🔒قانون روابط مالک و مستاجر

دکانها - مغازه ها - خانه ها - آپارتمانها - مهمانخانه ها - مسافرخانه ها - گرمابه ها - کاروانسراها - محل کارخانه ها - محل باشگاه های ورزشی - گاراژها - انبارها - اطاقهای کرایه به طور کلی هر محلی که برای پیشه و کسب یا تجارت و یا سکنی تا بحال اجاره داده شده است و یا بعداً اجازه داده شود مشمول مقررات این قانون خواهد بود.

میزان اجاره بهای مستغلات مشمولاین قانون به قرار زیر است: 1) در موردی که اجاره بتراضی طرفین تنظیم شده میزان اجاره بها همانست که در اجاره نامه قید شده. 2) چنانچه اجاره نامه تنظیم نشده باشد میزان اجاره بها همانست که بین طرفین مقرر و عملی شده و در صورتی که میزان مقرر احراز نشود با رعایت مقرراتاین قانون از طریق کارشناسی میزان اجاره بها بنرخ عادله روز با توجه بقیمت مستغل مزبور و عوامل موثر دیگر تعیین میشود.

موجر یا مستاجره [مستاجر] منحصراً میتوانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها بنماید و آن در‌صورتی است که مدت اجاره منقضی و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره و یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه(در صورتی که میزان اجاره بها از طرف دادگاه تعیین شده باشد) سه سال تمام گذشته باشد این درخواست به وسیله اظهارنامه به عمل میآید و چنانچه ظرف مدت 15 روز از تاریخ‌ابلاغ اظهارنامه بین طرفین توافق نظر حاصل نشود ذینفع میتواند به دادگاه صالح مراجعه نماید و رسیدگی طبق مواد 13 و 14این قانون به عمل خواهد آمد. حکم دادگاه راجع به اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست قابل اجراء م. ب. مگر آنکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی کرده باشند.

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه مال الاجاره (‌اجرت المسمی) و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت المسمی آخر هر ماه ظرف ده روز بموجر ی. ن. ق. او بپردازد و چنانچه اجاره نامه در بین نباشد مال الاجاره را به میزانیکه بین طرفین مقرر و عملی شده ظرف ده روز پس از انقضاء هر ماه پرداخت نماید و در صورت امتناع مستاجر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل به شرح فوق با‌رعایت بند 7 ماده 8این قانون بتقاضای موجر اجراییه بر تخلیه مورد اجاره در صورت وجود اجاره نامه از دفتر تنظیم کننده سند صادر و ملک تخلیه میشود و در صورت امتناع موجر ی. ن. ق. او از دریافت مال الاجاره مستاجر مکلف است به منظور جلوگیری از تخلیه ظرف همان مدت مال الاجاره را با رعایت بند 7 ماده 8 در صندوق ثبت سپرده و قبض رسید آن را به دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه تسلیم و رسید دریافت دارد و چنانچه اجاره نامه ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر بنزدیک ترین دفترخانه محل مستغل [مستقل] تسلیم و رسید بگیرد و در هر صورت دفترخانه مکلف م. ب. منتهی ظرف ده روز به وسیله ثبت محل مراتب را بموجر ی. ن. ق. او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید. فصل سوم - در تنظیم اجاره نامه

در مواردی که بین مالک و کسیکه ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه ای تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گردیده باشد هر یک از آنان میتواند به وسیله اظهارنامه از طرف مقابل ظرف دهروز درخواست تنظیم اجاره نامه یا تجدید آن را بنماید و در‌صورت عدم انجام تقاضا و یا عدم موافقت در تعیین میزان اجاره و شرایط آن هر یک از آنان میتوانند برای تنظیم اجاره نامه و یا تعیین اجاره بها ب. ر. م. ماده سوم در موردی که اجاره منقضی شده باشد طبق مواد 13 و 14 این قانون به دادگاه مراجعه نماید و مادام که میزان اجاره‌بها از طرف دادگاه تعیین نشده مستاجر در آخر هر ماه منتها ظرف ده روز اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی باید بپردازد و اگر اجاره نامه‌ای تنظیم نشده باشد اجرت‌المثل معادل مبلغی پرداخته خواهد شد که در آخرین اجاره نامه رسمی بین مالک با مستاجر سابق تنظیم شده باشد که در این صورت مالک رونوشت اجاره نامه مزبور را به وسیله دادگاه بمستاجر ابلاغ خواهد نمود و در صورتی که مستاجر از تاریخ ابلاغ تا دهروز از پرداخت وجه اجاره خودداری نماید و یا هر یک از اقساط مال‌الاجاره را به میزان اجرت‌المسمی ظرف ده روز بعد از هر ماه نپردازد بتقاضای مالک همان دادگاه در جلسه فوق‌العاده حکم بتخلیه عین مستاجره خواهد داد و این حکم قطعی و لازم‌الاجرا است در صورتی که اجاره نامه‌ای وجود نداشته باشد مستاجر ملزم است به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که خود تشخیص میدهد و متناسب با اجاره ملک مشابه م. ب. برای هر ماه تا دهم ماه بعد در صندوق دادگستری بسپارد بهر حال پس از صدور حکم دادگاه اگر میزان تعیین شده به عنوان مال‌الاجاره بیش از مبلغ سپرده باشد و یا اینکه بیش از اجرت‌المثلی که پرداخت گردیده مستاجر ملزم است مابه‌التفاوت را از تاریخ درخواست بضمیمه خسارت تاخیر تادیه صدی 12 در سال بمالک بپردازد و در صورت انقضاء ده روز و عدم تودیع آن بتقاضای مالک همان دادگاه حکم بتخلیه صادر مینماید و حکم مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.

دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتیکه به موجب قوانین و مقررات مربوطه باید رعایت شود نکات زیر را نیز در اجاره نامه تصریح نمایند: 1) شغل موجر و مستاجر. 2) عین مستاجره برای اجاره دادن بی مانع است و در تصرف کدام یک از طرفین م. ب. و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تسلیم در چه مدت صورت خواهد گرفت. 3) مهلت مستاجر برای پرداخت مال‌الاجاره منتها ده روز پس از سررسید هر قسط خواهد بود مگر آنکه طرفین ترتیب دیگری زائد بر اینمدت مقرر کرده باشند. 4) اجاره به منظور سکنی است و یا تجارت یا پیشه و یا کسب و در مورد پیشه و کسب و یا تجارت تعیین نوع آن به طور صریح. 5) اجرت‌المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا تجدید اجاره و یا تخلیه به میزان اجرت‌المسمی خواهد بود. فصل چهارم - موارد بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه

در موارد زیر مستاجر میتواند بر حسب مورد صدور حکم ببطلان یا فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند: 1) در مواردی که عین مستاجره قابل استفاده بآن منظور که اجاره شده نباشد. 2) در مواردی که مطابق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد. 3) در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

در موارد زیر موجر میتواند در مدت اجاره یا بعد از انقضاء اجاره بر حسب مورد حکم بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره را درخواست کند. 1) در موردی که مستاجر مسکن با وجود سلب حق انتقال بغیر مورد اجاره را که کلاً یا جزئاً بهر صورتی که باشد بغیر رسماً واگذار نموده و یا عملا از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری قرار داده باشد. 2) در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا تجارت یا پیشه خود مستاجر اجاره داده باشد ولی مستاجر شخصاً در استفاده از عین مستاجره مباشرت نکرده و بدیگری به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و امثال آن واگذار کرده بدون آنکه طبق ماده 18این قانون تنظیم اجاره نامه با مستاجر لاحق شده باشد. 3) در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد. 4) در صورتی که عین مستاجره محل سکنی بوده و موجر در اجاره نامه حق فسخ اجاره را برای خود هنگام انتقال قطعی قید کرده باشد به شرط آنکه خریدار بخواهد شخصاً در آن سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد و یا پدر و مادر و یا همسر خود تخصیص دهد - در این صورت چنانچه خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال مستغل برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه تا انقضاء مدت اجاره از او پذیرفته نمیشود. 5) در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و موجر پس از انقضاء مدت اجاره احتیاج قطعی بمورد اجاره برای خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد. 6 (در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظوریکه در اجاره نامه قید شده استفاده گردد. 7) در صورتی که مستاجر تا ده روز پس از سررسید بدهی خود بابت اجرت المسمی یا اجرت المثل از پرداخت اجاره بها خودداری نموده و یا ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند یا دفتر اسناد رسمی نزدیک بملک ظرف سه روز قسط و یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل را نپردازد موجر حق دارد از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و یا از اجراء ثبت تقاضای اجراییه بنماید و هر گاه مستاجر مال الاجاره عقب افتاده را تودیع کند اجراء تخلیه عین مستاجره را متوقف مینماید و امر تخلیه موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد شد. 8) هرگاه مورد اجاره محل سکنی کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

علاوه بر موارد مذکور در ماده هشتم راجع بتخلیه در موارد زیر نیز درخواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت از دادگاه جایز‌است: 1) تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید. 2) تخلیه به منظور احتیاج شخصی برای کسب و پیشه یا تجارت موجر به شرط استفاده شخصی موجر دادگاه با توجه بمقررات این قانون نسبت بحقوق کسب و پیشه یا تجارت حکم خواهد داد.

دادگاه پیش از رسیدگی بدعوی بطرفین تکلیف سازش یا ارجاع بداوری مینماید و در صورت عدم سازش و عدم تراضی بداوری دادگاه رسیدگی و حکم مقتضی صادر خواهد کرد.

میزان حقوق کسب و پیشه یا تجارت ب. ت. ب. موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین میشود: 1) موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت. 2) شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایائی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور گردیده است. 3) طول مدت اشتغال مستاجر بکسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است. 4) وضع محل اجاره از نظر نوع بنا. 5) مخارجیکه مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است. 6) نوع کسب و پیشه یا تجارت مستاجر. فصل ششم - طرز رسیدگی

رسیدگی بدعاوی ناشی از این قانون جز در مواردی که در این قانون تصریح شده است از حیث صلاحیت و تشریفات رسیدگی طبق قانون آیین دادرسی مدنی و سایر قوانین مربوط به عمل خواهد آمد احکام صادره فقط قابل پژوهش است.

دادگاه در مورد اختلاف موجر و مستاجر نسبت به میزان مال الاجاره و یا شرایط آن برای تعیین اجاره بها و یا تحقیق در عواملیکه به موجب آن میتوان اجاره بها را تشخیص داد و یا با ارجاع امر بکارشناس میزان اجاره بها را بنرخ عادله روز تعیین نماید و نسبت به شرط اجاره اگر قبلا ً‌اجاره نامه تنظیم شده باشد شرایط را مطابق همان اجاره نامه سابق و الا طبق شروط متعارفه در اجاره نامه ها تعیین کند.

در تمام مدتیکه دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده پنجم این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلال [ابلاغ] حکم قطعی دادگاه طرفین مکلفند ظرف یکماه به ترتیب مقرر در حکم دادگاه اجاره نامه تنظیم کنند. چنانچه ظرف مدت مقرر در حکم اجاره‌نامه تنظیم نشود بتقاضای ی. ا. ط. دفتر دادگاه رونوشت رای را جهت ثبت آن حکم به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و بطرفین اخطار میکند که در روز و ساعت معین برای امضا اجاره‌نامه در دفترخانه حضور بهرسانند [به هم رسانند]. چنانچه موجر حاضر بامضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادستان اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف موجر ممتنع امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 10 روز برای امضا اجاره‌نامه حاضر نشود بتقاضای موجر همان دادگاه دستور تخلیه عین مستاجره را صادر مینماید.

وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده‌ای را به منظور اجراء مقررات این قانون در هر سال انتخاب و به دادگاه‌ها معرفی مینماید. طرز تعیین و شرایط و میزان حق‌الزحمه کارشناسان به موجب آیین نامه‌ای است که وزارت دادگستری تنظیم و به موقع اجراء میگذارد.

در مواردی که حکم بر تخلیه صادر میشود دادگاه در حکم خود و بر حسب مورد مهلتی که از دهروز کمتر و از دو ماه تجاوز‌نخواهد کرد برای تخلیه تعیین مینماید. فصل هفتم - مواد مختلفه

حق کسب و پیشه یا تجارت بمستاجر همان محل اختصاص دارد و از تاریخ اجرای این قانون انتقال آن بمستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی قانونی شناخته میشود. ماده هیجدهم) مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت میتواند محل مزبور را بغیر انتقال دهد مشروط به اینکه اولا مستاجر جدید به همان کسب و پیشه و یا تجارت مشغول شود که در اجاره نامه قید گردیده و ثانیاً مدت اجاره جدید از بقیه مدت اجاره اصلی تجاوز ننماید. مستاجریکه میخواهد محل کسب و پیشه یا تجارت را بدیگری به طریق فوق انتقال دهد باید به وسیله اظهارنامه موجر را به همان دفتر خانه اسناد رسمی که اجاره نامه اصلی را تنظیم نموده برای روز و ساعت معین جهت شرکت در تنظیم اجاره نامه دعوت نماید فاصله بین روز وصول دعوت نامه و‌موعد نباید کمتر از سه روز باشد. چنانچه موجر ی. ن. ق. او در وقت مقرر حاضر نشد سند انتقال از طرف دفترخانه تنظیم و مراتب در آن تذکر داده خواهد شد. در صورتی که مالک بانتقال محل کسب و پیشه یا تجارت رضایت ندهد مستاجر سابق و جدید متضامناً مسئول پرداخت مال الاجاره خواهند بود.

انتقال اجاره از طرف مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت به دیگری برای کسب و پیشه یا تجارت بغیر از آنچه که در اجاره نامه مجاز است منوط به موافقت کتبی مالک م. ب..

موجر در موقع تجدید اجاره می‌تواند با مستاجر جزء مستغلات طرف اجاره واقع شده و قسمتی از مورد اجاره را که در تصرف مستاجر جزء است بخود آنها اجاره دهد. ماده بیست و یکم) در صورت فوت مستاجر ورثه او مجتمعاً حق استفاده از مورد اجاره را با همان مال الاجاره مورث و همچنین حق درخواست تنظیم اجاره نامه را مجتمعاً خواهند داشت و هر یک از آنان که مال الاجاره را بپردازد موجب برائت ذمه سایرین در مقابل موجر خواهد بود. ماده بیست و دوم) تعمیرات کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و جلوگیری از انهدام آن م. ب. به عهده موجر و تعمیرات جزئی که مربوط ببهتر استفاده کردن مستاجر از مورد اجاره است به عهده مستاجر م. ب..