افراز ملک توسط دادگاه — بنا به نظریه کارشناسی ملک با در

۱ - وجود مال غیر منقول مشاعی حداقل بین دو نفر). - جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته یا بین مالکین مشاعی، محجور یا غایب مفقود الاثر وجود داشته باشد. در غیر این صورت در صلاحیت اداره ثبت است. بنا به نظریه کارشناسی ملک با در نظر داشتن ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و یا قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی قابلیت افراز داشته باشد. یکی از عیوب حق مالکیت مشاعی بودن آن است. اشاعه یا به جهت توافق و تراضی طرفین حاصل میشود مثلاً دو یا چند نفر یک قطعه زمین یا یک واحد مسکونی یا تجاری را خریداری میکنند، یا به صورت قهری که معمولاً به سبب ارث است. برای مثال، پدر خانواده فوت کند و یک قطعه زمین هزار متری از وی باقی بماند که قهراً به وراث به نسبت سهم الارث آنها به صورت مشاعی منتقل میشود. معنی افراز دعوای افراز را آنگونه که تعریف کرده اند یعنی دعوای شریک ملک مشاع بر شریک یا شرکای دیگر به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم. پس از افراز، حالت اشاعه از بین می رود و هر یک از مالکین مفروزاً مالک حصه خود میشوند. معنی تفکیک قسمت کردن مال غیر منقول به قطعات کوچک تر را تفکیک می گویند و ممکن است مالک کل ملک یک نفر باشد یا بین چند نفر مشاع باشد. پس اگر ملک مشاع تفکیک شود، حالت اشاعه از بین نمی رود، مثلاً یک قطعه زمین هزار متری به پنج قطعه دویست متری تقسیم شود. معنی تقسیم تقسیم اعم است از افراز یا تفکیک در مبحث تقسیم مال مشاع بیشتر در مورد چگونگی تقسیم مال بحث خواهیم کرد. در اصل افراز ملک در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک میباشد، مگر در دو مورد که محاکم دادگستری صالح به رسیدگی اند: نخست بر اساس مفهوم مخالف ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد. دوم بر اساس ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی و رأی وحدت رویه شماره ۵۹/۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۲/۷ در بین مالکین مشاعی محجور یا غایب مفقود الاثر وجود داشته باشد. نکته خواهان جهت افراز ملک موروثی به جای طرح دعوای افراز می بایست خواسته تقسیم ترکه مطرح کند حتی اگر ملک ثبتی بوده و جریان ثبتی نیز خاتمه یافته باشد و مرجع صالح جهت رسیدگی نیز محاکم دادگستری میباشند. چون این خواسته ماهیت قضایی دارد و از صلاحیت اداره ثبت خارج است. رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ مورخ ۱۳۹۰/۲/۲۰ به این امر تصریح کرده است. رأی وحدت رویه مذکور بیان داشته مستفاد از مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم تقسیم ترکه در صورت عدم تراضی ورثه امری است که محتاج رسیدگی قضایی است و باید در دادگاه به عمل آید. همین حکم در موردی هم که ترکه منحصر به یک یا چند مال غیر منقول باشد جاری است. مواد ۱ و ۲ و ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مواد ۵ و ۶ و ۷ و ۸ و ۹ و ۱۰ آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع