تخلیه به جهت تعدی و تفریط — (۱) اثبات تعدی و تفریط بر عهده

تعدی به معنای تخلف از حدود اذن و اختیار است و تفریط به معنای ترک تکالیف والزامات است. قانون قرارداد و عرف منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستأجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است. به عبارت دیگر اگر بر طبق یکی از منابع فوق مستأجر از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد، تعدی و تفریط محقق شده است و مالک میتواند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند. تخریب تمام و یا بخشی از ملک تغییر اساسی در ملک انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستأجر است و احداث بنا در ملک نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب میشود. دادگاه پس از شنیدن اظهارات طرفین در صورت نیاز از طریق معاینه ی محل و با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به بررسی صحت ادعای مالک میکند و در صورت احراز صحت ادعای وی حکم به تخلیه ی ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر میکند. هم چنین برای مستاجر، مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد برای تخلیه ملک در نظر می گیرد. مالکی که خواستار تخلیه است خواهان و مستأجر به عنوان خوانده، وارد دعوی میشوند. رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک دارای حق کسب و پیشه در صلاحیت از آن جایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط، بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه میباشد، لذا به محض قطعیت رأی و صدور اجراییه، اگر مستأجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه تخلیه نکند، به اجبار محل تجاری تخلیه میشود. (۱) اثبات تعدی و تفریط بر عهده ی مالک است و مالک ممکن است، قبل از طرح دعوا با تأمین دلیل از وضعیت ملک بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند. (۲) تعدی و تفریط مستأجر، صفت امانت او را از بین می برد و مستأجر بعد از آن ضامن هر نوع عیبی و یا نقصی است که در ملک ایجاد می شود. اگرچه نقص در نتیجه ی تعدی یا تفریط مستأجر حاصل نشده باشد. ۳ در این نوع تخلیه موجر برای تخلیه هیچ وجهی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نمی کند. (۴) در تخلیه ی ملک به جهت تعدی و تفریط مستأجر، هیچ زمان و موعد مشخصی برای تقاضای اجرای رأی از سوی مالک وجود ندارد و تأخیر وی در تخلیه ی ملک تأثیری در اعتبار رأی صادر شده ندارد. (۵) امکان فسخ قرارداد به دلیل تعدی و تفریط مستأجر در خصوص املاک تجاری، موضوع قانون و روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ نیز صدق میکند. با این میتواند موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه باشد؛ ولی در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۷۶ شرط این که موجر بتواند، قرارداد را فسخ نماید، آن است (۶) در صورتی که مستأجر در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کرده باشد.