ثبت ملک در دفتر املاک — اولاً

. قربانی فرج الله - مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور حقوقی، همان منبع صفحات ۳۴۴ تا ۳۴۷ رای وحدت رویه شماره ۴۸ مورخ ۱۳۶۳/۱۰/۲۴ هیات عمومی دیوان عالی کشور هر چند با استفاده از ملاک ماده ۳ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطب های کشاورزی مصوب ۱۳۵۸/۹/۱۷ شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، مؤخر التصویب بر آیین نامه مورخ ۱۳۵۵/۲/۲۷ هیأت وزیران و عمومات مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنی در تقسیم اموال مشترک افراز اراضی فاقد ساختمان واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و شهرک ها بین مالکین مشاعی به نسبت مالکیت آنان به کمتر از بیست هکتار به استثنای مواردی که قانوناً نیاز به تأیید مقامات خاصی دارد بلا اشکال است اما نظر به این که برابر فصل دوم آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بناء و تأسیسات شهرها، مستلزم رعایت ضوابط پیش بینی شده در آیین نامه مزبور منجمله اخذ پروانه ساختمانی و یا اعمال ماده ۸ آن م. ب. که پذیرش تقاضای افراز زمین هایی که در آنها بدون رعایت ضوابط و مقررات آیین نامه مرقوم احداث بناء شده به مثابه نادیده انگاشتن مقررات آیین نامه مزبور و تأیید عمل خلاف مدلول أن خواهد بود، بنابراین دعوی افراز اراضی های دارای ساختمان بدون این که در ایجاد ساختمان رعایت آیین نامه فوق شده باشد، قابلیت استماع ندارد ... ۲ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب ۱۳۸۱، ماده ۵ ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند تأییدیه های زیر را در مورد تهیه نقشه های تفکیک اراضی و املاک و انجام قانونی مراحل تفکیک به شرح زیر اخذ نمایند: الف) تفکیک اراضی و املاک در داخل محدوده قانونی شهر و حریم شهر از نظر رعایت مصوبات طرح های جامع هادی شهری از شهرداری مربوطه ب) تفکیک اراضی و املاک واقع در خارج از حریم شهرها از نظر رعایت کاربری و ضوابط طرح های جامع ناحیه ای و در صورت عدم تهیه طرح برای ناحیه مورد نظر از نظر رعایت آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بناء و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵ هیأت وزیران و اصلاحات بعدی آن از سازمان مسکن و شهرسازی استان. تبصره در داخلی محدوده روستاها، مرجع تهیه و تأیید نقشه های مربوطه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است. ) بنابراین ب. ت. ب. فرازهای ۱ و ۲ و ۳ بند مذکور و رویه جاری ادارات ثبت که بر پایه قانون ثبت و قانون شهرداری استوار است باید بخشنامه شماره ۱/۴۰۴۸۵ مورخ ۱۳۸۵/۸/۱۶ سازمان ثبت کشور را مخالف و معارض با قانون محسوب نمود. در این بخشنامه آمده است از آن جایی که برخی از آرای محاکم قضایی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به یک یا چند واحد آپارتمانی یا قطعاتی از املاک علیه مالک یا مالکینی است که املاک آنها فاقد سابقه تفکیکی م. ب. و شماره قطعه و حدود و مساحت آنها در حکم دادگاه قید نمی گردد و نتیجتاً دفاتر اسناد رسمی بر خلاف تکلیف مقرر در ماده ۳۲ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، قادر به درج حدود و مشخصات ملک در سند انتقال نمی باشند، لذا به منظور حل مشکل مطروحه کلیه واحدهای ثبتی می بایست در اجرای احکام نهایی دادگاه ها نسبت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی مورد حکم اقدام و صورتمجلس تفکیکی را جهت تنظیم سند انتقال به دفتر خانه مربوطه ارسال دارند و دفاتر اسناد رسمی نیز مطابق مقررات جاری پس از اخذ استعلام های مربوطه از مراجع ذیصلاح اقدام به تنظیم سند نمایند. بدیهی است تنظیم صور تمجلس تفکیکی متمم برای سایر واحدها و قطعات تفکیکی، حسب مورد طبق حکم نهایی مرجع قضایی یا تقاضای مالک یا مالکین و ارائه پایان کار ساختمانی و مقررات مربوطه خواهد بود. از این بخشنامه دانسته میشود که هر گاه حکم دادگاه متضمن انتقال مفروزی ملکی - اعم از عرصه یا اعیان باشد که تفکیک آن صورت نگرفته و اجرای حکم با تفکیک ملک ملازمه داشته باشد، اداره ثبت محل بدون مطالبة نقشه موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و موافقت مرجع اخیر در مورد عرصه و بدون مطالبه گواهی پایان کار در مورد اعیانی، می تواند رأساً نسبت به تفکیک ملک موضوع حکم دادگاه اقدام کند و نیازی به مدارک مزبور نیست. اما دلایل مخالفت بخشنامه مذکور با قانون در موارد ذیل قابل ملاحظه است. اولاً، عدم نیاز به نقشه موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و عدم نیاز به موافقت مرجع اخیر با تفکیک عرصه حتی در مواردی که اجرای حکم دادگاه مستلزم تفکیک ملک باشد، در مخالفت آشکار با مقررات مندرج در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری و ماده ۱۵۴ قانون ثبت است. زیرا قانونگذار تفکیک این گونه اراضی و املاک را از شمول قاعده مستثنی نکرده است ثانیا ارائه گواهی پایان کار از طرف مالک یا وکیل او یا محکوم له نه تنها نشان دهنده پایان عملیات ساختمان طبق مقررات است بلکه بیان کننده شروع عملیات ساختمان بر مبنای ۱ آذرپور حمید و حجتی اشرفی غلامرضا - مجموعه محشی بخشنامه های ثبتی همان منبع، کد ۷۵۷. آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ ماده ۳۲ در کلیه اسناد معاملات املاک باید شماره پلاک و حدود و فواصل ملک مورد معامله تصریحاً قید شود. ضوابط مربوطه نیز م. ب.. به عبارت دیگر گواهی پایان کار نشان می دهد که مالک ی. ق. م. او با رعایت ضوابط و مقررات پروانه ساختمان اخذ نموده و گواهی عدم خلاف دریافت داشته و اقدامات او مجاز و مطابق مقررات بوده است. این تضمین در مورد ساختمان هایی که در بخشنامه مذکور حکم به تکلیف آنها بدون ارائه گواهی پایان کار داده شده است، وجود ندارد. ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ در این زمینه می گوید مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیلة مأمورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید. پس به نظر می رسد در این گونه موارد دادگاه به همان نحو که م. ع. را ملزم به حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی انتقال میکند میتواند او را ملزم به ه اخذ گواهی پایان کار از شهرداری محل نیز بنماید تا کلیه اقدامات قضایی و اداری - از جمله عملیات تفکیک - موافق با اصول صورت گیرد. نیاز به توضیح نیست که اگر م. ع. از اجرای این بخش از رأی دادگاه مبنی بر اخذ گواهی پایان کار خودداری کند مرجع قضایی می تواند به استناد مواد ۲۲۲ و ۲۳۸ قانون مدنی به محکوم له اجازه دهد نسبت به اخذ گواهی پایان کار اقدام نماید. زیرا در خصوص اخذ گواهی مزبور مباشرت م. ع. شرط نیست و ضرورت هم محسوب نمی شود. دومین مورد از مقررات تعیین کننده در خصوص تفکیک در دستورالعمل تفکیک آپارتمانها به شماره ۱/۴۱/۱۴۲۱۹ مورخ ۱۳۸۲/۵/۲۰ سازمان ثبت کشور پیش بینی شده و به کلیه ادارت ثبت در سراسر کشور ابلاغ گردیده و رعایت دقیق آن در حال حاضر الزامی است. دستورالعمل مورد نظر تحت کد ۶۷۱ در مجموعه بخشنامه های ثبتی به چاپ رسیده است. متن کامل این دستورالعمل که صرفاً خاص تفکیک آپارتمان هاست به شرح ذیل م. ب.. الف - به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک آپارتمان ها در کلیه واحدهای ثبتی دستورالعمل تفکیک آپارتمانها در ۳۰ بند جهت ابلاغ به واحدهای ثبتی تابعه آن استان به پیوست ارسال می گردد. آنچه باید توجه داشت این است که این ضوابط هنگامی کارساز و قانون مدنی ماده ۲۲۲ در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن، محکوم نماید. قانون مدنی، ماده ۲۳۸ هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور، ولی انجام آن به وسیله شخص دیگر مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند. مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت کشور، مجموعه بخشنامه های ثبتی از ۱۳۰۷ تا ۱۳۸۵، همان منبع