باسلام، همکاران محترم ارشاد بفرمایند،

باسلام، همکاران محترم ارشاد بفرمایند، آیا رابطه‌ ایی بین مبلغ اجاره‌ای که صاحب سرقفلی به صاحب ملکیت پرداخت میکند، با ارزش کل سرقفلی یک ملک، وجود دارد ؟ بطور مثال ؛مغازه‌ای در سال 1360 سرقفلیش واگذار شده.اجاره حق ملکیت رو هرسال به صاحب ملک میداده و هرسال 10% نسبت به سال قبل افزایش میداده تا سال 1398که شده ماهی 200 تومان وامسال موجر (صاحب ملکیت) دادخواست داده و گفته مبلغ اجاره کم می باشد و بایدبه قیمت اجار عادله روز افزایش یابد . دادگاه هم تعدیل اجاره را به کارشناس ارجاع داده است لذا بهترین و مناسبترین روش تعدیل اجاره واحد تجاری مذکور چه روشی می باشد لطفا همکاران راهنمایی فرمائید ؟ پاسخ توسط مهندس خزاعی سلام و وقت بخیر در تعيين مبلغ اجاره ،مبلغ سرقفلي موثر است اما رابطه مستقيم منفرد ندارد. عوامل ديگر نظير اخرين تعديل اجاره قبلي، تاريخ عقد قرارداد، محل وقوع ملك ( براي شاخص مسكن منطقه اي)هم موثر است. در ضمن بحث شاخص عمومي امروزه به نظر میرسد منتفي باشد. رویه های مختلفی که حدود 9 رویه درکل کشور بین کارشناسان شناسایی شده است . از جمله ( روش شاخص کالا . شاخص مسکن . ارزش آپارتمان مسکونی پشت جبهه با قدمت متناظر با قدمت واحد تجاری مربوطه . ارزش درصدی از ملک معادل تقریبی4% . روش عرف محل درخصوص ارزش ملکیت . روش میانگین و.....) برای تعدیل اجاره واحدتجاری بین کارشناسان ساختمان مرسوم می باشد که هریک از رویه های مزبور کارشناسان طرفداران خود را دارند که نیاز است و ضرورت دارد که کمیته وحدت رویه با هم اندیشی و خرد جمعی یک رویه فراگیر و جامع را تصویب و ابلاغ نماید. در غیراین صورت اختلاف نظرهای کارشناسان در استفاده و بکارگیری هریک از رویه های مذکور جهت تعدیل اجاره بهای واحدهای تجاری به سرانجام نخواهد رسید . کارشناس رسمی دادگستری. خزاعی نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت فرمول پیشنهادی آقای مهندس کریمیان برای محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت : H=T * ((B-KA)/2) ▪حق کسب و پیشه و تجارت (H) ▪مدت زمان اجاره (T) ▪اجاره اولیه مغازه (A) ▪اجاره فعلی مغازه (B) ▪ضریب تورمی افزایش اجاره (K) ( شاخص فعلی به شاخص زمان اولیه) با اعمال ضریب K ، اثر افزایش اجاره ناشی از تورم خنثی می شود . مثال : اگر اجاره ماهانه مغازه ای در ابتدا مثلا 10000 تومان بوده و مستاجر پس از اجاره آن و شهرت کسب و فعالیت و افزایش پاخور مغازه اجاره آن پس از 5 سال به ماهیانه 50000 تومان رسید (متقاضی داشت) این افزایش اعتبار از 10000 تومان به 50000 تومان ناشی از فعالیت مستاجر بوده است . البته افزایش ناشی بر اساس تورم سالیانه را باید از دل آن بیرون کشید . مثلا اگر سالی 15% افزایش نرخ تورم باشد ، پس از 5 سال ، اجاره باید از 10000 تومان به 17500 تومان می رسید و رسیدن به 50000 تومان (40000-17500=22500) ناشی از زحمت مستاجر می باشد که باعث افزایش اعتبار مغازه گردیده است . منبع کارشناسان ساختمان #سرقفلی_حق_کسب_پیشه نحوه محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت فرمول پیشنهادی برای محاسبه میزان حق کسب و پیشه و تجارت از &#34; کتاب همراه کارشناس &#34; جناب مهندس شاهرخ ابراهیمی قاجار برای محاسبه میزان حق کسب و پیشه و تجارت ، فرمول تجربی زیر پیشنهاد میشود: H = { P - a*S } * Z*T*t تعریف هر یک از اجزاء فرمول فوق به شرح زیر میباشند : حق کسب و پیشه (H) سود خالص سالانه (P) = میزان سود خالص که از دفاتر واقع يا اعلام شده به اداره دارائی یا تخمین توسط کارشناسی با در نظر گرفتن سرمایه ثابت و در گردش بدست میاید. درصدی سود سالانه ی متعارف سرمایه گذاری (a) : حدود 20% یا با توجه به شرایط روز می تواند توسط کارشناس تخمین زده یا فرض شود . سرمایه( S) = سرمایه در گردشی + سرمایه ثابت + سرقفلی به قیمت روز + ارزش مجوز کسب مورد نظر و غیره ضریب شغلی (Z) این ضریب که بسته به نوع شغل و آسیب پذیری آن (از لحاط درآمد) نسبت به نظر جامعه دارد و بین 0.1 برای کسب هائی که مردم ارتباط روزانه با آن دارند ) الی 0.2 (برای کسب هائی که مردم ارتباط روزانه با آن ندارند) پیشنهاد میشود. ( در جدول ضمیمه کتاب ضرایب مختلقی یرای مثال هائی از چند فعالیت کسبی پیشنهاد شده است.) شغل های خیلی حساس= 0.1 با وابستگی متوسط= 0.15 با وابستگی کم = 0.2 شغلهای خدماتی= 0.1 تا 0.2 زمان به سال ( T ) مدت زمانی که موفقیت کسبی فعلی در محل کسب تا زمان ارزیابی وجود داشته است. ضریب زمان (t) ضریب کاهنده ای که اثر گذشت زمان را در ایجاد حق کسب و پیشه تعدیل می نماید . تا 4 سال 1 تا 6 سال 0.9 تا 8 سال 0.8 تا 11 سال 0.7 تا 14 سال 0.6 تا 17 سال 0.5 تا 20 سال 0.45 تا 25 سال 0.4 بیش از 25 سال 0.36 (در بعضی از موارد مغازه ها بدون پرداخت مبلغی بعنوان &#34;سرقفلی&#34; به اجاره واگذار میشوند که در نتیجه اجاره ماهانه مطالبه شده برای آنها خیلی زیادتر از اجاره بهای معمول مغازه های مشابهی است که مبلغی به عنوان حق سرقفلی برای آنها پرداخت شده است . لذا در این شرایط، میتوان در فرمول بالا به جای &#34;سود سالانه سرمایه S &#34; , مبلغ &#34;هزینه مورد نیاز برای انجام کسب شامل اجاره بهای سالانه&#34; را بجای ملاک برای محاسبه حق کسب و پیشه قرار داد. ضمناً در این روش پیشنهادی، اجاره سالانه مغازه ای که بدون پرداخت سرقفلی به اجاره واگذار میشود معادل 8 تا 12 درصد و بصور متوسط 10% ارزش روز حق سرقفلی ، برای محاسبه آن در نظر گرفت . منبع اطلاعات کارشناسی و کارشناسان ساختمان #سرقفلی_حق_کسب_پیشه آیا حق کسب وپیشه مستاجریک واحدتجاری باگذشت مثلا 50 سال معادل ارزش سرقفلی آن واحدتجاری می باشد؟؟ پاسخ دکتر فامیلی عضوهیات رئیسه گروه شش کانون تهران : به اعتقاد من ، هرگز كسي كه سرقفلي را نخريده نمي تواند به اندازه مالك سرقفلي محق باشد، حتي اگر 50 سال بگذرد و گذر زمان و تورم ، به هزار برابر شدن ارقام منتج شده باشد. اصل مسئله كه پاك نشده است، (اصل مساله مالکیت عین مستاجره حق سرقفلی است که به مستاجر منتقل نشده است ) مستاجري كه سرقفلي را نخريده ، از نظر من به هيچوجه اگر تمام نيم قرن هم كار كرده باشد و موفق ترين سابقه كسبي را هم داشته باز هم صاحب سرقفلي نيست .حقش هم مطلقاً باندازه دارنده سرقفلي نيست. ايا اگر كسي بر روي اتومبيلي بصورت اجاره اي كاركند، صاحب ان ميشود؟ پس حق مالكي كه چيزي را نفروخته كجاست؟ همچنين به نظر من هيچ دليلي وجود ندارد كه با پولي كه مالك به مستاجري كه سرقفلي را نخريده به وي مي دهد ، مستاجر قادر به تامين ملك مشابه و خريد سرقفلي ان باشد. چرا؟ مگر مالك سرقفلي قبلي بوده ( وقتي نخريده)كه اين بار مالك سرقفلي مغازه جايگزين شود؟ اصلاً منطق اين است كه چنين نشود كه اگر چنين بشود باجگيري محض است. همچنين هرگز اعتقاد ندارم كه ارزش سرقفلي باندازه ارزش كل ملك( سرقفلي + ملكيت) مي شود. نظر مهندس خزاعی : میزان ارزش حق کسب وپیشه مستاجری که سرقفلی را نخریده یا به وی منتقل نشده است هیچگاه معادل ارزش حق سرقفلی آن واحد تجاری نیست . بلکه ارزش حق کسب وپیشه مستاجر آن واحدتجاری حداکثر 50% ارزش سرقفلی همان واحدتجاری است و در بعضی مواقع خاص(مدت اجاره ۶۰الی۷۰سال و یا رونق شغلی بسیار خوب) تا60% ارزش سرقفلی آن هم قابل ارزش گذاری است . از دیدگاه من ، اصل مسئله را نباید فراموش کرد و آن را نباید پاک کرد ،اصل مساله این است مالکیت واحدتجاری به مستاجر منتقل نشده است . مستاجري كه سرقفلي را نخريده ، حق و حقوق اش هیچ‌گاه باندازه صاحب سرقفلي نيست. همچنين به نظرمن هرگز ارزش سرقفلي باندازه ارزش كل ملك( سرقفلي + ملكيت) نمي باسد #حق_کسب_پیشه_مستاجر پرداخت حق کسب و پیشه به شخصی که در مدت طولانی با اشتغالش باعث رونق محل شده باشد چگونه است؟؟؟ مثال : با توجه به آن که آقای «ج»بیست سال در مغازه مشغول کسب و کار بوده و با فرض آن که نامبرده با اشتغالش در آن مغازه باعث رونق محل کار گشته ،آیا دادگاه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه خواهد داد یا خیر؟ اتفاق آرا: با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۵۶و۱۳۷۶که اصولا مفاد آن حاکی از اجاره دادن اماکن مسکونی و تجاری است در نتیجه مطالبه حق کسب و پیشه فرع بر احراز رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر است و در مانحن فیه چنین رابطه ای احراز نمی گردد نظر کمیسیون: با فرض این که اشتغال متصرف در محل کسب و پیشه بر اساس مشروع و قانونی استوار باشد چون در فرض سئوال بیست سال از اشتغال وی در محل مذکور می گذرد ،لذا موضوع با عنایت به ماده۱۱قانون روابط موجر و مستاجر مصوب۱۳۷۶از مقررات قانون اخیرالذکر مستثنی بوده و باید با مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶منطبق گردد. بنابراین هرگاه شخص با اذن صریح یا ضمنی دیگری به هر صورت در مغازه ای به کسب مشغول بوده است با توجه به این که در ماده ۱قانون سال۱۳۵۶صراحتا قید گردیده است که &#34;...در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری ،به منظور اجاره باشد مشمول مقررات این قانون است&#34; ،هرگاه بر دادگاه ثابت شود که اشتغال در مغازه مزبور عنوان اجاره را داشته است حق کسب و پیشه در هنگام تخلیه به مستاجر تعلق خواهد گرفت و در غیر این صورت پرداخت کسب و پیشه و تجارت به غیر مستاجر قابل تسری نمی باشد. منبع:رویه قضایی ایران/شماره۳۰/صفحات۲۵۲و۲۵۳ #حق_کسب_پیشه_سرقفلی یک سوال همکاران محترم و گرامی اکثر ما میدانیم که برای تعیین میزان حق کسب وپیشه یک مغازه . ملاک مساحت داخلی و اصطلاحآ فرش خور آن است . اما آنچه دراین زمینه سوال مطرح می باشد مبنا و معیار و حتی مستند قانونی آن چیست؟؟ آیا مستند قانونی در این خصوص وجود دارد؟ پاسخ : کدام مساحت در محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی مبنای محاسبه قرار می گیرد . این موضوع با توجه به عقد اولیه در دو حالت قابل بررسی است . الف : در عقد اولیه اجاره که شامل حقوق کسب و پیشه یا تجارت و یا سرقفلی است . مقدار ملک از نظر مساحت قید شده باشد. در این صورت همان مساحت بعنوان پایه محاسبات حقوق فوق منظور می شود . بشرط انکه مساحت ملک با احتساب دیوار های پیرامون ملک طبق مفروضات قانون تملک اپارتمانها ، کمتریا بیشتر از 3% ( خطای مورد قبول ) از مساحت درج شده در سند اولیه واگذاری نباشد . درغیر این صورت از مساحت واقعی ملک طبق مفروضات قانون تملک اپارتمان ها و دستور العمل اداره ثبت استفاده می شود . ب: مساحت ملک در عقد اولیه قید نشده باشد . مثلا بعنوان باب یا سرا و یا ... باشد . مقدار مفید داخلی هر ملک ( بدون احتساب دیوار های پیرامون ) بعنوان مبنای محاسبه حقوق حق کسب و پیشه و تجارت یا سرقفلی ، احتساب خواهد شد . مگر از قدر متیقن قرارداد طرفین مثل درج پلاک ثبتی ملک به درج مساحت ملک برسیم که در این صورت نیز مطابق بند الف عمل خواهد شد اما علت این که چرا بدین شرح عمل می شود، بایستی ان را در ذات عقد اجاره و اراده آزاد طرفین بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-10-a_0815110235654">ماده ۱۰ قانون مدنی</a> جستجو کرد . همچنین بنظر می رسد که این نوع اختلاف نظرها بخاطر عدم توجه به قوانینی است که در آنها حق سرقفلی ‌و حق کسب یا پیشه آورده شده است دلیل اینکه در محاسبه ارزش حق سرقفلی مساحت داخلی مغازه در نظر گرفته میشود این است که ملاک فضایی است که کاسب می تواند در آن کاسبی نماید. لازم به توجه است که در قانون ، ارزیابی حق سرقفلی یا حق کسب یا پیشه بر عهده کارشناس گذاشته شده است. یعنی فرض شده که کارشناس میداند این دو حق را چگونه محاسبه نماید. از طرفی قانونی دراین خصوص وجود ندارد‌ و ملاک نظر کارشناس است. #حق_کسب_پیشه_سرقفلی نمونه یک گزارش کارشناسی در خصوص تعیین میزان حق کسب و پیشه ریاست محترم شعبه .......... دادگاه حقوقی ؛ مجتمع قضایی ............ سلام علیکم؛ با احترام، در اجرای قرار کارشناسی پرونده کلاسه ..................... &#34;شماره بایگانی شعبه .... &#34; موضوع دادخواست آقای الف به طرفیت آقای ب، با موضوع خواسته تخلیه یکباب مغازه بعلت اخذ جواز تخریب ونوسازی ؛ضمن مطالعه پرونده ،درمعیت طرفین دعوی از ملک متنازع فیه واقع در نشانی: ........................... بازدید بعمل آورده؛ضمن استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد ومدارک منضم در پرونده و ابرازی و تحقیقات محلی بدینوسیله نظریه کارشناسی به شرح ذیل تقدیم می گردد: 1- قرارکارشناسی صادره : میزان حق سرقفلی خوانده(مستاجر) را از تاریخ عقد اجاره ملک موضوع دعوی را تاکنون تعیین و اعلام نمایند. 2-مستندات موضوع دعوی: -قرارداد اجاره به تاریخ 55/5/15 -سندصلح سرقفلی به تاریخ55/5 /15 -قبوض واریز اجاره ماهانه 200تومان -آخرین مبلغ اجاره تعدیل شده130 هزارتومان به تارخ 95/5/5 -پروانه کسبی..... -عوارض نوسازی .... -وسایر مدارک..... 3- مشاهدات حین بازدید: -با عنایت به بازدید بعمل آمده از محل ملک موضوع کارشناسی که جزء پلاک ثبتی ...... واقع دربخش... تهران می باشد که عبارت از یکباب مغازه دو دهانه شامل : نیم طبقه(بالکن) و طبقه همکف به صورت تجاری ؛همکف به مساحت داخلی در حدود 30 مترمربع و ارتفاع مغازه از کف تازیرسقف اصلی 4/90 متر باپوشش کف.... و پوشش دیوارها ..... ودرب و پنجره ورودی بصورت شیشه سکوریت ودارای کرکره مشبک است مساحت نیم طبقه درحدود15مترمربع و ارتاع نیم طبقه ازکف ان تا زیر سقف 1/80متر وپوشش کف..... وپوشش دیوارها.‌‌‌‌.... و دارای انشعابات ..... و سیستم سرمایش بخاری گازی و سیستم گرمایش کولرگازی ؛ قدمت بنای تقریبی حدودآ 40 سال با مصالح بنایی فرسوده و سقف طاق ضربی می باشد، که هم اکنون شغل فروش میوه در آن فعال ودایر می باشدودارای و سایر توضیحات ....... نظریه کارشناسی: -باعنایت به قرارکارشناسی صادره و باتوجه به اسنادومدارک وتوضیحات مذکور ؛ درصورت صحت اصالت اسناد ومدارک و باتوجه به اینکه مغازه موضوع دعوی جزء پلاک ثبتی مزبور می باشد و باستناد قرارداداجاره و سندصلح سرقفلی مزبور که سرقفلی ان به مستاجر درتاریخ 55/5/15 منتقل و واگذارشده ، موقعیت محلی ملک ، ابعاد ،مساحت ، و سایر عوامل موثر در موضوع ، ارزش وبهای حق سرقفلی محل موضوع دعوی با توجه به مبلغ اجاره بهای تعیین شده در زمان عقد اجاره در سال 1355 &#34; که معادل 100 تومان بوده است &#34;، و باعنایت به مدت اجاره مغازه مزبور و مبلغ اجاره بهای واریزی مستأجر که در حال حاضر &#34;معادل 130 هزارتومان&#34;می باشد بدون لحاظ هرگونه موانع قانونی وثبتی وحقوقی وبدون درنظرگرفتن هرگونه دیون وبدهی احتمالی ملک به اشخاص و حقوقی و کلیه ادارات وسازمانهای دولتی و خصوصی ، میزان حق سرقفلی ملک موضوع کارشناسی مبلغ ........ ریال ؛ معادل ..... تعیین و اعلام می گردد. بقلم: مهندس خزاعی #نمونه_گزارش_کارشناسی آیا میدانید تعدیل اجاره بها لزوما معادل نمودن مبلغ اجاره بهای مغازه موردنظر همسان اجاره بهای مغازه هایی مجاور که پس از قانون 1376 سالانه اجاره میدهند نیست؟! پرسش: مستاجری مغازه ایی را در سال ۱۳۵۲ اجاره کرده و آخرین بار درسال ۱۳۹۰ از طریق دادگاه تعدیل اجاره شده و اجاره ان ۲۵۰هزار تومان شده است . اجاره بازار امروز مغازه همجوار با مشخصات و مساحت مغازه فوق الذکر بصورت ماهیانه 5 میلیون تومان است که پس از قانون ۱۳۷۶ بصورت سالانه تمدید می شود ویا تخلیه می شود ومستاجر جدید دیگری می آید . آیا همکاران کارشناس معتقدند ؛ تعدیل اجاره مغازه ایی که از سال ۱۳۵۲ پیشینه اجاره و فعالیت کسبی دارد را باید به مبلغ 5میلیون تومان (مشابه مغازه همجوار که بصورت سالیانه قرارداداجاره منعقد میکنند ) را افزایش یابد از ارائه پاسخ دهید تان پیشاپیش سپاسگزارم پاسخ توسط مهندس خزاعی : باسلام اگر بخواهیم در رابطه با تعدیل اجاره بها به قیمت عادله . نظری موثر بدهیم همگان میدانم کارشناس در نحوه و بهره گیری و استفاده از روش تعدیل اجاره مخیر است و هیچ دادگاهی به کارشناس دیکته و یا اجبار نمی کند که از چه روشی استفاده کند یا روش استفاده شده خودش را در نظریه اش قید کند . بلکه کارشناس با توجه به موارد زیر(معیار ها و پارامترهای و مرتبط) اقدام به تعدیل اجاره بهای عادله روز می کند به نحوی که منطقی . علمی و کارشناسی باشد و اگر به هیات های کارشناسی بالاتر ارجاع گردد اختلاف قیمت ها غیرمتعارف نباشد و در واقع نظریه و قیمت ها همگرا باشند : برخی از معیار ها و پارامترهای موثر : _مفاد. شرایط و نوع و تاریخ و کیفیت قرارداد - میزان سرقفلی - حق کسب و پیشه و تجارت - فاقد سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت می باشد، یا .. _موقعیت محلی و جغرافیایی مغازه _مرغوبیت و رونق شغلی _پاخور و میزان تردد _دکوراسیون و تجهیزات مغازه _بر. عرض . عمق و مساحت _دهانه. دوبر. سه بر بودن مغازه _نحوه شغل و فعالیت کسبی و....... آنگاه با روش های مرسوم و عرف کارشناسی و درنظر گرفتن پارامترها و معیار ها و....‌ مذکور . نسبت به تعدیل اجاره بها به قیمت عادله مبادرت می نماید . مثلا در همین مثالی که زده شد تعدیل عادله روز اجاره با توجه به پیشینه قرارداداجاره و آخرین تعدیل اجاره . نه تعدیل اجاره ان مغازه مورد نظر . به مبلغ 5میلیون تومان مغازه مجاور خواهد رسید نه تعدیل اجاره به روش و استفاده از شاخص که 250هزارتومان است به تاریخ99مثلا 1/5میلیون تومان خواهد بود بلکه به حدودی که در معنی و تعریف تعدیل شده (تعدیل یعنی به حد متوسط رساندن ) است تعدیل اجاره به قیمت عادله روز خواهد رسید . مهندس خزاعی کارشناس رسمی دادگستری تهران #تعدیل_اجاره_مغازه باسلام، همکاران محترم ارشاد بفرمایند، آیا رابطه‌ ایی بین مبلغ اجاره‌ای که صاحب سرقفلی به صاحب ملکیت پرداخت میکند، با ارزش کل سرقفلی یک ملک، وجود دارد ؟ بطور مثال ؛مغازه‌ای در سال 1360 سرقفلیش واگذار شده.اجاره حق ملکیت رو هرسال به صاحب ملک میداده و هرسال 10% نسبت به سال قبل افزایش میداده تا سال 1398که شده ماهی 200 تومان وامسال موجر (صاحب ملکیت) دادخواست داده و گفته مبلغ اجاره کم می باشد و بایدبه قیمت اجار عادله روز افزایش یابد . دادگاه هم تعدیل اجاره را به کارشناس ارجاع داده است لذا بهترین و مناسبترین روش تعدیل اجاره واحد تجاری مذکور چه روشی می باشد لطفا همکاران راهنمایی فرمائید ؟ پاسخ توسط مهندس خزاعی سلام و وقت بخیر در تعيين مبلغ اجاره ،مبلغ سرقفلي موثر است اما رابطه مستقيم منفرد ندارد. عوامل ديگر نظير اخرين تعديل اجاره قبلي، تاريخ عقد قرارداد، محل وقوع ملك ( براي شاخص مسكن منطقه اي)هم موثر است. در ضمن بحث شاخص عمومي امروزه به نظر میرسد منتفي باشد. رویه های مختلفی که حدود 9 رویه درکل کشور بین کارشناسان شناسایی شده است . از جمله ( روش شاخص کالا . شاخص مسکن . ارزش آپارتمان مسکونی پشت جبهه با قدمت متناظر با قدمت واحد تجاری مربوطه . ارزش درصدی از ملک معادل تقریبی4% . روش عرف محل درخصوص ارزش ملکیت . روش میانگین و.....) برای تعدیل اجاره واحدتجاری بین کارشناسان ساختمان مرسوم می باشد که هریک از رویه های مزبور کارشناسان طرفداران خود را دارند که نیاز است و ضرورت دارد که کمیته وحدت رویه با هم اندیشی و خرد جمعی یک رویه فراگیر و جامع را تصویب و ابلاغ نماید. در غیراین صورت اختلاف نظرهای کارشناسان در استفاده و بکارگیری هریک از رویه های مذکور جهت تعدیل اجاره بهای واحدهای تجاری به سرانجام نخواهد رسید . کارشناس رسمی دادگستری. خزاعی تاثیر سرقفلي در ميزان افزایش اجاره بهاء یا تعدیل اجاره بها در واحدهای تجاری آقاي «الف» دعوي افزايش اجاره بهاي ملک خود را به طرفيت آقاي «ب» که ملک در اجاره وي ميباشد مطرح مينمايد. آقاي «ب» ضمن پذيرش عقد اجاره در مقام دفاع اظهار ميدارد که سرقفلي ملک را از مالک خريداري نموده است و بايد سرقفلي وي در ميزان اجاره بها لحاظ شود. با توجه به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، پس از انقضاء مدت سه سال از تاريخ آخرين افزايش اجاره بها، موجر اين حق را دارد که تقاضاي افزايش اجاره بها(تعديل اجاره بها) ملک خود را بنمايد و اين امر(افزايش اجاره بها) با جلب نظر کارشناس صورت خواهد گرفت، و کارشناس نيز مکلف شده است اجاره بهاي عادله ملک را تعيين نمايد. در مواد مذکور درباره لحاظ داشتن حق سرقفلي در ميزان اجاره بها اظهارنظر نشده است. از طرفي نيز هنگام تخليه حق سرقفلي به نرخ عادله روز بايد از جانب موجر به مستأجر پرداخت شود. آيا ميزان اجاره بهاي ملک ارتباطي به پرداخت حق سرقفلي دارد؟ در صورت وجود ارتباط ميان اجاره بها و حق سرقفلي، اين رابطه چگونه است و به عبارت ديگر اجاره بها ملک به چه صورت محاسبه خواهد شد؟ نظر اکثريت: يكي از امتيازات سرقفلي اماكن تجاري پايين بودن اجاره آنها است و اگر اجاره بهاي اينگونه اماكن همانند اجاره اماكني باشد كه سرقفلي ندارند، فرقي بين آنها نيست، لذا در فرض سؤال در زمان تعديل اجاره بها به سرقفلي ملك توجه خواهد شد و به نسبت اجاره بهاي زمان اجاره و سرقفلي پرداخت شده، نسبت به تعديل آن اقدام خواهد شد. نظر اقليت: سرقفلي، اولويت استفاده از ملك استيجاري براي مستأجر است و ارتباطي با ميزان اجاره بها ندارد، لذا با توجه به اينكه در زمان تخليه ملك سرقفلي به نرخ روز محاسبه ميشود بنظر ميرسد كه اجاره بها نيز بايد به نرخ روز تعديل شود. نظر کميسيون (نشست قضائي 5 مدني): آنچه از سؤال مطروحه استنباط ميشود دعواي اقامه شده درخواست افزايش اجاره بها ميباشد که در محدوده تعديل اجاره بها قابليت رسيدگي دارد فلذا چون در تعديل اجور، دادگاه با کسب نظر کارشناس نرخ عادله اجاره بها را تعيين مينمايد و کارشناس موظف است در تعيين ميزان اجاره بها بر اساس ضوابط قانوني، رعايت جميع شرايط از جمله پرداخت يا عدم پرداخت سرقفلي يا مبالغي تحت عناوين ديگر را مورد توجه قرار دهد، به علاوه عرف جاري نيز مؤيد اين مطلب است که در تعديل مالاجاره فيمابين مغازههايي که سرقفلي آن پرداخت شده يا پرداخت نشده تفاوت وجود دارد لذا کارشناس ارزياب تعيين اجاره بها لازم است به پرداخت يا عدم پرداخت سرقفلي توجه نمايد و براساس آن اجاره بها را معين کند، لذا نظريه اکثريت در نشست قضائي خرم آباد تأييد مي‌شود.