الزام به تنظیم سند رسمی انتقال — سؤال آیا خواسته اثبات مالکیت بدون وجود

انقضای مدت انجام تعهد اگر برای انتقال مدت تعیین شده باشد، والا تعهد حال است. ۶ بازداشت نبودن ملک با استعلام از اداره ثبت مشخص خواهد شد. در صورت در رهن قرار داشتن ملک باید با حفظ حقوق مرتهن بانک منتقل شود. دعوای مذکور در معنای کلی تر همان الزام به ایفای تعهد است، لیکن به دلیل اهمیت ویژه ای که این بحث داشته به صورت اختصاصی نیز مورد مطالعه قرار گرفته است. همان طور که قبلاً بیان شد، تعهد ناظر به رابطه حقوقی بین دو یا چند نفر است که بر اساس آن شخص ملتزم میشود در آینده کاری را انجام بدهد یا از انجام عملی خودداری نماید. به دلالت ماده ۴۶ قانون ثبت کلیه معاملات مربوط به اموال غیر منقولی که سابقه ثبتی دارند باید به صورت رسمی در احدی از دفاتر اسناد رسمی مورد انتقال قرار گرفته و به ثبت برسند. در غیر این صورت دادگاه کسی را مالک رسمی ملک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام وی به ثبت رسیده است. اما علی رغم پیش بینی قانون گذار مبنی در انتقال رسمی ملک، متأسفانه عرف و رویه قضایی و همچنین با تأکید بر دیدگاه شورای نگهبان از قدیم الایام به نحوی پیش رفته که طرفین معمولاً به همان مبایعه نامه عادی تنظیمی در بنگاه املاک بسنده میکنند و در اکثر مواقع فروشندگان به دلیل هزینه های انتقال سند د آن را به تأخیر می اندازند که این مسئله تاکنون مشکلات بسیار عدیده ای برای مردم و دستگاه قضایی ایجاد کرده است. به هر تقدیر اگر فروشنده به تعهد خود مبنی بر انتقال رسمی ملک اقدام ننماید خریدار می تواند از طریق دادگاه الزام وی به انتقال رسمی ملک را بخواهد و دادگاه نیز در صورت احراز صحت ادعای خواهان حکم بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال می دهد. ذکر است نظریات مورد اشاره این اداره کل در خصوص مسموع نبودن دعوای اثبات مالکیت و مانند آن منصرف از فرض سؤال است و در خصوص آپارتمانهایی که فاقد سند رسمی است و در عرصه ای احداث شده است که دارای سابقه ثبتی میباشد، در خصوص اعیانی احداث شده در نظریه شماره ۷/۱۴۰۱/۴۶۳ مورخ ۱۴۰۲/۲/۲۳ این اداره کل تصویر پیوست مشابه همین نظر داده شده است با این حال در رویه قضایی بسیاری از محاکم ب. ت. ب. اینکه فرض مذکور نیز منجر به ایجاد مالکیت موازی می گردد، از صدور حکم اثبات مالکیت خودداری نموده و قرار عدم استماع دعوا صادر میکنند. سؤال آیا خواسته اثبات مالکیت بدون وجود نزاع و به تنهایی قابلیت استماع دارد؟ در مقدمه باید گفت به دلیل وجود این خلاً عدم سابقه ثبتی ملک احتمال سوءاستفاده از این مقرره وجود دارد و چه بسا افرادی به صورت صوری و با دعوای زرگری به دنبال تحصیل حکم از دادگاه برای خود باشند. منشأ همه این سوداگری ها به عدم ثبت ملک برمی گردد. اما به نظر می رسد در این حال محاکم میتوانند محدوده طرح این دعوا را تنگ تر کنند و آن را صرفاً در مواردی بپذیرند که فی الواقع اختلافی بین اصحاب دعوا حادث شده باشد. برای مثال دعوای اثبات مالکیت بدون خواسته خلع ید پذیرفته نشود. هر چند این راهکار نیز نمی تواند به طور کامل از مشکلات احتمالی جلوگیری کند و علاج آن فقط ثبت املاک است. در املاک دارای سابقه ثبتی چنانچه خواهان ملک را به صورت عادی خریده یا به وی هیه صلح یا هر طور دیگری منتقل شده باشد، باید خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند نه اثبات مالکیت. - ارجاع به کارشناسی دادگاه پس از جلسه اول رسیدگی موضوع را به کارشناس مربوط به امور ثبتی و نقشه بردار ارجاع میدهد تا کارشناسان با مراجعه به محل وقوع ملک و رؤیت آن و بررسی اسناد و مدارک ابرازی و مطابقت آن با ملک و جانمایی اسناد در طبیعت با در نظر داشتن حدود اربعه آن و ترسیم نقشه UTM نظریه خویش را در خصوص ادعای خواهان ارائه دهند. نکته: ترسیم نقشه UTM آثار بسیاری می تواند داشته باشد، زیرا اولاً مشخص می شود دادگاه دقیقا درباره چه محدوده ای از زمین یا ملک مبادرت به صدور حکم نموده است. ثانیاً، این احتمال وجود دارد بعداً در خصوص محل دقیق ملک یا موقعیت مکانی آن درخواست اظهار نظر و رفع ابهام شود، لذا در صورت ترسیم نقشه UTM دادگاه با پیوست کردن نقشه ترسیمی پاسخ استعلام را بدون هیچ ابهامی میدهد. دعوا قابلیت استماع دارد. این اداره در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۴۳۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۳ در این باره اشعار داشت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید لزوما به طرفیت شخصی صورت پذیرد که سند رسمی به نام وی است؛ اما در خصوص دیگر ایادی که در نقل و انتقال ملک یا مال به عنوان فروشنده نقش داشته اند ب. ت. ب. نسبی بودن اثر احکام ضرورتی به طرح دعوا به طرفیت آنها از سوی خریدار نهایی نیست؛ مگر اینکه خریدار بخواهد از طرف قرار دادن آنها برای خود حقی قائل و از آن استفاده کند. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال موجبی برای عدم استماع دعوا وجود ندارد.