احداث بنای مجدد پس از تخریب در ملکی که قبلاً با اجازه مالک در آن بنا احداث شده است

بر حسب مقررات ماده ٣٨ قانون مدنی، مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هرکجا که بالا رود و همچنین است نسبت به زیرزمین، از جمله مالک حق همه‌گونه تصرف در هوا و فراز گرفتن را دارد، مگر آنچه را که قانون، استثنا کرده است. مالک می‌تواند در ملک خود برای دیگری حق انتفاع قرار دهد. همچنین وی می‌تواند به موجب قرارداد در ملک خود، به دیگری اجازه احداث اعیانی یا غرس اشجار بدهد. اگر این اجاره مجانی باشد تابع اجاره نیست و منتفع، حق واگذاری آن را به غیر ندارد. در صورتی که مالک حق انتفاع را در مقابل دریافت مبلغی و به مدت معین به غیر واگذار کند، حق انتفاع تبدیل به اجاره شده و روابط طرفین و شرایط تخلیه تابع قانون روابط موجر و مستأجر، برحسب مورد خواهد شد. ممکن است مالک به سازنده ساختمان اجازه ثبت اعیانی را هم بدهد. نوعاً زمین های وقفی به منظور احداث بنا به اجاره واگذار می‌شود و به مستأجر اجازه ثبت اعیان هم می دهد. در واقع عرصه متعلق به مالک زمین و اعیان حق مستأجر است و پس از انقضای مدت اجاره، عقد اجاره برای مدت معینی تمدید می‌شود. نظر اکثریت گروه اول: به نظر می‌رسد اذن یا اجازه مطروحه در فرض سوال در قالب حق انتفاع نمی گنجد که مالک بتواند با فرض حبس مطلق به حکم قسمت آخر ماده ۴۴ قانون مدنی، از اذن خود رجوع کند. در مانحن‌فیه عدول از اذن، موثر در زوال حق نخواهد بود. به همین ترتیب در صورت تلف شدن مالی که موضوع انتفاع باشد، حق انتفاع زائل نمی شود. باید توجه شود مال موضوع انتفاع، همان عرصه یا ملک است نه اعیانی احداثی، لذا اگر اذن در احداث اعیانی باشد، انتفاع از اعیان، بالتبع اذن در اعیانی به منزله اعمال حق مالک می‌باشد. در چنین وضعی قاعده تسلیط حاکم بوده و این حق اعیانی مستقر خواهد شد. با استناد به مواد ٣١٣ و ٣١۴ قانون مدنی، حتی اگر اعیانی غاصبانه ساخته شده باشد، اعیانی متعلق به مالک اعیان خواهد بود. در فرض سوال، مالکیت عرصه، جدای از مالکیت اعیان می‌باشد. لازم به یادآوری است که از جمله «اسباب تملک، عقد و قرارداد می‌باشد» استنباط می‌شود: در مواردی که سبب تملک، قرارداد خصوصی بوده، ماده ١٠ قانون مدنی حاکم خواهد بود و در فرضی که سبب تملک یکی از عقود معین باشد، مقررات خاص قانون مدنی در مورد عقود معین حاکم می‌شود. در این راستا می توان حق انتفاع موضوع مواد ۴١ الی ۴٣ قانون مدنی (عمری، رقبی، سکنی) را نام برد. همان‌گونه که اشاره شد در مورد سوال مطروحه، دو حق متصور می‌باشد: یکی حق مالک عرصه و دیگری حق مالک اعیان. بنابراین، قاعده کلی حق انتفاع مبنی بر امکان عدول از اذن یا زوال حق با از بین رفتن اعیانی به جهت مخالفت با قاعده تسلیط و تقابل در حق مالکانه عرصه و اعیان مالکی که در ملک خود، به غیر اجازه احداث بنا می دهد موجبات زوال حق انتفاع سازنده اعیانی را به نحو مندرج در قانون مدنی به ضرر خود، از بین می برد، زیرا فردی که با اجازه مالک در ملک او اعیانی احداث می کند، حقی در ملک فوق، برای وی ایجاد خواهد شد و مالک اعیان می‌شود که این حق، تابع مقررات برطرف شدن حق انتفاع مندرج در مواد ۵۴، ۴٠ و ١۴٠ قانون مدنی نخواهد بود. هرچند برابر مواد ٩٨، ١٠٨ و ٣١٣ قانون مدنی، چنان‌چه مالک در حقوق انتفاعی و ارتفاقی اذن بدهد، می‌تواند از اذن خود عدول نماید ولی با برقراری حقوق عینی، این موضوع امکان ندارد. بدیهی است اگر احداث اعیانی منشأ قانونی نداشته باشد، یعنی غاصبانه و من غیر حق باشد، دادگاه در اجرای ماده ٣١٣ قانون مدنی، حکم به تخریب صادر خواهد کرد. بدون تردید در این‌صورت سازنده اعیان، حق احداث اعیانی مجدد را ندارد. نظریه مشورتی شماره ٣۴٨١/٧ - ١٣٨٠/٠١/٢۴ اداره حقوقی قوه قضاییه موید مراتب فوق است: «زائل شدن اعیان و اشجار موجب حذف مالکیت مالک آن نمی شود، چنان‌چه مالکیت شخصی در عرصه غیر نسبت به اعیان یا اشجار ثابت و محرز شده باشد، در صورت زائل شدن آن، شخص مذکور در حد مالکیت قبلی خود، حق احداث اعیان و غرس اشجار را دارد». در فرض سوال، مالک عرصه، هم اجازه احداث بنا و هم اجازه اخذ سند مالکیت را به صاحب اعیان اعطا کرده است. بهترین مصداق مورد اعیان احداثی در عرصه‌های موقوفه می‌باشد. ادامه مطلب را در بخش comment ملاحظه فرمایید. مطالعه مطلب با عنوان «حق اعیان در حقوق ثبت» پیشنهاد می شود. 2 comments بختیار سید نظامی 2 1