آیا تعمیرات اساسی می‌تواند موجب افزایش اجاره‌بهای عادله شود؟

آیا تعمیرات اساسی می‌تواند موجب افزایش اجاره‌بهای عادله شود؟ تحلیلی بر آثار مواد ۲۰ و ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در تعیین اجاره‌بهای عادله بختیار سیدنظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق یکی از پرسش‌هایی که در دعاوی تعدیل اجاره‌بها کمتر مورد توجه قرار گرفته، این است که اگر در طول رابطه استیجاری، مورد اجاره دچار تعمیرات اساسی شود، آیا این تغییر می‌تواند در تعیین اجاره‌بهای عادله مؤثر باشد؟ این پرسش از آن جهت اهمیت دارد که همه تغییرات ایجادشده در جریان رابطه استیجاری، اثر یکسانی بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره ندارند. برخی تغییرات صرفاً ناظر به حقوق و تعهدات طرفین هستند، اما تعمیرات اساسی مستقیماً بر کیفیت و ارزش خودِ مال موضوع اجاره و به تبع آن بر ارزش اقتصادی منافع آن اثر می‌گذارد. ازاین‌رو، بررسی آثار تعمیرات اساسی باید با تکیه بر مقررات قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و مبانی کارشناسی تعیین اجاره‌بهای عادله انجام شود. ▪ تعمیرات اساسی، تکلیف قانونی موجر است در حقوق ایران، اصل بر آن است که هزینه‌های لازم برای حفظ اصل بنا و امکان انتفاع از آن بر عهده مالک است. ماده ۴۸۶ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «تعمیرات و کلیهٔ مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهدهٔ مالک است مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم می‌باشد.» قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ نیز همین اصل را با تفصیل بیشتری پذیرفته است. مطابق ماده ۲۰: «تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.» بنابراین، قانونگذار میان دو دسته از تعمیرات تفکیک کرده است: تعمیرات کلی و اساسی که ناظر به اصل بنا و تأسیسات اصلی است و بر عهده موجر قرار دارد؛ تعمیرات جزئی، تزئینی و مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره که بر عهده مستأجر است. این تفکیک صرفاً تقسیم هزینه‌ها نیست، بلکه نشان می‌دهد قانونگذار تعمیرات اساسی را مرتبط با حفظ و ارتقای ارزش مال متعلق به موجر دانسته است. ▪ اگر موجر از انجام تعمیرات اساسی خودداری کند قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ برای این وضعیت نیز راهکار پیش‌بینی کرده است. مطابق ماده ۲۱: «... در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در‌ مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده ‌شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد..» در نتیجه، قانونگذار سه ضمانت اجرا در نظر گرفته است: الزام موجر به انجام تعمیرات؛ حق فسخ برای مستأجر؛ اجازه انجام تعمیرات توسط مستأجر با نظارت اجرای احکام و جبران هزینه تا سقف مقرر. بنابراین، انجام تعمیرات اساسی توسط مستأجر یک اقدام خودسرانه نیست، بلکه تنها در چارچوب ماده ۲۱ و با اجازه دادگاه امکان‌پذیر است. ▪ چرا قانون فقط تا شش ماه اجاره‌بها را قابل جبران دانسته است؟ یکی از نکات قابل تأمل ماده ۲۱، محدود کردن هزینه قابل مطالبه به حداکثر معادل شش ماه اجاره‌بهاست. این حکم در رویه قضایی نیز مورد تأکید قرار گرفته است. از جمله، شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره ۹۴۰۹۹۷۰۲۲۱۳۰۱۲۱۸، با تأیید رأی دادگاه بدوی، تصریح کرده است که حتی اگر مستأجر هزینه‌ای بسیار بیش از شش ماه اجاره‌بها برای تعمیرات اساسی پرداخته باشد، مطالبه از موجر صرفاً در حدود مقرر در ماده ۲۱ امکان‌پذیر است. این محدودیت اتفاقی نیست، بلکه نشان‌دهنده سیاست قانونگذار در برقراری تعادل میان منافع دو طرف است. ▪ اثر اقتصادی تعمیرات اساسی بر منافع مورد اجاره تعمیرات اساسی برخلاف تعمیرات جزئی، مستقیماً بر کیفیت و ارزش اقتصادی ساختمان اثر می‌گذارد. استحکام بنا، اصلاح تأسیسات اصلی، مقاوم‌سازی، نوسازی سازه و اقدامات مشابه، موجب افزایش مطلوبیت و قابلیت بهره‌برداری از ملک می‌شوند. در نتیجه، ارزش اقتصادی منافع قابل واگذاری نیز افزایش می‌یابد. از منظر کارشناسی، هرگاه موضوع ارزیابی همان بنای تعمیرشده باشد، طبیعی است که اجاره‌بهای عادله آن با وضعیت پیش از انجام تعمیرات یکسان نباشد؛ زیرا موضوع ارزیابی تغییر کرده است. به بیان دیگر، در این فرض افزایش اجاره‌بها ناشی از تغییر در کیفیت خودِ مورد اجاره است، نه صرف تغییر در حقوق یا تعهدات طرفین. ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. Add a comment 4