تاثیر مرگ متعاقدین در اجاره اشیاء

تاثیر مرگ متعاقدین در اجاره اشیاء عقد اجاره هنگامي كه به درستي منعقد شد، وفاي به مفاد آن لازم است و اقتضاي اصـالة الزوم آن است كه فوت يا حجر يكي از دو طرف و يا حتي هر دو طرف عقد اجاره، نتوانـد بر سرنوشت آن تأثير بگذارد؛ از همين رو، عقد اجاره همچنان تا پايان مدت اجـاره معتبـر است. در عقود جايز چنين اصلي پذيرفته نشده و قانون گذار در مـاده ٩۵۴ قـانون مـدني تأكيد كرده است كه كليه عقود جايزه به موت احد طرفين منفسخ ميشود. در عقد اجـاره با فوت موجر، ورثه او اجاره بها را دريافت می كنند و با فوت مستأجر، ورثه او از مورد اجاره انتفاع ميبرند. اين اصل كلي فقط زماني معتبر است كه مالكيـت مـوجر يـا مسـتأجر بـر منفعت، به حيات آنان محدود نشـده نباشـد و اسـتيفاي از عـين مسـتأجره بـه مباشـرت مستأجر مقيد نشده باشد. به عبارت ديگر، در عقد اجاره شرط حيـات كـه از شـرايط لازم براي متعاقدان است، فقط شرط انعقاد قرارداد است و شرط بقـاي آن نيسـت. مـاده ۴٩٧ قانون مدنی عدم بطلان عقد اجاره به سبب فوت موجر يا مسـتأجر را اصـل اولـی تلقـي كرده است و اين قاعده كلي را با دو استثنا مواجه می سازد: ابتدا زمـاني كـه مـوجر فقـط براي مدت عمر خود مالك منافع بوده باشد و فوت كند كه در اين صـورت اجـاره باطـل می شود زیرا در چنین فرضی، وی به موجب قرارداد صلح، مالک منافع مال بوده؛ و به همین اعتبار هم آن مال را اجاره داده‌است، و چون با وفات او، مالکیت وی نسبت به منافع مال مزبور از بین می‌رود؛ پس عقد اجاره نیز منفسخ می‌گردد و دوم مباشرت مستأجر در استيفاي منفعت به عنوان قيد اجاره باشد كـه در ايـن صورت نيز با فوت مستأجر، عقد اجاره منحل ميشود. این شرط به دو گونه قابل تصور است: یا قید است؛ که در این صورت با انتفای مباشرت مستأجر در استیفا از مورد اجاره، عقد مزبور نیز منفسخ می‌گردد؛ زیرا با ازاله قید، مقید نیز از بین می‌رود، یا اینکه ماهیت شرط مباشرت، شرط ضمن عقد، و به عبارتی تعهدی فرعی است؛ که در چنین فرضی، در صورت عدم امکان انتفاع مستأجر از عین مستأجره، و سپردن مورد اجاره به غیر توسط او، موجر می‌تواند با استناد به خیار تخلف شرط، قرارداد را فسخ نماید، منظور قانونگذار در این ماده، فرض اول است،[۵] و اگر منظور قانونگذار از شرط مباشرت در این ماده، شرط ضمن عقد باشد؛ در این صورت با وفات مستأجر، قرارداد منفسخ نگردیده؛ و به دلیل تعذر شرط، برای موجر حق فسخ به وجود می‌آید، که البته مقنن، نظر به قید بودن مباشرت دارد نه شرط بودن آن. عليرغم وجود اصـل كلـي مزبـور، قانون گذار در بند ۴ ماده ١٢ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۵۶ که در حال حاضر صرفا نسبت به قراردادهاي اجاره اماكن تجاری و محل هاي كسـب و پيشـه تـا قبـل از ١٣٧۶/٠٧/٠٢ لازم الاجرا است، اصل عدم بطلان عقد اجاره با موت متعاقدين را در صـورت اجتماع وارثين مستأجر متوفي بر فسخ اجاره، ناديده گرفتـه اسـت و حـق فسـخ را بـراي وارثين مستأجر به رسميت شناخته است. چنين حقي البته بي آنكه با قانون مـدني و فقـه اماميه سازگار باشد، براي وارثين در نظر گرفته شده است كه قابل انتقاد است. پی نوشت ماده ۴۹۷ قانون مدنی-عقد اجاره به واسطهٔ فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده‌است اجاره به فوت موجر باطل می‌شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می‌گردد. مفاد این ماده، استثنائی است بر لازم بودن اجاره. ماده ١٢ قانون روابط موجر و مستاجر-در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند... ۴- در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه. در گذشته برخي از فقيهان، موت يكي از دو طرف عقد را موجب بطلان عقد اجاره مي دانسـتند، اما فقيهان متأخر معتقدند به فوت هيچيك از دو طرف عقد، قرارداد اجاره باطل نمي شود. قانون مدنی نيز در ماده ۴٩٧ از اين حكم تبعيت كرده است. علاوه بر ماده مزبور، در مواد ۵٢٩ و ٧٨٨ نيز اين حكم را پذيرفته است. ماده ۵٢٩ ق.م. مقرر مي دارد: هرگاه كسي به مدت عمر خود مالك منـافع زمينـي بـوده و آن را بـه مزارعـه داده باشد، عقد مزارعه به فوت او منفسخ مي شود. در ماده ٧٨٨ ق.م. نيز مقرر ميدارد: به موت راهن يا مرتهن رهن منفسخ نمي شود ولـي در صـورت فـوت مـرتهن راهن ميتواند تقاضا نمايد كه رهن به تصرف شخص ثالثي كه به تراضي او و ورثه معـين مـيشـود داده شـود. در صورت عدم تراضي، شخص مزبور از طرف حاكم معين مي شود. Add a comment بختیار سید نظامی 1