تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب — مجرد وجود عیب در مبیع

(۹) اگر خریدار از عیب آگاه بوده باشد، حق فسخ ندارد. (۱) اگر خریدار پس از آگاهی نسبت به عیب در ملک تصرف کند، به منزله ی عدول از حق فسخ خود است. ۱۱) تأیید فسخ از آن جا که خلاف اصل صحت قرارداده است و ادعایی است که می بایستی ثابت شود، باید به عنوان خواسته طرح شود؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح شود، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد. بر این حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند. بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد، ( ۱۲) خواهان قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اعمال کند. عمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام به طرف مقابل و یا از طریق انجام عملی که به نحوی بیانگر فسخ قرارداد است، انجام شود. اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد. عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع، عالم به آن نبوده است. اعم از این که این عدم علم، ناشی از آن باشد که عیب واقعاً مستور بوده است با این که ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است. عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود، در حکم عیب سابق است. در موارد ذیل مشتری نمیتواند بیع را فسخ کند و فقط میتواند، ارش بگیرد: ۱ در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن ب. غ.. ۲- در صورتی که تغییری در مبیع پیدا شود اعم از این که تغییر به فعل مشتری باشد یا نه - در صورتی که بعد از قبض مبیع عیب دیگری در آن حادث شود. مگر این که در زمان خیار مختص به مشتری حادث شده باشد که در این صورت مانع از فسخ و رد نیست. مجرد وجود عیب در مبیع، مادامی که وجود آن حین العقد محرز نباشد، موجب اثبات حق فسخ برای مشتری نمیباشد و اظهار نظر کارشناس دایر به معیوب بودن مبیع، بدون احراز این که عیب حین العقد وجود داشته یا بعد از آن حادث شده است، موجب ثبوت حق فسخ نیست و مشتری که مدعی حدوث فسخ می باشد، باید وجود عیب را حین عقد اثبات کند تا ثبوت حق فسخ، محرز شود و عدم اقامه ی دلیل بر حدوث عیب، بعد از وقوع معامله بی تأثیر است. ای شماره ی ۱۴۶۶ مورخ ۹۱/۱۱/۹ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران اعمال خیار عیب بعد از علم به آن فوری است و در صورت عدم اعمال در زمان فوری عرفی تقاضای پرداخت ارش، مسموع نیست. أی شماره ی ۱۱۹۸ مورخ ۸۵/۸/۲۱ شعبه ی ۱۸ دادگاه تجدید نظر استان چنان چه خریدار، مدعی حقی برای فسخ معامله به علت معیوب بودن مبیع باشد، اقدام وی به تعمیر مورد معامله، مؤید اسقاط خیار عیب است. رأی شماره ی ۱۲۲۴ مورخ ۸۳/۱۰/۲۲ شعبهی ۲۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران صرف نظر از این که آیا کلا عیبی که مخفی از نظر خواهان در زمان معامله باشد، وجود داشته یا خیر؟ وفق اظهارات نامبرده در اولین جلسه ی دادرسی اظهار داشته یک روز بعد از انجام معامله ۸۲/۴/۱۵ متوجه ی عیب شده؛ ولی زمان تقدیم دادخواست ۸۲/۶/۱۰ است. در حقیقت به فوریت عمل نشده و ب. ت. ب. فاصلهی زمانی اطلاع از عیب و تاریخ تسلیم دادخواست خیار عیب ساقط شده است. در خصوص عدم صدور پروانه ی ساختمان به علت کاربری غیر مسکونی با عنایت به این که عدم تحقق عرض خریدار کاشف از عیب مبیع نیست، حق فسخ معامله برای خریدار محقق به نظر نمیرسد.