الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر — (۳) مستأجر میتواند تا زمانی که مورد

برای طرح چنین دادخواستی اولاً بایستی قرارداد اجاره ای بین موجر و مستأجر منعقد شده و تاریخ مشخصی نیز برای تحویل مورد اجاره به مستأجر، مشخص شده باشد؛ اما با این حال موجر در زمان مقرر ملک را به مستأجر تحویل ندهد. لذا از زمانی که موعد تحویل ملک فرا رسد و ملک تحویل مستأجر داده نشود، مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند. مستأجری که هنوز ملک مورد نظر را تصرف نکرده است، خواهان دعوی محسوب میشود و باید دادخواست خ. ر. ب. طرفیت موجر مطرح کند. مطابق قانون آیین دادرسی مدنی هر گونه دعاوی مرتبط به ملک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح میشود. بعد از صدور رأی قطعی اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد، ملک توسط دادگاه با اجبار به تصرف مستأجر، قرار می گیرد و در صورتی که امکان تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته باشد، مستأجر، حق فسخ قرارداد را دارد. ۱) اگر به دلایلی مانند آتش سوزی یا زلزله ملک مورد اجاره از بین برود، اجاره نامه باطل میشود. ( ۲) در اموال غیر منقول تحویل کلید ملک به منزله ی تحویل ملک، تلقی می شود. مشروط بر آن که امکان بهره برداری و انتفاع کامل از ملک، توسط مستأجر وجود داشته باشد. ( ۳) مستأجر میتواند تا زمانی که مورد اجاره، تحویل او داده نشده است، از پرداخت اجاره بها خودداری کند. ۴) اگر مستأجر نتواند موجر را الزام کند، حق فسخ دارد و اگر نخواهد قرارداد را فسخ کند، می تواند برای أجرت المثل منافع به موجر که غاصب منفعت وی میباشد، رجوع کند. ۵ ممکن است در قرارداد اجاره برای تأخیر موجر در تحویل مورد اجاره، خسارتی تعیین شود که در چنین شرایطی مستأجر میتواند در دادخواست خسارت تأخیر انجام تعهد از سوی موجر را تا روز تقدیم دادخواست، مطالبه کند. موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد. موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند، استفادهی مطلوبه را بکند. أی شماره ی ۲۹۶ - ۱۳۱۱/۲/۱۲ دیوان عالی کشور ماده ی ۴۷۶ ق.م، راجع به لزوم تسلیم عین مستاجره به موجر، ناظر به وهلهی اولی است. پس اگر دیگری آن را از دست او خارج کرده باشد، حکم ماده ی مزبور در آن جاری نخواهد بود. رای شماره ی ۳-۷۸/۷/۴ ردیف ۳۳/۷۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور ب. ت. ب. مقررات موضوعه اصولاً مستأجر باید متمکن استفاده از عین مستأجره باشد. بنابراین در صورت عدم تادیه ی جریمه از ناحیه ی موجر، مورد اجاره به لحاظ مواجه شدن با تعطیلی از قابلیت انتفاع، خارج شده و موجبات ضرر مستأجر فراهم میشود. الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستأجره اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره یا در طول مدت اجاره، ملک احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند، موجر موظف است تعمیرات لازم را انجام دهد. اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدام نکند، مستأجر می تواند، دادخواستی با عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک مطرح کند. دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی میکند.