ارزیابی ملک دارای حق عمری

ارزیابی ملک دارای حق عمری نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه ١٣٩٨/٠٨/٢٨ ٧/٩٨/۴٨٣ شماره پرونده: ۴٨٣-١٠٠-٩٨ ح استعلام مالکیت یک باب منزل مسکونی توسط پدر خانواده به فرزندش منتقل شده و حق انتفاع آن را مادام العمر براي خود محفوظ داشته است. پس از مدیون شدن فرزند و توقیف آن توسط طلبکار در اجراي احکام مدنی، موضوع به کارشناسی ارجاع شده است. با توجه به این که ملاك و معیار مشخصی جهت تفکیک حق انتفاع عمري از مالکیت در مقایسه با حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی وجود ندارد و در عرف و بازار نیز این گونه املاك به ندرت مورد معامله قرار میگیرد، ارزیابی این گونه املاك چیست؟ پاسخ بازگشت به استعلام شماره ٠٠٠/١٧۴/٩٨٣٧۶/س مورخ ١٣٩٨/٠٣/٢۵ به شماره ثبت وارده ۴٨٣ مورخ ١٣٩٨/٠۴/٠٢، نظریه مشورتی کمیسیون قوانین مدنی این اداره کل به شرح زیر اعلام میگردد: اولا، وفق <a class="artref" href="/ماده/ماده-40-a_0815110235684">ماده ۴٠ قانون مدنی</a> حق انتفاع حقی است که به موجب آن، شخص میتواند از مالی که عین آن ملک دیگري است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند؛ ثانیا، به موجب ماده ۵٣ این قانون انتقال عین موضوع حق انتفاع موجب بطلان حق مذکور نمیشود و چنین انتقالی با حفظ حقوق منتفع فاقد منع قانونی است؛ ثالثا، کارشناس رسمی دادگستري در مقام ارزیابی اینگونه املاك باید بدوا ارزش ملک را به نحو اطلاق و بدون لحاظ حق انتفاع منتفع برآورد نماید و سپس ارزش حق انتفاع را بر اساس پیشبینی حق عمری حسب مورد به مدت عمر مالک، منتفع و یا ثالث، مدتی که چنین فردي با مشخصات سنی وي عادتا زنده میماند و همچنین دیگر موارد نظیر استیلا یا عدم استیلا و تصرف یا عدم تصرف در عین مال و ارزش منفعت موضوع حق برآورد کند و میزان برآورد شده را از ارزش ملک کسر نموده و ارزش ملک با لحاظ حق انتفاع را بر این اساس اعلام نماید. پی نوشت در قانون مدنی حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند. در حق انتفاع، مال در مالکیت شخصی دیگر است و منافع نیز ملک شخص دیگری است و فقط شخص دارای حق انتفاع، حق استفاده و بهره‌برداری از آن را دارد، نه حق مالکیت بر آن. حق انتفاع یکی از شاخه‌ها و مراتب مالکیت است که طی قراردادی به شخص واگذار می‌شود؛ پس جزء اموال وی محسوب می‌شود. مال موضوع حق انتفاع دارای دو صاحب حق می‌باشد: ۱) منتفع، که حق استفاده و بهره‌برداری از عین به او واگذار شده است. ۲) مالک، که صاحب عین است و در اثر قرارداد، سهم بزرگی از حقوق خود را به منتفع واگذار کرده است. حق انتفاع به معنی خاص به پنج قسم است: ١-عُمری ٢-رُقبی ٣-سُکنی ۴-حبس مطلق ۵-حبس موبد Show comments 5 عُمری عُمری، مسلط کردن دیگری بر عینی جهت استفاده رایگان از آن در طول عمر را می‌گویند. ▪تعریف عُمری، مسلط کردن دیگری بر عینی جهت استفاده رایگان از آن در طول عمر را می‌گویند. ▪ کاربرد فقهی عمری به ضمیمه سکنی و رقبی عنوان بابی مستقل و کوچک در بسیاری از کتاب‌های فقهی است، و از احکام آن در این باب سخن گفته‌اند. ▪ لازم بودن عمری عمری از عقود مشروع و لازم است و متعلق آن هر عینی است که بهره‌گیری از آن با بقای عین ممکن باشد از قبیل مسکن، ابزار، اثاث و وسیله نقلیه. از این رو، گفته‌اند:آنچه وقفش صحیح است عمرای آن نیز صحیح خواهد بود. بنابر این، عقد عمری به لحاظ متعلق اعم از سکنی است؛ زیرا متعلق سکنی خصوص مسکن می‌باشد. [۱][۲][۳] ▪ ایجاب و قبول در عمری عقد عمری، همچون دیگر عقود نیاز به ایجاب و قبول دارد؛ چنان که سایر شرایط عمومی عقدها در آن جاری می‌شود، ایجاب در عقد عمری با هر لفظی که از نظر عرف بیانگر مفاد آن باشد تحقق می‌یابد، مانند: «این خانه را در مدت حیات خودم یا در مدت حیات تو به تو دادم یا تو را در این مدت در آن اسکان دادم» و یا «این خانه را در مدت عمرت برای تو قرار دادم». البته بنابر قولی که می‌گوید:اگر ایجاب متضمن لفظ سکنی باشد، سکنی خواهد بود نه عمری، عقد عمری با لفظ سکنی منعقد نمی‌شود. قبول نیز با هر لفظی که بیانگر پذیرش مفاد ایجاب باشد، محقق می‌شود، بنابر قول به جریان معاطات در عقود، ایجاب و قبول فعلی نیز کفایت می‌کند. آنچه درباره لزوم عقد سکنی، شرط بودن قصد قربت و قبض در آن، بیان شد در عمری نیز جاری است. ▪اقسام تقیید عمری ۱ - تقید عمری به عمر مالک چنانچه عقد عمری مقید به عمر مالک باشد، حق استفاده از عین در مدت حیات وی از آنِ کسی خواهد بود که عمری برای او قرار داده شده است و با مرگ مالک، عقد باطل و عین به وارثان او منتقل می‌شود؛ اما اگر عقد مقید به عمر طرف مقابل باشد، وی در مدت حیات خود می‌تواند از عینی که برای او قرار داده شده، بهره ببرد و با مرگ او عقد باطل و عین به مالک، در صورت زنده بودن، و به ورثه او در صورت فوت مالک، برمی گردد. بنابر این، اگر مالک پیش از او بمیرد، بنابر قول مشهور عقد به قوت خود باقی است. ٢- تقید عمری به عمر طرف مقابل و عمر صلب او اگر عقد مقید به عمر طرف مقابل و عمر صُلب او (فرزندان و فرزندان ایشان) باشد، حق انتفاع از عین تا زمان حیات آنان از آنِ ایشان خواهد بود و با مرگ همه، عین به مالک یا ورثه او بر می‌گردد. [۵][۶][۷] [۸] از برخی قدما در فرض تقید عقد به عمر غیر مالک، و فوت مالک قبل از او نقل شده که چنانچه قیمت ملک افزون بر ثلث اموال میّت باشد، ورثه می‌توانند عین را از کسی که عمری برای او قرار داده شده پس بگیرند؛ [۹] چنان که برخی دیگر از قدما در فرض آخر؛ یعنی صورت تقید عقد به عمر غیر مالک و صلب او به انتقال ملکیت عین به آنان و در نتیجه عدم بازگشت عین به مالک یا ورثه او پس از فوت همه، قائل شده‌اند. [۱۰] ٣- عقد عمری مطلق چنانچه عقد عمری مطلق باشد، مانند این‌که بگوید:«این خانه را به مدت عمر، به تو دادم» بدون آن‌که تعیین کند عمر چه کسی؛ مالک یا طرف مقابل، آیا عقد صحیح است یا باطل؟ اختلاف می‌باشد. [۱۱] [۱٢][۱۳][۱۴][۱۵][۱۶] بنابر قول به صحّت، مالک هر زمان که بخواهد می‌تواند او را بیرون کند. [۱۷] ۴- تقید عمری به عمر اجنبی آیا تقیّد عقد عمری به عمر اجنبی (غیر دو طرف عقد) صحیح است یا نه؟ مسئله اختلافی است. [۱۸][۱۹][۲۰] بنابر قول به صحّت، با مرگ مالک، عقد به قوّت خود باقی است؛ لیکن چنانچه طرف بمیرد، آیا عقد باطل، و عین به مالک بر می‌گردد یا به ورثه طرف داده می‌شود و تا زمان زنده بودن اجنبی، عقد به قوّت خود باقی خواهد ماند؟ مسئله محل بحث است. برخی گفته‌اند:عین به مالکش بر می‌گردد. [۲۱] پی نوشت مانع فروش نبودن سکنی، عمری و عقبی (دیدگاه امام خمینی): اگر خانه‌اش را برای شخصی، سکنی یا عمری یا رقبی قرار دهد، از ملکش خارج نمی‌شود و فروش آن جایز است و عقدهای سه‌گانه باطل نمی‌شوند، بلکه ساکن، به طوری که برایش قرار داده شده، استحقاق سکنی را دارد. و همچنین مشتری حق ندارد آن را باطل کند و اگر جاهل باشد، بین فسخ بیع و امضای آن به همه ثمن، حق خیار دارد. البته در سکنای مطلق، بعد از گذشتن مقدار مسمی، عقد باطل می‌شود. و اگر با بیع، فسخ آن و مسلط کردن مشتری بر منافع آن اراده شود، فسخ می‌شود، پس در این صورت مشتری حق خیار ندارد. Show comments 4 امید به زندگی یا متوسط طول عمر امید به زندگی یا متوسط طول عمر (به انگلیسی: Life Expectancy) یک شاخص آماری است که نشان می‌دهد اعضای یک جامعه به طور میانگین چقدر عمر می‌کنند، یا به عبارت دیگر، انتظار می‌رود چقدر عمر کنند. متوسط طول عمر به صورت عبارت &#34;امید به زندگی&#34; ترجمه شده و میان عوام و حتی کارشناسان جاافتاده است. هرچه سطح بهداشت و درمان در جامعه‌ای افزایش یابد، متوسط طول عمر افزایش خواهد یافت. از این رو، این شاخص یکی از شاخص‌های سنجش پیشرفت و یا عقب‌ماندگی کشورهاست. متوسط طول عمر زنان در همهٔ جوامع،چند سال (در کل جهان چهار و نیم سال) بیشتر از مردان است. بنا به آمار سال ۱۳۹۰ بایگانی‌شده در ۱۳ نوامبر ۲۰۱۸ توسط Wayback Machine، متوسط طول عمر در ایران، در زنان، ۷۴٫۶ و در مردان، ۷۲٫۱ سال است که نسبت به متوسط جهانی، بالاتر بوده و نسبت به آمار سال ۱۳۸۵، بیش از ۱ سال افزایش را نشان می‌دهد. در هر صورت حسب بررسی های آماری در ایران شاخص امید به زندگی به بیش از ۷۰ سال افزایش یافته است.امید به زندگی برای ایرانی‌ها در فاصله سال‌های ٢٠١۵ تا ٢٠٢٠ بالای ٧۴ سال است که این رقم برای مردان ٧۴ و برای زنان ٧۶سال است.(بدیهی است همه رأس ٧۴ سالگی نمی‌میرند و این سن صرفاً میانگین است.» ) در کشور ما، تهران به دلیل برخورداری از امکانات، زیرساخت ها، سخت افزارها و توجه بیشتر مردم به امور درمانی، بیشترین آمار امید به زندگی رو داره. بعد از پایتخت، گیلان در جایگاه بعدی قرار داره و کمترین سن امید به زندگی هم متعلق به ساکنان سیستان و بلوچستان هست. به طور کلی ساکنین مناطق شهری از ساکنین مناطق روستایی بیشتر عمر می کنند! Show comments 3 یک جدول کامل از قیمت کل یک واحد مسکونی در تهران نرخ آپارتمان محله‌های تهران درسال 94 مسکن درنیمه نخست سال 94 از رکودخارج شده بود و رونقی نسبی گرفته بود این گفته کارشناسان اقتصاد مسکن درخصوص وضعیت بازار مسکن درسال 94 است، به طوری که به عقیده کارشناسان اقتصاد مسکن در سال 94 عرضه و تقاضای موثر هم خوانی داشت ، بنابراین در بهار 94 حجم معاملات مسکن رونق داشت، اما این رونق به معنای گران شدن مسکن نبوده ، به طوری که حتی در برخی مناطق کاهش قیمت مسکن هم داشتیم همچنین لازم به ذکر است که در شهر تهران متوسط هزینه زندگی هرخانوار دومیلیون و 280 هزارتومان و متوسط درآمد ماهیانه هرخانوار حدود دو میلیون و 400 هزار تومان برآورد شده است یعنی تفاوت قابل توجهی بین میزان درآمد و هزینه خانوارها وجود ندارد، به همین دلیل شعار ثبات قیمت مسکن درسال 94 چندان برای خانواده ها خوشایند نیست، زیرا مسکن همچنان گران و نامتناسب با قدرت خرید مردم است، بنابراین زمانی مسکن در سال 94از رکودخارج می شود که قدرت مالی خانواده ها به منظور افزایش تقاضای موثر درخرید مسکن افزایش یا قیمت ها در راستای زیرقیمت فروختن مسکن از سوی مالکان کاهش پیدا کند. نرخ فروش واحدهای مسکونی با متراژ زیر 80 متری شهر تهران مربوط به سال 94در زیر آمده است: منطقه متراژ امکانات قیمت کل پونک - سردارجنگل ۴۶ متر فول امکانات ۲۲۰ میلیون تومان دزاشیب ۴3 متر دوخوابه 500 میلیون تومان ظفر ۴۶ متر عمر ۱۲ ساله، بدون پارکینگ ۲۳۰ میلیون تومان تهرانپارس 55 متر یک خوابه ۲15 میلیون تومان ولیعصر - زرتشت ۶۳ متر یکخوابه با عمر ۲ ساله 353 میلیون تومان بلوار فردوس غرب ۶۵ متر دوخوابه با تمامی امکانات ۲۷۵ میلیون تومان نارمک ۶۴متر عمر ۷ساله بدون پارکینگ ۳۰۵ میلیون تومان شهرزیبا 77 متر دوخوابه 214میلیون تومان اشرفی اصفهانی ۶۴.۵ متر فول امکانات ۲۹۷ میلیون تومان آجودانیه 58 متر یک خوابه 450 میلیون تومان مرزداران ۸۰ متر دوخوابه و نوساز، سوپرلوکس 552 میلیون تومان کاشانی 39 متر یک خوابه 199 میلیون تومان با مطالعه نرخ مسکن در ده سال متوالی به این نتیجه میرسیم که نرخ کل قیمت مسکن امروزه در سال ۱۴۰۳ برابر با قیمت یک متر مسکن در سال ۱۳۹۴ بوده است که این با هیچ منطق و استدلالی مطابقت نمی کند واقعا که جای تاسف است #قیمت_ملک_تورم #قیمت_ملک_در-دهسال-گذشته 1