الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر — الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین

۵ ممکن است در قرارداد اجاره برای تأخیر موجر در تحویل مورد اجاره، خسارتی تعیین شود که در چنین شرایطی مستأجر میتواند در دادخواست خسارت تأخیر انجام تعهد از سوی موجر را تا روز تقدیم دادخواست، مطالبه کند. موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد. موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند، استفادهی مطلوبه را بکند. أی شماره ی ۲۹۶ - ۱۳۱۱/۲/۱۲ دیوان عالی کشور ماده ی ۴۷۶ ق.م، راجع به لزوم تسلیم عین مستاجره به موجر، ناظر به وهلهی اولی است. پس اگر دیگری آن را از دست او خارج کرده باشد، حکم ماده ی مزبور در آن جاری نخواهد بود. رای شماره ی ۳-۷۸/۷/۴ ردیف ۳۳/۷۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ب. ت. ب. مقررات موضوعه اصولاً مستأجر باید متمکن استفاده از عین مستأجره باشد. بنابراین در صورت عدم تادیه ی جریمه از ناحیه ی موجر، مورد اجاره به لحاظ مواجه شدن با تعطیلی از قابلیت انتفاع، خارج شده و موجبات ضرر مستأجر فراهم میشود. الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره یا در طول مدت اجاره، ملک احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند، موجر موظف است تعمیرات لازم را انجام دهد. اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدام نکند، مستأجر می تواند، دادخواستی با عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک مطرح کند. دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی میکند. در این دعوا مستأجر خواهان دادخواست را به طرفیت موجر (خوانده) مطرح می کند. صلاحیت دادگاه های دادگستری در دعاوی مالی بالاتر از بیست میلیون تومان است. بنابراین اگر خواسته ی الزام به انجام تعمیرات اساسی را به مبلغی بالاتر از بیست میلیون تومان تقویم کنیم دادگاهی که ملک در حوزه ی قضایی آن میباشد، صالح به رسیدگی است؛ اما چنان چه خواسته ی خود را کمتر از بیست میلیون تومان تقویم کنیم شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت. بعد از این که رأی قطعی مبنی بر الزام موجر به تعمیرات صادر شد، اگر موجر تعمیرات اساسی مورد نظر را انجام ندهد، مستأجر میتواند تعمیرات مورد نظر را به حساب موجر بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری، انجام داده و از مبلغ اجاره کسر کند. در صورتی که مبلغ اجاره تکافوی هزینه ی تعمیرات را ندهد، را تأمین کند. در صورتی که اموالی از موجر در دسترس نباشد، موجر تا زمان پرداخت هزینه ی تعمیرات جلب می شود. (1) اگر موجر در مهلتی که توسط دادگاه تعیین شده است، اقدام به تعمیر اساسی نکند، مستأجر میتواند، با نظارت دادگاه ملک را تعمیر و هزینه های آن را از موجر مطالبه کند و یا این که قرارداد اجاره را فسخ کند. در صورت فسخ قرارداد اجاره به شرح فوق، مستأجر میتواند، طی دادخواستی مستقل، استرداد مبلغ ودیعه ی ملک را از موجر بخواهد. (۲) مستأجر، بدون حکم دادگاه نمی تواند اقدام به تعمیرات اساسی ملک کند. اگر مستأجر، بدون اجازه ی دادگاه اقدام به تعمیرات اساسی کند، نمی تواند هزینه های تعمیر را از موجر مطالبه کند.