حیطه صلاحیت کارشناس در احراز غبن فاحش

حیطه صلاحیت کارشناس در احراز غبن فاحش ▪غبن در اصطلاح حقوقی به مفهوم عدم تعادل ميـان مـورد معامله و ارزش مقرره آن است مانند عدم تعادل ميان ثمن و مبيع ▪خیار غبن در جایی است که به کمتر از ثمن مثل بفروشد یا به بیشتر از آن بخرد و قیمت واقعی را نداند. در اصطلاح حقوقی عبارت است از زیانی که در اثر عدم تعادل بين عوض معامله و ارزشی که مورد معامله واقعا دارا بوده به میزان فاحش بـه مغبون وارد شده است. در قانون مدنی ایران نیز خیار غبن را در ماده ٤١٦ این گونه تعریف کرده است: «هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.» ▪ قانون مدنی ایران نیز پیش از اعمال اصلاحات دو ملاك را برگزیده بود؛ یکی معیار اصلی و فرض قانونی در معاملات در نظر گرفته می شد و آن، غبن به مقدار خمس قیمت و یا بیشتر از آن بود؛ دیگری، عدم تسامح عرفی بود که به عنوان شاخص فرعی در مقدار کمتر از خمس به کار می رفت. در این راستا ماده ۴۱۷ مقرر می داشت: «اگر غبن به مقدار خمس قیمت یا بیشتر باشد فاحش است و در کمتر از مقدار مزبور، در صورتی فاحش است که عرفاً قابل تسامح نباشد». برخی از حقوق دانان در تبیین مفهوم غبن فاحش گفته اند یعنی ضرری که عرف، تحمل آن را بر خلاف عدالت و انصاف بداند و ضرری که عرف مسامحه می کند، قابل تحمل شناخته می شود و اختیار بر هم زدن معامله را به متضرر نمی دهد. لیکن ماده ۴۱۷ اصلاحی مصوب ۱۳۶۱، این ضابطه را که از نظر برخی، به لحاظ اثبات دعوی سودمند بود و کار خواهان و قاضی را در اثبات و احراز غبن فاحش آسان می کرد حذف کرد و مقرر داشت غبن در صورتی فاحش است که در عرف قابل مسامحه نباشد. به این ترتیب ضابطه ی یک پنجم قیمت مذکور در ماده ی سابق الغاء گردیده و منحصراً تشخیص عرف به عنوان ضابطه معرفی شده است. ▪ باید دانست که برای تعیین غبن و اختلاف قیمت، ملاک ارزش مبیع، به هنگام عقد است نه زمان فسخ معامله؛ به این ترتیب هرگاه مبیع هنگام عقد دو میلیون ریال ارزش داشته و خریدار آن را سه میلیون ریال خریده است و اکنون همان مبیع ده میلیون ریال ارزش دارد باز هم خریدار میتواند معامله را به استناد خیار غبن منحل کند همچنین بر عکس، اگر مبیع هنگام معامله بیست هزار ریال ارزش داشته و شخص آن را به همین مبلغ خریده باشد ولی بعداً ارزش آن سقوط کند، خریدار خیار غبن نخواهد داشت. ▪مقصود از ارجاع به کارشناس در تشخیص وقوع غبن فاحش، تعیین قیمت روز معامله با رعایت کلیه جوانب قضیه است؛ اما احراز غبن یک امر قضائی است که تنها در صلاحیت دادگاه می باشد؛ بنابراین درخواست دادگاه از کارشناس، مبنی بر اظهارنظر در خصوص تحقق غبن فاحش، امری خارج از وظیفه کارشناس است. نمونه رای را اینجا (بدون فیلتر شکن) ببینید. ▪ممکن است سؤال شود مگر غبن فاحش بودن را عرف تعیین نمیکند؟ پس تعیین کارشناس برای چیست؟ باید گفت وقتی کارشناس برای تعیین قیمت انتخاب می شود، وی برای تعیین یکی از شاخصه های تاثیرگذار در امر تعیین قیمت، در ابتدا به چند مشاور املاک در منطقه مراجعه می کند و سپس با لحاظ تجربه کارشناسی وبا در نظر گرفتن شاخص‌های مهندسی همچون: نوع مصالح به کار رفته،عرض گذر و معبر، نوع تاسیسات مکانیکی و برقی، دیگر امکانات و تسهیلات رفاهی، نحوه نورگیری واحدها، دسترسی ها (خیابان،بزرگراه،نزدیکی به مراکز خرید و سایر امکانات شهری) و ... مبادرت به سنجش و راستی آزمایی قیمت های اعلامی و سپس تعیین قیمت عرف روز معامله خواهد نمود و بنابراین تعارضی میان انتخاب کارشناس، با تعیین قیمت بر اساس عرف وجود ندارد. پی نوشت مطالعه مطلب ذیل به عنوان پیشنیاز مباحث مرتبط با موضوع، پیشنهاد می شود. غبن فاحش و خیار غبن ماده ی ۴۱۶ قانون مدنی هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند، معامله را فسخ کند. ماده ی ۴۱۷ قانون مدنی غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده، خیار فسخ نخواهد داشت. ماده ی ۴۱۹ قانون مدنی در تعیین مقدار غبن، شرایط معامله نیز باید منظور شود. ماده ی ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن بعد از علم به غبن، فوری است. ماده ی ۴۲۱ قانون مدنی اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است، تفاوت قیمت را بدهد، خیار غبن ساقط نمی شود. مگر این که مغبون به اخذ تفاوت قیمت، راضی شود. #بختیار_سید_نظامی Add a comment بختیار سید نظامی