شرایط تعدی و تفریط مستأجر در دعوای تخلیه

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی بانک.ت. با مدیریت م.د. با وکالت م.ع.ی. به‌طرفیت ب.ش. با وکالت م.الف. و شرکت گ. به‌خواسته تخلیه به ‌لحاظ تعدی و تفریط، مفاداً توضیح داده است که به موجب اسناد مالکیت تقدیمی، مالکیت عرصه و اعیان پلاک ... بخش 2 تهران متعلق به خواهان بوده، یک باب مغازه به مساحت 20/32 مترمربع که دارای بالکن داخلی است، در اجاره آقای م.پ. بوده که متعاقباً طبق رأی شعبه سوم دادگاه انقلاب، به نفع ستاد اجرائی مصادره شده است و ستاد اجرائی آن‌ را به خ. ر. ا. واگذار و شرکت‌های ردیف 2 و3 از شرکت‌های وابسته به خ. ر. ا. بوده است و در مورد اجاره لحاظ تخریب و برداشتن دیوار حائل و بالکن در محل مورد اجاره تعدی و تفریط نموده‌اند؛ لذا تقاضای تخلیه دارد. دادگاه ب. ت. ب. مراتب مذکور جهت تعیین اینکه آیا اقدامات انجام شده در محل مورد اجاره، باعث ورود ضرر و زیان به ملک خواهان داشته یا خیر، که موضوع در نهایت با ارجاع به هیئت 5 نفره کارشناسی مواجه، که هیئت منتخب به شرح نظریه تقدیمی خود به‌شماره 4171 -1392/12/26 اعلام داشته‌اند: تغییرات داخل مغازه هیچ آسیبی به اسکلت ساختمان وارد ننموده است. بنا‌ به‌مراتب، نظر باینکه تعدی و تفریط عبارت از خروج از حدود متعارف و یا بدلالت <a class="artref" href="/ماده/ماده-951-a_0815110236600">ماده 951 قانون مدنی</a>، تعدی عبارت از تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط حسب ماده 952 عبارت از ترک عملی که به موجب قرار و یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است و در نهایت اقدامات مذکور چنانچه باعث تلف و یا ضرر به مال غیر شود، عمل تعدی و تفریط حادث شده است و در مانحن‌فیه کارشناسان منتخب صراحتاً اعلام داشته‌اند که هیچ ضرری به ساختمان خواهان وارد نشده است. بنابراین دادگاه دعوی مطروحه را غیرثابت تشخیص و مستنداً به <a class="artref" href="/ماده/ماده-1257-a_0815110236919">ماده 1257 قانون مدنی</a>، بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، حکم بر بطلان دعوی مطروحه صادر می‌گردد. رأی صادره ظرف 20 روز قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه 11 دادگاه عمومی حقوقی تهران کریم زاده رأی دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته به شماره 9309970227100265 مورخ 1393/3/31 صادره از شعبه 11 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی ت. ن. خ. بانک.ت با وکالت م.ع.ی. به خواسته تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ... واقع در بخش 2 تهران موضوع اجاره نامه رسمی شماره 38255 مورخ 1356/11/4 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران به‌ لحاظ تعدی و تفریط اشعار دارد، مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد.‌ زیرا که اولاً: هرچند تخریب و از بین بردن بالکن از مصادیق بارز تعدی مستأجر محسوب می‌گردد، لیکن ت. ن. خ. دلیل و مدرک موجهی که حاکی از حدوث این اقدام در زمان استقرار تجدید‌نظر‌خواندگان در عین مستأجره باشد به دادگاه ارائه ننموده‌اند. ثانیاً: مطابق تعریف به عمل آمده از واژه تعدی و تفریط به شرح مواد 951 و 952 از قانون مدنی، تعدی همانا تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال دیگریست و تفریط نیز ترک عملی است که برای حفظ مال غیر لازم است و به تعبیر دیگر تجاوزی مصداق تعدی م. ب. که متعارف نبوده و یا به گونه‌ای صورت پذیرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پایین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. این در حالیست که در مانحن‌فیه تغییرات صورت گرفته نه تنها به اساس و دوام ملک خدشه‌ای وارد ننموده، بلکه باعث ارزش عین مستأجره نیز شده است و قطع نظر از این مطلب، با طرح دعوی موجر، مستأجرین مجدداً عین مستأجره را به حالت اول برگردانده‌اند و در حال حاضر نیز دیوار حائل فیمابین آن برپا شده است. از این رو دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته که بر همین اساس صادر گردیده، خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدید‌نظر‌خواهی، مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادنامه معترض‌ٌعنه را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است. رئیس مستشار شعبه 18 دادگاه تجدید‌نظر‌ استان تهران امانی شلمزاری - کریمی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی شرایط تعدی و تفریط مستأجر در دعوای تخلیه در تاریخ 8 آذر 1393، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوی یک بانک علیه خوانده، با خواسته تخلیه یک باب مغازه به دلیل تعدی و تفریط رسیدگی نمود. خ. ب. ا. به اسناد مالکیت و ادعای تخریب و تغییرات غیرمجاز در ملک، درخواست تخلیه را مطرح کرد. دادگاه پس از ارجاع به هیات کارشناسی، به این نتیجه رسید که تغییرات انجام‌شده آسیبی به ساختمان وارد نکرده و بنابراین دعوی را غیرثابت تشخیص داد. بر این اساس و با استناد به <a class="artref" href="/ماده/ماده-1257-a_0815110236919">ماده 1257 قانون مدنی</a> و بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، حکم به بطلان دعوی صادر گردید. این رای ظرف 20 روز قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر بود. در ادامه، دادگاه تجدیدنظر استان تهران با تایید دادنامه بدوی، اعلام کرد که ت. ن. خ. مدارک کافی برای اثبات تعدی و تفریط ارائه نکرده و تغییرات انجام‌شده نه تنها به ملک آسیب نزده بلکه ارزش آن را نیز افزایش داده است. لذا، دادنامه معترض‌عنه تایید و استوار گردید و رای صادره قطعی اعلام شد. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/09/08 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: تعدی انجام عملی است که متعارف نبوده و یا به گونه‌ای صورت گرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پآیین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. بنابراین در فرضی که تغییرات صورت گرفته در عین مستاجره توسط مستاجر به اساس و دوام ملک خدشه ای وارد نکرده بلکه منجر به افزایش ارزش ملک گردد، مصداق تعدی و تفریط نیست. در خصوص دعوی بانک.ت. با مدیریت م.د. با وکالت م.ع.ی. به‌طرفیت ب.ش. با وکالت م.الف. و شرکت گ. به‌خواسته تخلیه به ‌لحاظ تعدی و تفریط، مفادا توضیح داده است که به موجب اسناد مالکیت تقدیمی، مالکیت عرصه و اعیان پلاک... بخش --- تهران متعلق به خواهان بوده، یک باب مغازه به مساحت 20/32 مترمربع که دارای بالکن داخلی است، در اجاره آقای م.پ. بوده که متعاقبا طبق رای شعبه سوم دادگاه انقلاب، به نفع ستاد اجرایی مصادره شده است و ستاد اجرایی آن‌ را به خ. ر. ا. واگذار و شرکت‌های ردیف 2 و 3 از شرکت‌های وابسته به خ. ر. ا. بوده است و در مورد اجاره لحاظ تخریب و برداشتن دیوار حائل و بالکن در محل مورد اجاره تعدی و تفریط نموده‌اند؛ لذا تقاضای تخلیه دارد. دادگاه ب. ت. ب. مراتب مذکور جهت تعیین اینکه آیا اقدامات انجام شده در محل مورد اجاره، باعث ورود ضرر و زیان به ملک خواهان داشته یا خیر، که موضوع در نهایت با ارجاع به هیات 5 نفره کارشناسی مواجه، که هیات منتخب به شرح نظریه تقدیمی خود به‌شماره 4171 - 1392/12/26 اعلام داشته‌اند: تغییرات داخل مغازه هیچ آسیبی به اسکلت ساختمان وارد ننموده است. بنا‌ به‌مراتب، ن. ب. ا. تعدی و تفریط عبارت از خروج از حدود متعارف و یا به دلالت <a class="artref" href="/ماده/ماده-951-a_0815110236600">ماده 951 قانون مدنی</a>، تعدی عبارت از تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط حسب ماده 952 عبارت از ترک عملی که به موجب قرار و یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است و در نهایت اقدامات مذکور چنانچه باعث تلف و یا ضرر به مال غیر شود، عمل تعدی و تفریط حادث شده است و در مانحن‌فیه کارشناسان منتخب صراحتا اعلام داشته‌اند که هیچ ضرری به ساختمان خواهان وارد نشده است. بنابراین دادگاه دعوی مطروحه را غیرثابت تشخیص و مستندا به <a class="artref" href="/ماده/ماده-1257-a_0815110236919">ماده 1257 قانون مدنی</a>، بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ، حکم بر بطلان دعوی مطروحه صادر می‌گردد. رای صادره ظرف 20 روز قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران رای دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته به شماره 9309970227100265 مورخ 1393/03/31 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی ت. ن. خ. بانک.ت با وکالت م.ع.ی. به خواسته تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی... واقع در بخش --- تهران موضوع اجاره نامه رسمی شماره 38255 مورخ 1356/11/04 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره... تهران به‌ لحاظ تعدی و تفریط اشعار دارد، مآلا موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد.‌ زیرا که اولا: هرچند تخریب و از بین بردن بالکن از مصادیق بارز تعدی مستاجر محسوب می‌گردد، لیکن ت. ن. خ. دلیل و مدرک موجهی که حاکی از حدوث این اقدام در زمان استقرار تجدید‌نظر‌خواندگان در عین مستاجره باشد به دادگاه ارائه ننموده‌اند. ثانیا: مطابق تعریف به عمل آمده از واژه تعدی و تفریط به شرح مواد 951 و 952 از قانون مدنی، تعدی همانا تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال دیگریست و تفریط نیز ترک عملی است که برای حفظ مال غیر لازم است و به تعبیر دیگر تجاوزی مصداق تعدی م. ب. که متعارف نبوده و یا به گونه‌ای صورت پذیرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پآیین آمدن مقاومت و استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. این در حالیست که در مانحن‌فیه تغییرات صورت گرفته نه تنها به اساس و دوام ملک خدشه‌ای وارد ننموده، بلکه باعث ارزش عین مستاجره نیز شده است و قطع نظر از این مطلب، با طرح دعوی موجر، مستاجرین مجددا عین مستاجره را به حالت اول برگردانده‌اند و در حال حاضر نیز دیوار حائل فیمابین آن برپا شده است. از این رو دادنامه تجدید‌نظر‌خواسته که بر همین اساس صادر گردیده، خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدید‌نظر‌خواهی، مستندا به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادنامه معترض‌ٌعنه را تایید و استوار می‌نماید. رای صادره حضوری و قطعی است. رئیس مستشار شعبه --- دادگاه تجدید‌نظر‌ استان تهران در تاریخ 30 دی 1393، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوی مطروحه در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و همچنین دعوی تقابل به منظور تخلیه یک باب خانه رسیدگی کرد. خ. ه. ادعای خود را بر مبنای تعدی و تفریط خواندگان مطرح نمودند. با این حال، دادگاه با استناد به سند رسمی اجاره و احراز رابطه استیجاری، ادعای خ. ه. را رد کرده و حکم به رد دعوی تخلیه صادر نمود. همچنین، ب. ت. ب. فوت مورث خواندگان و احراز وراثت آن‌ها، دادگاه حکم به تنظیم سند رسمی اجاره به نفع خواهان اصلی صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، درخواست تجدیدنظرخواندگان توسط دادگاه تجدیدنظر استان رد و دادنامه بدوی تایید گردید. این تصمیم بر مبنای مواد 348 و 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 اتخاذ شده و رای نهایی و قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/10/30 پیام: برداشتن تیغه های بین اطاق های مورد اجاره، از مصادیق تعدی و تفریط در مورد عین مستاجره نیست؛ بنابراین دعوی تخلیه به دلیل مذکور محکوم به رد است. در خصوص دعوی خ. ه. با وکالت آقای م. م.ر. به طرفیت خواندگان دعوی آقای م. ح.ی.ک.ف. و ب. ف.ک. با وکالت آقای ه. خ.خ. به خواسته الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی اجاره و دعوی تقابل خواندگان به طرفیت خ. ه. دعوی اصلی به خواسته صدور حکم به محکومیت خواندگان دعوی تقابل به تخلیه یک باب خانه از پلاک ثبتی... الی... واقع در بخش... تهران به لحاظ تعدی و تفریط و خسارت دادرسی نظر به احراز رابطه مالکیت فی ما بین اصحاب دعوی و محرز بودن رابطه استیجاری به موجب سند رسمی اجاره شماره... مورخه 1385/09/23 دفترخانه اسناد رسمی شماره... تهران با مورث خواندگان عمده ادعای خواهان تقابل به تخلیه خروج و تغییر عین مستاجره از حالت اولیه علی‌رغم کسب توضیح از وکیل خ. د. ل. تقدیمی جهت روشن نمودن مصادیق تعدی و تفریط مجددا با ادعای تکرار خود اقدام نموده به نظر دادگاه اقدام مستاجر بنا به آنچه که خواهان تقابل مدعی است مستاجرین برای کسب درآمد بیشتر بعضی اطاق‌ها را برای دفتر کار اختصاص داده‌اند این ادعا ب. ت. ب. اینکه خ. ه. مزبور خود با طرح دعوی تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط و نوع رابطه استیجاری خواندگان تقابل را مشمول قانون 1356 می‌دانند نمی‌توان از حدود اذن و یا متعارف نسبت به عین مستاجره خارج باشد فلذا دادگاه عقیده به تخلیه مورد اجاره و تحقق تعدی و تفریط اعلامی نداشته و ادعای خواهان را مردود دانسته و مستندا به <a class="artref" href="/ماده/ماده-1257-a_0815110236919">ماده 1257 قانون مدنی</a> حکم به رد ادعای خواهان تقابل صادر و اعلام می‌نماید در خصوص دعوی خواهان اصلی به تنظیم سند رسمی اجاره نظر به مراتب فوق و فوت مورث خواندگان دعوی اصلی و احراز وراثت خواندگان به قائم مقامی مورثشان به استناد ماده 7 قانون روابط مالک و مستاجر سال 1356 تعارض به اعتبار دانستن سند رسمی فوق و اسناد حکم به تنظیم سند رسمی اجاره نسبت به یک باب آپارتمان جزء پلاک ثبتی مارالذکر با شرایط بر حسب مفاد سند رسمی اجاره مارالذکر فی ما بین اصحاب دعوی با شرایط منعکس و مندرج در مفاد سند رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی د. ح. خ. اصلی پرونده صادر و اعلام می‌گردد رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم تجدید نظر استان است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی (حقوقی) تهران - موسی کریمی آهندانی تجدیدنظرخواهی آقای ه. خ.خ. به وکالت از آقای م.ع. ح. ی و خانم ب. ف.ک. به طرفیت آقایان م. و م. و م. و خانم‌ها ز. و م. همگی به شهرت ع.ز. که ظاهرا مشخصات صحیح خانم ز. ز.، ز. خ. است با وکالت آقای م. م.ر. نسبت به دادنامه شماره --- مورخ 1393/05/20 صادره از شعبه محترم --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن ضمن پذیرش دعوای تجدید نظر خواندگان، تجدید نظر خ. ه. محکوم به تنظیم سند رسمی اجاره یک باب آپارتمان از پلاک ثبتی... الی... واقع در بخش --- تهران که به عنوان محل کسب (...) در اجاره مورث تجدید نظر خواندگان بوده، شده‌اند، دعوای آنان به خواسته تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط محکوم به رد گردیده به گونه‌ای نیست که موجبات نقض رای مزبور را فراهم آورد و تجدید نظر خواهی با هیچ‌یک از جهات مذکور در ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی منطبق نیست چه اینکه اقدام تجدیدنظر خواندگان در برداشتن تیغه‌های بین اطاق‌های مورد اجاره از مصادیق تعدی و تفریط در مورد اجاره نیست و به علاوه ب. ت. ب. تاریخ وقوع اجاره بین مورث تجدید نظر خواندگان به عنوان مستاجر و مورث تجدید نظر خ. ه. ب. عنوان موجر که 1359/09/23 است و نیز تاریخ اجازه موجر بر استفاده مستاجر از محل جهت اشتغال به سراجی که 1359/09/24 می‌باشد، قانون حاکم بر روابط فی مابین، قانون استنادی دادگاه محترم مذکور یعنی قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است که بر مبنای آن اصدار حکم گردیده است و اینکه محل مورد اجاره خانه و با کاربری مسکونی بوده و... با عنایت به رابطه حقوقی فیما بین طرفین موثر در مقام نیست و موجب زایل شدن حقوق مکتسب ناشی از قرارداد برای تجدید نظر خواندگان نمی‌گردد فلذا مستندا به ماده 358 از همان قانون ضمن رد تجدید نظر خواهی دادنامه تجدید نظر خواسته را تایید می‌نماید. این رای قطعی است. رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدید نظر استان تهران سید عطا قیصری - علی حاجی حسنی