اشتباه در سند مالکیت — اما آنچه که در حقوق ثبت املاک

بنابراین چند نکته در خصوص محدودة بحث حائز اهمیت است: (۱) به لحاظ پیوند مقررات مربوط به ثبت املاک با سایر مقررات نظیر قوانین مدنی مجازات اسلامی آیین دادرسی مدنی و آیین دادرسی کیفری تجارت اجرای احکام مدنی زمین شهری شهرداری مقررات مربوط به آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی اصلاحات ارضی موقوفات و مانند آنها ناگزیر در حد لزوم باید به قوانین و مقررات مذکور توسل جست. زیرا قوانین و مقررات مزبور بر حقوق ثبت تأثیر می گذارند و از آن تأثیر می پذیرند. به عبارت دیگر حقوق ثبت را نباید جزیره ای جدا در مجموعه مقررات موضوعه کشور تصور کرد و به ارتباط انکار ناپذیر آن با سایر ضوابط حقوقی بی اعتناء بود. (۲) آراء وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور و هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و شورای عالی ثبت و نیز رویه اداری و رویه قضایی در پاره ای موارد به عنوان منابعی تأثیر گذار محسوب می شوند که غفلت از آنها موجب عدم درک صحیح از حقوق ثبت می گردد و برداشت ها از موازین ثبتی را ناقص می سازد و آنچه به دست می آید، استنباطی نارسا از حقوق ثبت خواهد بود. از آراء و نظریات استادان و نویسندگان نیز نباید گذشت که تأثیر نظریات آنها بر حقوق ثبت غیر قابل انکار است و البته به گونه ای غیر مستقیم از منابع حقوق ثبت محسوب می شوند. (۳) به دلیل ملازمه ثبت ملک با تحریر سند اعم از اسناد عادی و رسمی پرداختن به مقوله سند و به ویژه نوع رسمی آن از جنبه ماهوی و شکلی اجتناب ناپذیر است. این مهم زمانی بیشتر رخ می نماید که توجه شود پیمانها و قراردادهای مربوط به املاک با کتابت تثبیت می شوند و اسناد عقود و ایقاعات راجع به اموال غیر منقول به صورت مکتوب تجلی می یابند. به عبارت دیگر عقود و قراردادهای راجع به املاک اعتبار خود را پس از کتابت به دست می آورند و آنچه که در صورت بروز اشتباه با اختلاف موضوع رسیدگی مراجع اداری یا قضایی قرار می گیرد، سندیت عقود و قراردادهای مذکور است. در واقع آنچه که در معرض رسیدگی های اداری و قضایی قرار می گیرد، محتویات و مندرجات شکلی و ماهوی اسناد از یک طرف و حقوق و تعهدات مرقوم در آنها از طرف دیگر است. بنابراین پژوهش در ثبت املاک با بخش مهم و عمده دیگری از حقوق ثبت تحت عنوان ثبت اسناد پیوند دارد که باید به طور دقیق به آن توجه شود و ضمن شناخت ویژگی های آن باید پیوندهای این دو بخش از حقوق ثبت به طور جدی مورد توجه و تحلیل قرار گیرد. (ع) در وضعیت کنونی که تثبیت مالکیت نسبت به املاک و اراضی و تثبیت حقوق عینی مربوط به آنها اهمیتی تمام یافته است، ضرورت دارد که کاداستر به گونه ای جدی و اساسی مورد توجه قرار گیرد نیاز به توصیف ندارد که با انجام نقشه برداری مکانیزه احتمال خطا در برداشت حدود و تغور املاک و اراضی و نیز به تبع آن احتمال وقوع اشتباه در امر تثبیت مالکیت و همچنین احتمال وقوع تعارض - اعم از تعارض نسبت به اصل و حدود و حقوق ارتفاقی املاک به حداقل کاهش می یابد و از بروز بسیاری از اعتراضات و اختلافات و نیز از طرح بسیاری از دعاوی و شکایات در مراجع قضایی ممانعت خواهد شد. اما آنچه که در حقوق ثبت املاک به طور کلی مهمتر از فرضیه می نماید طرح پرسش های فراوان در زمینه های مختلف است که البته پیش از این به پاره ای از آنها اشاره شد. سئوالاتی چون تأثیر اسناد عادی در مرحله تقاضای ثبت و نقش آنها در قبول یا رد تقاضا تا چه حد است؟ ب. ت. ب. امری بودن قواعد و مقررات حقوق ثبت نقش عرف و تأثیر اراده در ثبت املاک چگونه توجیه میشود؟ با عنایت به افزایش میزان سهم الارث زوجه از ترکه غیر منقول زوج بر مبنای اصلاح ماده ۹۴۶ قانون مدنی و همچنین ب. ت. ب. تعارض دادنامه های انحصار ورائت صادره بر طبق قانون سابق با قانون جدید نحوه عمل ادارات ثبت در صدور سند مالکیت سهم الارث زوجه چیست؟ تصرف در مرحله درخواست ثبت چه نقشی دارد و کدام تصرف، واجد اعتبار و موجد حق محسوب می شود؟ تکلیف ادارات ثبت راجع به تعارض و تزاحم متقاضیان ثبت در تصرفات و همچنین در مورد تعارض ملک با وقف چه خواهد بود؟ اسباب تملک در حقوق ثبت چه تعریفی دارد و نقش هر یک چگونه است؟ اموال غیر منقول دولتی و عمومی و خصوصی و وجوه تمایز آنها و نیز نحوه ثبت این گونه اموال کدام است؟ تکلیف ادارات ثبت راجع به انتقالات قراردادی و قهری و قضایی املاک و اراضی و نحوه ثبت هر مورد چیست؟ مرجع صالح در تشخیص و احراز تعارض در اسناد مالکیت، کیفیت رسیدگی به آنها در مراجع اداری و قضایی کدام است و مرجع صالح در اعلام بطلان سند مالکیت معارض چگونه تعیین می شود؟ مبنای صدور اسناد مالکیت چیست و اعتبار آنها بر چه پایه ای استوار است؟ قلمروی اعتبار ماده ۲۲ قانون ثبت تا کجا است و قواعد شکلی و ماهوی ماده مزبور کدامند؟ و سرانجام پرسش اساسی که به ذهن می رسد، این است که راه درست جهت ثبت بهینه املاک در آینده کدام است و چگونه ترسیم می شود؟ بنابراین، سعی شده است تا ضمن طرح این گونه پرسش ها و یافتن پاسخ آنها فرضیه های دیگر مربوط به ثبت املاک و آثار آن نیز مطرح و مورد بررسی قرار گیرند. به زودی ملاحظه خواهیم کرد که ماهیت برخی از اعمال اداری واحدهای ثبتی، واجد وجه قضایی است. همچنین ماهیت درخواست ثبت را به عنوان عمل حقوقی نیازمند انشای یک اراده در زمره ایقاعات مورد بررسی قرار خواهیم داد و نیز خواهیم دید که با اجرای مقررات ثبت اجباری، چگونه اسناد عادی اعتبار و اثر خود را در مورد معاملات راجع به اموال غیر منقول از دست داده اند. افزون بر اینها خواهیم دید که در دنیای کنونی فن آوری و گردش کار الکترونیک در مدیریت ثبت نه به عنوان یک شیوه بلکه به عنوان یک ضرورت اجتناب ناپذیر است و از رویکرد به آن گریزی نیست. همچنین خواهیم پذیرفت که وقوع برخی اشتباهات در عملیات ثبت ملک امری محتمل و غیر قابل اجتناب است و به همین دلیل واگذاری بعضی از اختیارات هیأت های نظارت ثبت استان ها به ادارات ثبت مناطق و شهرستانهای امری لازم و در راستای تمرکز زدایی و کاستن بوروکراسی موجه به نظر می رسد. اهمیت و تأثیر اسناد عادی در مرحله تقاضای ثبت و نقش آنها در قبول یا رد تقاضا ملاحظه خواهد شد و خواهیم دید که پس از قبول درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی راجع به یک ملک دیگر به هیچ عنوان نمی توان به اسناد عادی راجع به آن ملک در اداره ثبت ترتیب اثر داد و آنها را معتبر دانست.