حق سرقفلی، حق مالکیت دائم بر منافع ملک تجاری است

حق سرقفلی، حق مالكیت دائم بر منافع ملك تجاری است اظهارات دكتر حمیدرضا محمد باقری (قاضی دیوان عالی كشور و استاد واحد آموزش قضات قوه قضاییه) در برنامه آوای قانون آوای قانون: منشاء به وجود آمدن دو مالكیت به دو نحو در یك ملك از كجا نشات گرفته است؟ محمدباقری: سرقفلی قرارداد است یعنی مستاجر وقتی مغازه‌ای را اجاره می‌كند خود به خود سرقفلی منتقل نمی‌شود و مستاجر باید از مالك حق سرقفلی را خریداری كند. برای هر ملك تجاری سه حق متصور هستیم ۱- حق مالكیت، مالك اصلی هم مالك عین و هم مالك منافع است ۲- مستاجر، نه مالك عین و نه مالك سرقفلی است ۳- حق سرقفلی، حق مالكیت دائم بر منافع ملك تجاری است، سرقفلی تابع عقد اجاره است و از نظر تخلیه تابع قانون است و در هر زمان كه بخواهند تخلیه كنند اگر مستاجر مالك سرقفلی باشد باید به قیمت روز انتقال دهد. آوای قانون: حق سرقفلی را از چه كسی باید خریداری كرد؟ محمدباقری: حق سرقفلی را از مالك ملك باید خریداری كرد و این حقوق مختص مالك است. آوای قانون: چگونه مستأجر كه حق كسب و پیشه برایش به وجود آمده است، قراردادی با نرخ روز امضا كند؟ محمدباقری: ما تابع قانون و احكام اسلام هستیم مالكیت در اسلام محترم است، ملك برای مالك است و مستاجر موقت اجاره كرده است و قانون پیش بینی كرده در قراردادهای قبل از ۵۶ در هفت مورد موجر می‌تواند تقاضای تخلیه كند و در سه مورد باید كل حق كسب و پیشه را به نرخ روز پرداخت كند. در مواردی كه مستاجر تخلف می‌كند موجر می‌تواند بدون پرداخت حق كسب و پیشه تخلیه كند و در مواردی كه موجر می‌خواهد تجدید بنا كند، قانون این حق را به مالك داده است كه تقاضای تخلیه كند و باید ابتدا دادگاه حكم دهد و حقوق مستاجر پرداخت شود. وقتی انقضای مدت اجاره رابطه استیجاری به پایان می‌رسد موجر حق تخلیه دارد ولی باید حق سرقفلی را به نرخ روزِ تخلیه، پرداخت كند. آوای قانون: آیا راهكاری وجود دارد كه قیمت حق سرقفلی بیشتر از ارزش ملك نشود؟ محمدباقری: كارشناس‌های رسمی دادگستری آموزش دیده و پروانه دار در این زمینه هستند؛ یعنی قضات با استعلام بنگاه محل، مبلغ را تعیین نمی‌كنند؛ وقتی دادگاه حكم تخلیه می‌دهد در قبال پرداخت سرقفلی یا حق كسب و پیشه، به كارشناس رسمی دادگستری با تخصص تعیین مبلغ، ارجاع داده می‌شود و به طور معمول قیمت سرقفلی یك ملك تجاری ۸۰ درصد ارزش كل ملك است. آوای قانون: اگر مالك بخواهد ملكی كه در اختیار مستاجر است تجدید بنا كند باید در ملك جدید یك مابه ازایی در اختیار او قرار دهد؟ محمدباقری: در عرف بازار گذشته توافق می‌كردند؛ ولی قانون می‌گوید باید حق كسب و پیشه و سرقفلی را پرداخت كند و اگر كار به دادگاه بكشد دادگاه حكم تخلیه در قبال پرداخت حقوق مستاجر را می‌دهد. آوای قانون: آیا حق كسب و پیشه و حق سرقفلی اختلاف معنایی دارند؟ محمدباقری: بله، حق كسب و پیشه و تجارت را قانون ۵۶ به مستاجر می‌دهد؛ ولی حق سرقفلی قراردادی است و حتماً باید مستاجر از موجر خریداری كند و منتقل شود، پس خودبه خود مستاجر دارای حق سرقفلی نمی‌شود ولی در حق كسب و پیشه قانون خودبه خود، این حق را به مستاجر می‌دهد و اینها دو بحث جدا هستند. آوای قانون: اگر مستاجر دارای حق سرقفلی یا حق كسب و پیشه بود می‌تواند ملك را تخلیه كند؟ محمدباقری: هنگامی كه مستاجر قصد تخلیه را دارد در قانون ۵۶ پیش‌بینی شده است و می‌تواند در دادگاه تقاضای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر را بدهد. آوای قانون: اگر مستاجر ملك را بعد از سال ۷۶ اجاره كرده باشد و حق سرقفلی را خریده باشد، آیا موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملك را بدهد؟ محمدباقری: بله می‌تواند؛ چون سرقفلی مانع از تخلیه نیست. در انقضاء مدت اجاره موجر می‌تواند تقاضای تخلیه ملك را كند ولی حق سرقفلی را به نرخ روزِ تخلیه به مستاجر بدهد. آوای قانون: آیا ممكن است به این نتیجه برسیم كه وجود سرقفلی از ابتدا اشتباه بوده است؟ محمدباقری: از قدیم سرقفلی در بازار بوده است و خیلی سخت است با عرف مقابله كنیم؛ ولی بهتر این است كه قانونمند شود، البته اگر یك مالكیت و یك اجاره باشد خیلی راحت تر است و از دعاوی جلوگیری می‌شود. پی نوشت ماده ۷۵۴ قانون مدنی بیان می‌دارد: «هر صلح نافذ است جز صلح بر امری که غیر مشروع باشد». بر همین اساس، یکی دیگر از راه‌ها برای انتقال سرقفلی از طریق عقد صلح است که به موجب ماده ۷۵۴ انجام‌پذیر می‌گردد. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی تعمیرات اساسی در مورد اجاره بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه ١٣٩٨/٠٧/٠٢ ٧/٩٨/٩۵۴ شماره پرونده: ٩۵۴-٢٩/١-٩٨ ح ▪استعلام ١-منظور مقنن از عبارت «تعمیرات اساسی» در قانون موجر و مستأجر سال ١٣۵۶ چیست؟ ٢-در صورت تخریب و غیر قابل انتفاع بودن مورد اجاره، حق سرقفلی مستأجر چه وضعیتی پیدا میکند؟ ٣-آیا با وحدت ملاك ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر، مستأجر حق مطالبه سرقفلی یا الزام موجر به نوسازي مورد اجاره را دارد؟ ▪پاسخ بازگشت به استعلام شماره ٩٠٣١/٢١۴٣۶/١ مورخ ١٣٩٨/٠۶/٠٩ به شماره ثبت وارده ٩۵۴ مورخ ١٣٩٨/٠۶/١٠، نظریه مشورتی این اداره کل به شرح زیر اعلام می گردد: ١-به موجب ماده ٢٠ قانون روابط موجر و مستاجر ١٣۵۶ مفهوم تعمیرات کلی و اساسی تعمیراتی است که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههاي حرارت مرکزي، تهویه و آسانسور باشد؛ زیرا چنین تعمیراتی لازمه تسلیم و آماده نگهداشتن عین براي انتفاع مستاجر است. ٢و٣- صرفنظر از آنکه تخریب اعیانی به معناي تلف کلی عین مستأجره نمی باشد؛ زیرا در اموال غیرمنقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازي میتوان از عرصه استفاده کرد، در مواردي که مستأجر در عین مستأجره داراي حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر میرسد با تخریب اعیانی، حق مذکور (لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره) از بین نمی رود و در صورت تردید، بقاي این حق استصحاب میشود؛ همچنان که رأي اصراري شماره ۶-١٣٧٧ هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفاي حق مستأجر فروض مختلفی مطرح میشود؛ فرض نخست آنکه تخریب مغازه در اثر حادثه قهري باشد. به نظر میرسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاك مواد ١١۴، ١٢٩ و ۵٩۴ قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازي عین مستأجره نباشد، با توجه به اینکه تخریب توسط وي صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازي وجود ندارد؛ اما مستأجر میتواند با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بناي تخریب شده و حتی المقدور شبیه سازي معماري آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وي به بازسازي نیز امکان پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آنکه حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وي نیز امکانپذیر است. #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی Add a comment بختیار سید نظامی 2