تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب — (۲) تشخیص این که چه چیزی عیب

اگر بعد از وقوع معامله مشخص شود که ملک مورد معامله معیوب و این عیب در زمان عقد موجود بوده و از خریدار مخفی شده است خیار عیب برای مشتری به وجود می آید. هر گاه مشتری حق فسخ خود را اعمال کند برای تثبیت فسخ می تواند تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را از دادگاه درخواست کند. هر یک از طرفین قرارداد که تأیید فسخ را به نفع خود میداند، می تواند، اقدام به طرح دعوای تأیید فسخ به طرفیت طرف دیگر قرارداد کند. دعوی تأیید فسخ معاملات ملکی در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی خواهد شد. محکمه فقط فسخ را تأیید میکند و اثر فسخ از زمان اعلام اراده ی خریدار است نه رای دادگاه بنابراین رای دادگاه تنها جنبه ی اعلامی دارد. (1) مشتری می تواند بدون این که عقد را فسخ کند تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب ارش را از فروشنده بخواهد. (۲) اگر ملک مورد نظر تخریب شده باشد یا به شخص دیگری منتقل شده باشد و یا تغییر عمده ای در ملک ایجاد شود و هم چنین عیب دیگری در ملک ایجاد شود که ناشی از عیب قبلی نباشد مشتری فقط حق اخذ ارش دارد. (۲) تشخیص این که چه چیزی عیب محسوب میشود را عرف و عادت محل انعقاد قرارداد و زمان تراضی قرارداد مشخص میکند. (۴) اگر عیب ملک به حدی باشد که ملک از مالیت بیافتد و هیچ ارزش مالی نداشته باشد بیع باطل است. بنابراین فسخ قرارداد وجهی ندارد. یکی از شرایط عیبی که حق فسخ برای مشتری ملک ایجاد می کند، این است که در هنگام عقد عیب وجود داشته باشد. البته اگر بعد از عقد و قبل از تحویل ملک عیبی در ملک ایجاد شود، این عیب نیز برای خریدار، حق فسخ ایجاد ۶) ممکن است کشف عیب پس از مدتها از خرید ملک اتفاق بیافتد، در خیار عیب بعد از علم به عیب فوری است. (۸) اگر در قرارداد کلیه ی خیارات اسقاط شده باشند خیار عیب نیز ساقط شده و در صورت کشف عیب خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد. البته برخی از محاکم، معتقدند در صورتی که عیب موجود در مبیع از جمله عیوب غیر متعارف و غیر متداول باشد، حتی با فرض اسقاط کافه ی خیارات در عقد بیع، باز هم میتوان خیار عیب را اعمال کرد. این دسته از محاکم معتقدند اراده ی مشترک طرفین در اسقاط کافه ی خیارات از جمله خیار عیب عیوب متعارف است نه عیوب غیر متعارف. (۹) اگر خریدار از عیب آگاه بوده باشد، حق فسخ ندارد. (۱) اگر خریدار پس از آگاهی نسبت به عیب در ملک تصرف کند، به منزله ی عدول از حق فسخ خود است. ۱۱) تأیید فسخ از آن جا که خلاف اصل صحت قرارداده است و ادعایی است که می بایستی ثابت شود، باید به عنوان خواسته طرح شود؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح شود، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد. بر این حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند. بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد، (۱۲) خواهان قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اعمال کند. عمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام به طرف مقابل و یا از طریق انجام عملی که به نحوی بیانگر فسخ قرارداد است، انجام شود. اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب مخفی و موجود در حین عقد باشد. عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع، عالم به آن نبوده است. اعم از این که این عدم علم، ناشی از آن باشد که عیب واقعاً مستور بوده است با این که ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.