الزام به تحویل ملک — با صدور رأی قطعی مبنی بر تحویل

طرح دعوای الزام به تحویل ملک زمانی موضوعیت دارد که ملکی بر اساس یک عقد صحیح خریداری شده و عقد بیع هنوز منحل نشده و فروشنده از تعهد خ. ن. ب. تحویل ملک تخلف کرده است. در این که به استناد سند عادی می توان دادخواست الزام به تحویل مبیع را مطرح کرد بین دادگاه ها اختلاف است. اکثر دادگاه ها معتقدند، صرفاً مالک رسمی ملک میتواند چنین دادخواستی را مطرح کند و در مقابل عده ای معتقدند که می توان بر اساس سند عادی، چنین خواسته ای را طرح کرد. لازم به ذکر است بر اساس نظریه فقهی که اخیراً شورای نگهبان صادر کرده است، دادگاهها نمیتوانند، اسناد عادی را که که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد به استناد مواد ۲۲ ۴۶، ۴۷، ۴۸ قانون ثبت بی اعتبار بدانند و به آن ترتیب اثر ندهند. لذا به نظر می رسد ب. ت. ب. این نظریه میتوان به استناد بیع نامه ی عادی دادخواست الزام به تحویل مبیع طرح کرد. خواهان دعوای الزام به تحویل مبیع خریدار و خوانده ی این دعوی، فروشنده است که از تحویل دادن ملک خودداری میکند. دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در محدوده ی قضایی آن دادگاه واقع شده است. با صدور رأی قطعی مبنی بر تحویل ملک نوبت به اجراییه میرسد و برای با صدور رأی قطعی مبنی بر تحویل ملک نوبت به اجراییه میرسد و برای این تصرف در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و یا دادخواست دیگری نیست و تخلیه انجام میشود. اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد، یک هفته مهلت دارد که به دادگاه مراجعه کند و اگر ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارایه نشود عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه ملک به خریدار تحویل میشود. (۱) اگر طرفین موعد و زمانی برای تسلیم ملک پیش بینی کرده باشند خریدار نمیتواند تا قبل از این که موعد برسد دعوای الزام به تحویل ملک را طرح کند. (۲) اگر در قرارداد موعدی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد اصل بر فوری بودن تحویل ملک است. مگر آن که طبق عرف معاملات موعدی در نظر گرفته شود. (۳ هزینه های تسلیم ملک بر عهده ی فروشنده است و خریدار میتواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه کند. (۴) چنان چه دعوای الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی با هم مطرح شود بهتر است که خواهان برای جلوگیری از نقل و انتقالات احتمالی ملک ابتدا با پرداخت خسارت احتمالی صدور دستور موقت مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک را درخواست کند. (۵) اگر قبل از تسلیم و تحویل عیب و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار می تواند معامله را فسخ کند. (۶) اگر اساساً از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل و تسلیم ملک، توسط فروشنده و یا شخص ثالث وجود نداشته باشد بیع باطل است. (۷) ضمانت اجرای عدم تحویل و تسلیم مبیع علاوه بر امکان الزام مالک به تحویل ملک مطالبه ی خسارت پیش بینی شده در قرارداد بابت تأخیر در تحویل است و در نهایت در صورت عدم امکان تحویل گرفتن ملک خریدار میتواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.