انجام معاینه محل در حقوق و دعاوی عینی

از ویژگی های مهم و شاخص معاینه محل مجرای استفاده از آن است. این وسیله اثباتی اصولاً در دعاویی مورد استفاده قرار می گیرد که موضوع آن را حقوق عینی تشکیل می دهد. برای مثال در دعاویی مانند تخلیه عین مستأجره به سبب تعدی یا تفریط موضوع قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ دعوای اعلام انحلال و فسخ قرارداد به سبب عیب مبیع در مواردی که احراز آن مستلزم اعلام نظر کارشناس نباشد اعلام فسخ عقد بیع به سبب تخلف وصف مبیع ماده ۴۱۰ قانون مدنی دعاوی مربوط به حقوق ارتفاقی و غیره کشف حقیقت امر مستلزم انجام معاینه محل است. بدون فضای بیرونی و جغرافیایی که ناظر به یک محل و منطقه معین مانند خانه زمین مغازه ورزشگاه مرکز فرهنگی، نهر و چشمه آب زراعت و غیره است نمی توان از معاینه محل استفاده کرد. عنصر و شرط ضروری برای انجام معاینه محل وجود یک موقعیت محلی و جغرافیایی در دعوا است که بدون ملاحظه آن صدور رأی در ماهیت دعوا ممکن نمی شود. آنچه در انجام معاینه محل اهمیت دارد، ملاحظه و بررسی محل مورد دعوا است. وقتی مالک یا موجر عین مستأجره تجاری در دعوای تخلیه به سبب تعدی مدعی بر پا کردن دیواری سیمانی با تخریب کف مورد اجاره در میانه مغازه توسط مستأجر می گردد، ملاحظه همین موقعیت جدید و هم سنجی و تطبیق آن با وضعیت پیشین در زمان اجاره، موضوع معاینه محل را تشکیل میدهد و عضو مجری قرار آنچه را با چشم ساده و غیر تخصصی دیده و ملاحظه کرده همان را در صورتجلسه می آورد و در اختیار دادگاه می گذارد. این که این مقدار از اقدامات مستأجر در محل مورد اجاره، تعدی مستوجب حق فسخ و تخلیه برای موجر میشود یا نه، به تشخیص و تمیز دادگاه است. معاینه محل اصولاً در موضوعاتی انجام می پذیرد که پیچیده و فنی نیست و هر فرد عادی با ملاحظه محل مورد دعوا میتواند وضعیت و موقعیت آن را توضیح و شرح بدهد. همین اندازه کافی است. اما چنانچه احراز آنچه مورد اختلاف قرار گرفته، نیاز به یک بررسی دقیق و فنی باشد و پیچیدگی آن به اندازه ای است که به نظر و چشم افراد عادی و غیر متخصص نمی آید، لازم است از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده شود. در مواقعی قرار معاینه محل در خصوص اختلافات مربوط به حقوق ارتفاقی صادر میشود؛ مانند حق عبور و حق مجری در این گونه دعاوی صدور قرار معاینه محل به این منظور انجام می شود که محل حق ارتفاق ادعایی با ملاحظه دو ملک مجاور یا مرتبط که یکی محل عبور اشخاص یا مجرای آب چشمه و نهر است و دیگری محل برخوردار از حق العبور و حق المجری روشن و معلوم گردد. اما اگر اصل حق ارتفاق نیز مورد اختلاف و نزاع باشد، دادگاه علاوه بر انجام معاینه محل تحقیق از اهل محل را نیز موضوع دستور خود قرار میدهد.