ابطال سند رسمی انتقال — بعدی مطرح شود و ابطال همه ی

سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحاً به آن بنچاق و یا قطعی غیر منقول هم گفته میشود، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود و پس از آن که به امضای طرفین رسید خلاصه ی معامله به اداره ی ثبت اسناد و املاک ارسال میشود تا در دفتر املاک اداره ی ثبت اسناد و املاک انتقال مالکیت ثبت شود. دعوی ابطال سند رسمی انتقال به اسباب مختلفی قابل طرح است. به عبارت دیگر موجبات ابطال سند رسمی ملک بسیار متعدد و متنوع است. ما در این جا قصد احصای آنها را نداریم؛ ولی به مهمترین آنها اشاره میکنیم از جمله این که امکان دارد خواهان به نحوی مدعی بی اعتباری معامله ی موضوع سند باشد. عدم تحقق شرایط صحت قرارداد رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله ی موضوع سند است. به عنوان مثال عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله جعل سند انتقال یا جعلی بودن اسناد انتقال قبلی عدم اهلیت یکی از متعاملین در زمان انعقاد معامله و یا نبودن امضای فروشنده یا خریدار در اسناد انتقال پایه های سند را مخدوش میکند. فسخ یا انفساخ معامله مبنای سند انتقال از دلایل دیگر دعوی ابطال سند است. ابطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در نتیجه ی آن صادر شده است، ابطال رأی هیأت موضوع ماده ی ۱۴۷ قانون ثبت و بسیاری عوامل دیگر، موجبات دیگری برای ابطال اسناد انتقال ملک هستند. خواهان دعوی کسی است که مدعی بی اعتباری سند است. در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده باشد طرف دیگر معامله خوانده ی دعوی خواهد بود؛ اما اگر خواهان غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال خواندگان دعوا هستند. اگر پس از ثبت سند مورد نظر انتقالات دیگری هم انجام شده باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت باید به طرفیت همه ی ایادی . در مورد فسخ و انفساخ قراردادهای ملکی در چند دعوا به طور مشروح توضیح داده ایم. بعدی مطرح شود و ابطال همه ی اسناد بعدی خواسته شود؛ چرا که ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی، موجب تعارض اسناد میشود. در این دعوا نیازی به طرف دعوی قرار دادن اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آنها از جمله دعوای ابطال سند انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. در مواردی ابطال این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاه های عمومی نباشد. در این موارد باید دادخواست در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است، مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال پس از قطعی شدن رأی مرجع قضایی برای ذی نفع گواهی قطعیت رأی صادر میکند. با ارایه ی حکم قطعی از مرجع قضایی به تقاضای ذی نفع رئیس اداره ی ثبت موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می کند. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه ی مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ی ثبتی و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط توضیح می دهد. در پیش نویس سند مالکیت جدید علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ی ثبتی و نحوه ی ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند بطال باید به طور مشروح نوشته شود. اگر بر اساس سند رسمی انتقال، سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ی ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، به تبع ابطال سند انتقال، سند مالکیت باطل میشود. در مورد سند باطل شده، اداره ی ثبت. بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی، مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه رسال میکند تا از معامله با آن جلوگیری شود. هم چنین در صورتی که سند مالکیت اولیه به طریقی به اداره ی ثبت ارایه شود آن را باطل میکند و ضمیمه ی پرونده ثبتی میشود. ۱) شمار قابل توجهی از محاکم ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با میدانند و به صرف استناد به سند عادی حکم به ابطال سند صادر نمی کنند. موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیر باز مورد اختلاف محاکم بوده است؛ اما نظریه ی مورخ ۹۵/۸/۴ شورای نگهبان که اشعار می دارد اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد معتبر است به این اختلافات پایان داده است. ( ۲) در صورتی که انتقال رسمی ملک به خوانده در اجرای رأی دادگاه باشد مثلاً دادگاه به الزام تنظیم سند رسمی حکم داده باشد، موجبی برای رسیدگی همعرض به دعوی ابطال سند وجود ندارد، چرا که قبلاً دادگاه دیگری نسبت به تنظیم سند، حکم کرده است و هر چند خواسته ی ابطال سند با آن خواسته یکی نیست؛ ولی اظهار نظر در آن اظهار نظر بر حکم دادگاه همعرض م. ب.. در حقیقت اگر سند رسمی به موجب احکام قضایی تنظیم شده باشد دعوی ابطال اسناد نیز مطابق تشریفات قانونی صرفاً و منحصراً در دادگاه صادر کننده ی حکم قطعی قابل رسیدگی است. ( ۳) در مواردی که سند مالکیت به تبع رأی هیأت موضوع ماده ی ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد، ابتدا باید نسبت به رأی هیأت مزبور اعتراض و ابطال رأی هیأت را درخواست کرد و سپس ابطال سند رسمی که بر اساس رأی هیأت صادر شده است، خواسته شود. . متن نظریه ی فقهای محترم شورای نگهبان در قسمت مستندات قانونی در ادامه ی همین دعوی آمده است. رویه ی غالب محاکم بر این اساس حکم میدهند ولی رأی خلاف این حکم هم دیده شده است. در قسمت رویه و نظرات قضایی نمونه ای از هر دو نظر ذکر شده است.