ادعا و مستند ادعای متصرف — متصرف موقت محل خود داد باخته است

شخصیت و حقوق تثبیت یافته کسی که قرار است ملک را تحویل بگیرد. با در نظر گرفتن این معیارها در حالات ذیل باید به شیوه زیر برخورد منطقی و حقوقی مناسب نمود - متصرف موقت محل در صورتمجلس تحویل متعهد شده که ملک را به هنگام مطالبه دادورز تسلیم نماید و هیچ حقی هم بر عین و منافع آن ندارد. خودداری چنین شخصی موجب عقیم ماندن عملیات اجرایی نمی شود و مامور اجرا بایستی به قهر و اجبار ملک را از تصرف او خارج و تسلیم برنده مزایده و دارنده سند رسمی انتقال اجرایی نماید. متصرف محل کسی است که ملک را از داد باخته یا متصرف پیشین تحویل گرفته است. بی آنکه وی حقی بر منافع محل داشته باشد و متصرف اخیر نیز به موجب قراردادی منافع را از صاحب حق دریافت نداشته است. در این حال بر پایه همان حکم قهری ماده ۹۳ قام محل از تصرف متصرف لاحق خارج و تسلیم برنده مزایده می شود. در این مورد و همچنین مورد پیشین آثار غصب بر رفتار متصرف ناحق جاری است. به حکم ماد ۳۱۱ قدم و قاعده «الغاصب وخذ باشق الاحوال مال مغصوب باید از ید او به نفع برنده مزایده خارج شود. متصرف محل با انعقاد قرارداد واگذاری منافع پیش از بازداشت محل را از داد باخته یا ثالث معرفی کننده ملک، در اختیار گرفته است. در این حالت بین سند رسمی انتقال اجرایی و حقوق تثبیت یافته دادبرده با قرارداد واگذاری منافع به متصرف برخورد و تزاحم پیش می آید. اداره کل حقوقی قوه قضاییه برای برون رفت از چالش پیش رو در گذر متصرف به تخلیه یا خلع ید را ضروری دانسته است. در یک دیدگاه اعلام داشته ب. ت. ب. مواد ۱۳۶ و ۱۳۸ ق.ا.ا.م و توجه به بند ۴ ماده ۱۳۸ آن، در اجاره بودن ملک غیر منقول مانع اجرای مزایده نخواهد بود و با انجام حراج و اعمال مقررات ماده ۱۴۵ قانون مزبور اقدامات اجرایی خاتمه یافته و برنده مزایده در مورد تخلیه ملک باید از طریق تقدیم دادخواست اقدام نماید. همین دیدگاه در آرا و نظرات دیگر و با تاکید بر لزوم طرح دعوای خلع ید، تخلیه، رفع تصرف حسب مورد تکرار شده است. در این وضعیت نمی توان متصرف محل را که با انعقاد قرار داد ولو محل تردید، منافع را در اختیار گرفته به اعتبار سند رسمی انتقال اجرایی از محل بیرون نمود. عادی بودن سند واگذاری منافع به متصرف محل و پایان مدت قرارداد نیز برای صاحب سند انتقال اجرایی مفید و موثر در این فرآیند نیست و او ناچار است برای سلطه بر محل به اعتبار سند انتقال در دادگاه صالح با رعایت تمام تشریفات دادرسی اقامه دادخواهی نماید. متصرف موقت محل خود داد باخته است و پس از انجام تشریفات مزایده و پیدا نشدن خریدار می خواهد مانع از تصاحب مال به جای محکوم به از سوی دادبرده شود. برابر ماده ۱۴۴ ق.ا.ا.م داد باخته در این حالت می تواند ظرف دو ماه پس از تاریخ انجام مزایده با پرداخت تمام بدهی خسارات و هزینه های اجرا مانع از انتقال ملک به دادبرده شود. در این وضع نیاز به انجام تشریفات بیهوده در رویارویی دو سوی اجرا نیست. بدین معنا که با قبول همین مال و استیلای دادبرده بر آن و در مهلت دو ماهه از تاریخ انجام مزایده داد باخته حق تصرف بر ملک را داشته و بدین منظور ناگریز به اقاله دعوا نیست. اجرای حق منعکس در ماده ۱۴۴ ق.ا.ا.م مستلزم آن است که دایره اجرا با تدبیر بجا، تصرف داد برده بر ملک داد باخته را موکول به گذشت دو ماه فرصت اعطایی به داد باخته نماید. در فرض آخر دستور بازداشت تنها ناظر بر عین ملک است بی آنکه منافع محل بازداشت شده باشد. منافع محل هم از سوی داد باخته متصرف موقت به دیگری واگذار می شود ۱ - نظریه ش ۷/۵۳۰ مورخ ۱۳۷۶/۰۳/۰۳. ۲ - نظریه ش ۷/۹۴/۳۴۹۸ مورخ ۱۳۹۴/۱۲/۱۸: قوانین اجرای احکام مدنی (۱۳۵۶) و نحوه اجرای محکومیت های مالی (۱۳۹۴) و نظریه های مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، تدوین شاه حیدری پور، دکتر محمد علی افتاده، غلامحسین. کاکائی افشار، حسین مرکز مطبوعات و انتشارات قوه قضاییه چاپ اول. ۱۳۹۵، ص ۶۲- نظریه ش ۷۷۲۷ مورخ ۱۳۸۰/۰۲/۱۵ ر ۷/۳۰۹۵ مورخ ۱۳۶۰/۰۸/۰۲: نقل از شهری، غلامرضا. حسین آبادی، امیر. مجموعه نظریه های مشورتی اداره حقوقی در زمینه مسایل مدنی، انتشارات روزنامه رسمی ۱۳۷۰، ص ۲۵۳.