مربع کسر مساحت دارد باید به مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله کسر شود زیرا زمین از قرار هر متر یکصد هزار تومان فروخته شده است که به لحاظ کسر مساحت مذکور سپس مبلغ اعلامی احتساب گردیده است . النهایه ب. ت. ب. اینکه به موجب ماده 401 قانون مدنی در صورت عدم درج مدت برای فسخ نه تنها شرط باطل است بلکه موجب بطلان عقد نیز میگردد . و نیز ب. ت. ب. شرط مورد تراضی طرفین در صفحه دوم قرارداد که حق فسخ طرفین اما بدون درج مدت م. ب. لذا بیعنامه مذکور موثر نمی باشد و دعوی تقابل نیز که بر اساس آن بیعنامه اقامه گردیده است . نیز بلحاظ عدم اعتبار آن مستند نمی تواند مبنای ذیحقی خواهان تقابل واقع گردد . لذا بنابر مراتب فوق حکم به بطلان بیعنامه عادی 1392/1/4 به لحاظ درج مدت برای شرط فسخ و پرداخت خسارات دادرسی د. ح. خ. د. ا. و حکم به بطلان دعوی تقابل به لحاظ بطلان مستند دعوی تقابل صادر میگردد . درخصوص دعوی مطالبه مبلغ پنجاه میلیون ریال نیز ب. ت. ب. استرداد دعوی قرار رد دعوی صادر میگردد. رای صادره مستندا" به مواد بند ب ماده 107 و 197 و 331 و 336 وو 515 و 519 قانون آئین دادرسی مدنی ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شبعه دوم دادگاه عمومی لواسانات - شعبانزاده رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای غ. چ. به وکالت از آقای ب. خ. به طرفیت آقای م. ع. با وکالت آقای غ. ی. از دادنامه شماره 0596 مورخ 1392/9/13 شعبه دوّم دادگاه عمومی حقوقی لواسانات با این توضیح که با استعفای وکیل ت. ن. خ. آقای ه. ت. وکالت نامبرده را عهده دار شده است و دادنامه تجدیدنظرخواسته متضمن پذیرش دعوای ت. ن. خ. و صدور حکم به بطلان بیع نامه عادی 1392/1/4 به لحاظ عدم درج مدت برای شرط فسخ بوده و نیز صدور حکم به بطلان دعوای تقابل ت. ن. خ. به خواسته محکومیت ت. ن. خ. به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله 1392/1/4 و مطالبه خسارات دادرسی م. ب. وارد بوده و دادنامه تجدیدنظرخواسته شایسته تأیید نیست زیرا درج عبارت: «پشیمانی و فسخ معامله از سوی هر یک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان دادنی م. ب.» از مصادیق خیار شرط موضوع ماده 401 قانون مدنی نمی باشد بلکه با لحاظ اصل صحت و لزوم قراردادها ضمن تحکیم مبانی معامله برآورد خسارتی است که از تعلل در انجام قرارداد حاصل می شود از سوی دیگر با تعیین زمان عرفی در بخش توضیحات به این گونه: «بعد از پاس شدن آخرین چک سند شورایی تنظیم و به امضاء شورا می رسد» با فرض پذیرش شرط مندرج در قرارداد تحت عنوان خیار شرط اعمال آن محدود به فاصله زمانی از تاریخ عقد تا تنظیم سند شورایی بوده و موجبی برای بطلان قرارداد نیست از سوی دیگر ت. ن. خ. مدعی کسری مساحت موضوع قرارداد با احتساب بخشی از ملک موضوع خواسته که در محدوده اراضی ملی واقع شده گردیده در حالی که ت. ن. خ. با ارائه نامه شماره 1176 مورخ 1393/8/27 مدعی شده سابقه ای از صدور گواهی بر ملی بودن پلاک ثبتی مربوط وجود نداشه با این وصف قدر مسلم این است که با احتساب مساحت مورد ادعا کسری متراژ وجود نداشته و تا زمانی که ادعای قرا رگرفتن بخش از ملک در محدوده اراضی ملی به اثبات نرسیده باشد و اقدام قانونی در این باره صورت نگرفته باشد دعوا قابلیت اجابت نداشته با این وصف تجدیدنظرخواهی را نسبت به هر دو دعوا وارد دانسته و برگرفته از قسمت نخست ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد ماده 1257 قانون مدنی حکم بر رد دعوای ت. ن. خ. مبنی بر بطلان قرارداد 1391/1/4 صادر و اعلام می دارد و به استناد ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوای ت. ن. خ. به خواسته محکومیت خوانده (ت. ن. خ.) به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله صادر و اعلام می دارد. این رأی قطعی است. شعبه 37 دادگاه تجدید نظر استان تهران رئیس و مستشار مهرزاد جمشیدی - جواد حمیدی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی وضعیت حقوقی شرط قراردادی "پشیمانی و فسخ معامله " در تاریخ 17 مرداد 1394، دادگاه بدوی به دعوی مربوط به بطلان قراردادی که در تاریخ 4 فروردین 1392 منعقد شده بود، رسیدگی کرد. در این جلسه، خواهان ادعا نمود که بر اساس بیعنامه، شرط فسخ معامله بدون تعیین مدت مشخص وجود دارد که طبق ماده 401 قانون مدنی، موجب بطلان قرارداد می‌گردد. همچنین، در دعوی تقابل، خواهان خواستار کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله به دلیل کسری مساحت ملک شد. دادگاه بدوی با استناد به بطلان شرط فسخ و عدم اعتبار بیعنامه، حکم به بطلان قرارداد صادر کرده و خسارات دادرسی را به خواهان پرداخت نمود و دعوی تقابل را به دلیل بطلان مستند آن رد کرد. <br>در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با بررسی ادعای کسری مساحت و عدم وجود گواهی ملی بودن ملک، حکم بدوی را نقض کرده و قرارداد را معتبر دانست. همچنین، دعوی تقابل به استناد عدم استماع رد گردید. این رای به‌عنوان رای قطعی اعلام شد و مستندات آن شامل مواد 401 و 1257 قانون مدنی و مواد 358 و 2 قانون آیین دادرسی مدنی م. ب.. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/05/17 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: توافق طرفین در قرارداد مبنی بر «پشیمانی و فسخ معامله از سوی هر یک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان دادنی م. ب.»;، خیار شرط محسوب نمی شود؛ بلکه ضمن تحکیم مبانی معامله، برآورد خسارتی است که از تعلل در انجام قرارداد حاصل می‌شود. بنابراین در صورت عدم تعیین مدت برای اعمال این شرط، قرارداد منعقده باطل نیست. در خصوص دعوی آقای م. ع. فرزند ح. با وکالت آقای ع. ی.الف. به طرفیت آقای ب. خ. باوکالت آقای غ. چ. به خواسته بطلان قرارداد 1392/01/04 و مطالبه مبلغ پنجاه میلیون تومان و خسارات دادرسی(اصلاح خواسته در اولین جلسه دادرسی مورخ 1392/09/06 ) موضوع دادخواست 1392/05/14 و نیز دعوی تقابل به خواسته محکومیت خوانده به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله 1392/01/04 و مطالبه خسارات دادرسی موضوع دادخواست 1392/07/08 دعوی اصلی بدین مضمون است که به موجب بیعنامه 1392/01/04 تمامی یک قطعه زمین موضوع آن مستند از سوی خواهان به خوانده فروخته شده است در صفحه دوم بیعنامه خیار فسخ درج گردیده است. بدین شرح که «... پشیمانی و فسخ معامله از سوی هریک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان م. ب.» شرط فسخ مذکور فاقد مدت م. ب. بیعنامه مذکور به لحاظ عدم قید مدت در شرط فسخ به موجب ماده 401 قانون مدنی باطل م. ب. دعوی تقابل نیز بدین مضمون است که ملک فروخته شده به متراژ 229 متر مربع کسر مساحت دارد باید به مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله کسر شود زیرا زمین از قرار هر متر یکصد هزار تومان فروخته شده است که به لحاظ کسر مساحت مذکور سپس مبلغ اعلامی احتساب گردیده است. النهایه ب. ت. ب. اینکه به موجب ماده 401 قانون مدنی در صورت عدم درج مدت برای فسخ نه تنها شرط باطل است بلکه موجب بطلان عقد نیز میگردد. و نیز ب. ت. ب. شرط مورد تراضی طرفین در صفحه دوم قرارداد که حق فسخ طرفین اما بدون درج مدت م. ب. لذا بیعنامه مذکور موثر نمی‌باشد و دعوی تقابل نیز که بر اساس آن بیعنامه اقامه گردیده است. نیز به لحاظ عدم اعتبار آن مستند نمی تواند مبنای ذیحقی خواهان تقابل واقع گردد. لذا بنابر مراتب فوق حکم به بطلان بیعنامه عادی 1392/01/04 به لحاظ درج مدت برای شرط فسخ و پرداخت خسارات دادرسی د. ح. خ. د. ا. و حکم به بطلان دعوی تقابل به لحاظ بطلان مستند دعوی تقابل صادر میگردد. در خصوص دعوی مطالبه مبلغ پنجاه میلیون ریال نیز ب. ت. ب. استرداد دعوی قرار رد دعوی صادر میگردد. رای صادره مستندا به مواد بند ب ماده 107 و 197 و 331 و 336 وو 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقای غ. چ. به وکالت از آقای ب. خ. به طرفیت آقای م. ع. با وکالت آقای غ. ی. از دادنامه شماره --- مورخ 1392/09/13 شعبه دوّم دادگاه عمومی حقوقی لواسانات با این توضیح که با استعفای وکیل ت. ن. خ. آقای ه. ت. وکالت نامبرده را عهده دار شده است و دادنامه تجدیدنظرخواسته متضمن پذیرش دعوای ت. ن. خ. و صدور حکم به بطلان بیع نامه عادی 1392/01/04 به لحاظ عدم درج مدت برای شرط فسخ بوده و نیز صدور حکم به بطلان دعوای تقابل ت. ن. خ. به خواسته محکومیت ت. ن. خ. به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله 1392/01/04 و مطالبه خسارات دادرسی م. ب. وارد بوده و دادنامه تجدیدنظرخواسته شایسته تایید نیست زیرا درج عبارت: «پشیمانی و فسخ معامله از سوی هر یک از طرفین مبلغ پنجاه میلیون تومان دادنی م. ب.» از مصادیق خیار شرط موضوع ماده 401 قانون مدنی نمی‌باشد بلکه با لحاظ اصل صحت و لزوم قراردادها ضمن تحکیم مبانی معامله برآورد خسارتی است که از تعلل در انجام قرارداد حاصل می‌شود از سوی دیگر با تعیین زمان عرفی در بخش توضیحات به این گونه: «بعد از پاس شدن آخرین چک سند شورایی تنظیم و به امضا شورا می‌رسد» با فرض پذیرش شرط مندرج در قرارداد تحت عنوان خیار شرط اعمال آن محدود به فاصله زمانی از تاریخ عقد تا تنظیم سند شورایی بوده و موجبی برای بطلان قرارداد نیست از سوی دیگر ت. ن. خ. مدعی کسری مساحت موضوع قرارداد با احتساب بخشی از ملک موضوع خواسته که در محدوده اراضی ملی واقع شده گردیده در حالی که ت. ن. خ. با ارائه نامه شماره 1176 مورخ 1393/08/27 مدعی شده سابقه ای از صدور گواهی بر ملی بودن پلاک ثبتی مربوط وجود نداشه با این وصف قدر مسلم این است که با احتساب مساحت مورد ادعا کسری متراژ وجود نداشته و تا زمانی که ادعای قرا رگرفتن بخش از ملک در محدوده اراضی ملی به اثبات نرسیده باشد و اقدام قانونی در این باره صورت نگرفته باشد دعوا قابلیت اجابت نداشته با این وصف تجدیدنظرخواهی را نسبت به هر دو دعوا وارد دانسته و برگرفته از قسمت نخست ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته به استناد ماده 1257 قانون مدنی حکم بر رد دعوای ت. ن. خ. مبنی بر بطلان قرارداد 1391/01/04 صادر و اعلام می‌دارد و به استناد ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوای ت. ن. خ. به خواسته محکومیت خوانده (ت. ن. خ.) به کسر مبلغ دویست و بیست و نه میلیون ریال از ثمن معامله صادر و اعلام می دارد. این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران رئیس و مستشار