دکترین
ثبات سه‌ساله اجاره‌بهای تعدیل‌شده؛ آیا این حمایت قانونی بر تعیین نرخ اجاره عادله روز اثر دارد؟
ثبات سه‌ساله اجاره‌بهای تعدیل‌شده؛ آیا این حمایت قانونی بر تعیین نرخ اجاره عادله روز اثر دارد؟
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
یکی دیگر از ویژگی‌های مهم قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، ایجاد ثبات نسبی در اجاره‌بهای تعیین یا تعدیل‌شده است.
مطابق ماده ۴ این قانون، پس از تعیین یا تعدیل اجاره‌بها، تا سه سال از تاریخ مقرر در حکم قطعی تعیین یا تعدیل، هیچ‌یک از طرفین حق طرح مجدد دعوای تعدیل اجاره‌بها را ندارند. در نتیجه، اجاره‌بهای تعیین‌شده در این مدت مبنای رابطه استیجاری باقی می‌ماند.
این مقرره، به‌ویژه در شرایط اقتصادی تورمی، از موقعیت اقتصادی مستأجر حمایت می‌کند؛ زیرا وی می‌تواند با اطمینان بیشتری نسبت به هزینه بهره‌برداری از محل کسب خود برنامه‌ریزی کند و تا پایان دوره سه‌ساله، از ثبات نسبی اجاره‌بهای تعیین‌شده برخوردار باشد.
با این حال، پرسش اساسی از دیدگاه کارشناسی آن است که آیا این حمایت قانونی باید موجب فاصله گرفتن اجاره‌بهای عادله از ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره یا اجاره‌بهای املاک آزاد مشابه شود؟
به نظر نگارنده، پاسخ منفی است.
موضوع ارزیابی در دعوای تعدیل، کشف نرخ عادله روز منافع مورد اجاره در زمان رسیدگی است؛ بنابراین، حمایت‌های قانونی مقرر در قانون ۱۳۵۶، از جمله ثبات سه‌ساله اجاره‌بها، اصولاً نباید به عنوان عاملی مستقل موجب فاصله گرفتن اجاره‌بهای عادله از ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره شوند؛ زیرا این مقررات، آثار قانونی مترتب بر حکم تعدیل هستند، نه معیار تعیین نرخ عادله روز.
در عین حال، نکته‌ای که در عمل برای کارشناسان رسمی اهمیت دارد آن است که تعیین نرخ عادله روز، غالباً به یک عدد کاملاً قطعی محدود نمی‌شود. بررسی اجاره‌بهای املاک آزاد مشابه، تحقیقات محلی و تحلیل اوضاع و احوال مؤثر، معمولاً دامنه‌ای از ارزش‌های اجاری را آشکار می‌سازد که همگی از نظر کارشناسی قابل دفاع هستند و انتخاب رقم نهایی، مستلزم اعمال قضاوت حرفه‌ای کارشناس است.
در چنین مواردی، مفهوم «نرخ عادله روز» اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. عادله بودن، صرفاً به معنای انتخاب میانگین ارقام نیست؛ بلکه انتخاب رقمی است که با مجموع شرایط مؤثر در پرونده، بیشترین انطباق را با عدالت داشته باشد.
از این رو، هرگاه چند رقم همگی در محدوده نرخ عادله روز قرار گیرند و از نظر کارشناسی قابل دفاع باشند، به نظر می‌رسد انتخاب رقمی نزدیک‌تر به حد بالای این دامنه، با مفهوم «نرخ عادله» با توجه به شرایط تورمی رو به رشد حاضر سازگارتر باشد؛ زیرا اجاره‌بهای تعیین‌شده قرار است به حکم قانون تا سه سال مبنای رابطه استیجاری باقی بماند و انتخاب چنین رقمی، ضمن حفظ انطباق با نرخ عادله روز، تعادل اقتصادی رابطه استیجاری را در طول این دوره بهتر حفظ می‌کند.
بدیهی است مقصود از این تحلیل، تعیین اجاره‌بهایی بیش از نرخ عادله روز یا فاصله گرفتن از ارزش واقعی منافع مورد اجاره نیست؛ بلکه صرفاً ناظر به نحوه اعمال قضاوت کارشناسی در انتخاب رقم نهایی از میان چند رقم است که همگی در محدوده نرخ عادله روز قرار دارند.
نتیجه کارشناسی
ثبات سه‌ساله اجاره‌بهای تعیین یا تعدیل‌شده خصوصاً با توجه به شرایط تورمی فعلی، یکی از آثار حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است؛ اما این حمایت، معیار مستقلی برای کاهش یا افزایش اجاره‌بهای عادله محسوب نمی‌شود و اصولاً نباید موجب فاصله گرفتن اجاره‌بهای عادله از ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره یا اجاره‌بهای املاک آزاد مشابه گردد. با این حال، هرگاه کارشناس در محدوده‌ای از ارقام همگی قابل دفاع قرار گیرد، می‌تواند در چارچوب مفهوم «نرخ عادله روز» و با لحاظ آثار سه‌ساله حکم تعدیل، رقمی را برگزیند که تعادل اقتصادی رابطه استیجاری را به نحو مناسب‌تری حفظ نماید.
Add a comment
3
پرداخت اجرت‌المثل به میزان آخرین اجرت‌المسمی؛ آیا این مزیت قانونی بر تعیین اجاره‌بهای عادله اثر دارد؟
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
یکی دیگر از مقررات حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، حکم مقرر در ماده ۶ این قانون است.
مطابق این ماده، مستأجر مکلف است در مدت اجاره، اجرت‌المسمی مقرر در اجاره‌نامه را بپردازد و پس از انقضای مدت اجاره نیز، اجرت‌المثل ایام تصرف را به میزان آخرین اجرت‌المسمی پرداخت نماید.
بدین ترتیب، صرف پایان مدت اجاره موجب افزایش خودکار اجرت قابل پرداخت از سوی مستأجر نمی‌شود و موجر نیز نمی‌تواند صرفاً به استناد انقضای مدت اجاره، مبلغی بیش از آخرین اجرت‌المسمی را مطالبه کند. هرگونه تغییر در میزان اجاره‌بها، منوط به طرح دعوای تعدیل و صدور حکم دادگاه بر اساس ماده ۴ قانون است و مطابق ماده ۵ نیز، مابه‌التفاوت اجاره‌بهای تعدیل‌شده فقط از تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل قابل مطالبه خواهد بود.
بی‌تردید، این مقرره یکی از حمایت‌های مهم قانون از موقعیت اقتصادی مستأجر محسوب می‌شود؛ زیرا تا زمان تعیین اجاره‌بهای جدید از طریق سازوکار قانونی، مبنای پرداخت وی همان آخرین اجرت‌المسمی باقی می‌ماند.
با این حال، پرسش اساسی از دیدگاه کارشناسی آن است که آیا این حمایت قانونی باید موجب کاهش اجاره‌بهای عادله نسبت به ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره شود؟
به نظر نگارنده، پاسخ منفی است.
زیرا ماده ۶ اساساً در مقام تعیین معیار ارزیابی ارزش منافع مورد اجاره نیست، بلکه صرفاً نحوه پرداخت اجرت زمان تصرف در فاصله میان انقضای مدت اجاره و درخواست تعدیل اجاره‌بهای جدید را تنظیم می‌کند. بنابراین، این حکم ناظر به تعهد پرداخت مستأجر است، نه ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره.
پذیرش این دیدگاه که پرداخت اجرت‌المثل به میزان اجرت‌المسمی باید موجب کاهش اجاره‌بهای عادله شود، در عمل به این نتیجه خواهد انجامید که یک مقرره موقتی مربوط به نحوه پرداخت اجرت، به ضابطه‌ای دائمی برای ارزیابی ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره تبدیل شود؛ در حالی که قانون‌گذار چنین اثری برای ماده ۶ پیش‌بینی نکرده است.
نتیجه کارشناسی
پرداخت اجرت‌المثل به میزان آخرین اجرت‌المسمی، یکی از مقررات حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در خصوص نحوه پرداخت اجرت پس از انقضای مدت اجاره است؛ اما این حکم، معیار تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله نیست و اصولاً نباید موجب فاصله گرفتن اجاره‌بهای عادله از ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره یا اجاره‌بهای املاک آزاد مشابه گردد.
پی نوشت
مابه‌التفاوت اجاره‌بها (ماده ۵ قانون)
مطابق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶:
«موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید…»
بنابراین:
مطالبه مابه‌التفاوت، نیازمند تصریح در دادخواست است
دادگاه بدون مطالبه، حکم به آن صادر نمی‌کند
مبنای محاسبه مابه‌التفاوت:
تفاوت بین اجاره‌بهای قبلی و اجاره‌بهای تعدیل‌شده از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم
پیشنهاد جهت مطالعه
دام‌های محاسباتی در مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها؛ خطای رایج در نظریات کارشناسی
Add a comment
3
1
دام‌های محاسباتی در مطالبه مابه‌التفاوت اجاره‌بها؛ خطای رایج در نظریات کارشناسی
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
یکی از اشتباهاتی که گاه در پرونده‌های تعدیل اجاره‌بها مشاهده می‌شود، نحوه برداشت از «مابه‌التفاوت اجاره‌بها» موضوع ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است.
برخی تصور می‌کنند هنگامی که دادگاه اجاره‌بها را تعدیل می‌کند، مقصود آن است که اجاره‌بهای سال‌های گذشته نیز مجدداً مورد ارزیابی قرار گرفته و تفاوت آن با اجاره‌بهای عادله محاسبه و مطالبه می‌شود؛ در حالی که چنین برداشتی با مفاد مواد ۴، ۵ و ۶ قانون سازگار نیست.
مطابق ماده ۶ قانون، مستأجر در مدت اجاره مکلف به پرداخت اجرت‌المسمی مقرر در اجاره‌نامه است و پس از انقضای مدت اجاره نیز، تا زمان تعدیل قانونی اجاره‌بها، اجرت‌المثل ایام تصرف را به میزان آخرین اجرت‌المسمی پرداخت می‌کند. بنابراین، صرف انقضای مدت اجاره یا افزایش ارزش اجاری ملک، موجب افزایش خودکار مبلغ قابل پرداخت از سوی مستأجر نمی‌شود.
از سوی دیگر، مطابق ماده ۴ قانون، تغییر اجاره‌بها منوط به طرح دعوای تعدیل و صدور حکم دادگاه است و تا پیش از تحقق این شرایط، همان اجرت‌المسمی سابق، مبنای پرداخت خواهد بود.
در این چارچوب، ماده ۵ نیز به موجر اجازه داده است که مابه‌التفاوت اجاره‌بهای تعدیل‌شده را ضمن دادخواست تعدیل مطالبه کند. مقصود از این مابه‌التفاوت، تفاوت میان اجاره‌بهای سابق و اجاره‌بهای تعیین‌شده در حکم دادگاه، از تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل تا زمان اجرای حکم است؛ نه تعدیل اجاره‌بهای سال‌های گذشته یا بازنگری در اجاره‌بهای دوره‌ای که هنوز دعوای تعدیل مطرح نشده بود.
از این رو، کارشناس رسمی باید توجه داشته باشد که موضوع ارجاع در دعوای تعدیل، کشف نرخ عادله روز از تاریخ طرح دعوا است، نه محاسبه اجاره‌بهای عادله برای سال‌های گذشته. همچنین، مطالبه مابه‌التفاوت نیز به معنای اصلاح اجاره‌بهای گذشته نیست، بلکه صرفاً اثر مالی حکمی است که به درخواست موجر و از تاریخ تقدیم دادخواست بر رابطه استیجاری مترتب می‌شود.
نکته آموزشی برای کارشناسان رسمی
در پرونده‌هایی که خواسته دعوا «تعدیل اجاره‌بها و مطالبه مابه‌التفاوت» است، کارشناس نباید اجاره‌بهای سال‌های قبل از تقدیم دادخواست را مورد تعدیل یا محاسبه قرار دهد؛ زیرا تا پیش از طرح دعوای تعدیل و صدور حکم، مبنای قانونی پرداخت، همان اجرت‌المسمی سابق (و پس از انقضای مدت، اجرت‌المثل به همان میزان) است و مابه‌التفاوت موضوع ماده ۵ نیز فقط از تاریخ تقدیم دادخواست تعدیل قابل مطالبه خواهد بود.
پی نوشت
یکی از سؤالات پرتکرار این است که با توجه به گذشت زمان در فرآیند رسیدگی و تأثیر تورم، آیا نظر کارشناسی باید بر اساس «تاریخ تقدیم دادخواست» باشد یا «تاریخ ارزیابی»؟
در پاسخ باید گفت: موضوع ارجاع در دعوای تعدیل، کشف نرخ عادله روز است. اگرچه مبنای قانونیِ شروعِ تعهدِ مستأجر به پرداختِ مبلغِ تعدیل‌شده، «تاریخ تقدیم دادخواست» است، اما کارشناس رسمی دادگستری موظف است اجاره‌بهای عادله را در زمان ارزیابی کشف و اعلام نماید. به عبارت دیگر، کارشناس باید نرخ عادله را با لحاظ شرایط روز (تاریخ نظریه) تعیین کند؛ چرا که عدالت اقتصادی حکم می‌کند مبلغ تعدیل‌شده، قدرت خریدِ ریالیِ مورد نظر قانون‌گذار را در زمانِ ارزیابی تأمین نماید. دادگاه نیز با استناد به نظریه کارشناس (که نرخ عادله روز را تعیین کرده)، مابه‌التفاوت را برای بازه زمانیِ پس از تقدیم دادخواست تا زمان اجرای حکم محاسبه می‌نماید.
Add a comment
3
1
قابل توجه همکاران و همراهان عزیز
این فصل از کتاب به بحث تعدیل اجاره به نرخ عادله روز در خصوص اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ روابط موجر و مستاجر اختصاص دارد و مطالب مرتبط هنوز باقی است و در ادامه ارایه خواهد شد. هدف از این شیوه ارایه ممانعت از پراکندگی مطالب است.
منتقدین لطفا توضیح دهند و پیشنهاد دهند.
Add a comment
2
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.