خواسته متعدد با جهات مختلف الاثر — هنگامی که دعوایی به چند جهت یا

هنگامی که دعوایی به چند جهت یا چند سبب مختلف اقامه می شود، نمی توان آن را یک دعوا شمرد. هر دعوایی به اعتبار تعدد و شمار سبب آن متعدد می گردد. برای مثال دعوای سه دعوای مستقل فسخ محسوب می گردد. دعوای تخلیه نیز از این قاعده مستثنی نیست. پرسشی که در این خصوص نظر را به خود مشغول می کند، قابلیت طرح و استماع دعوای تخلیه اماکن تجاری به چند جهت مختلف است که آثار متفاوتی را به جای می گذارد. سوال آن است که آیا تقاضای تخلیه اماکن استیجاری تجاری به جهات مختلف مانند نیاز شخصی و تعدی و تفریط یا انتقال ب. غ. در یک دادخواست و در قالب یک عنوان خواسته یعنی تخلیه عین مستأجره قابل استماع است یا خیر؟ پاسخ به این پرسش به دلایل زیر منفی است. این علل و نکته ها را به ترتیب زیر بر خواهیم شمرد: نکته نخست - اگر چه در هر سه مورد، موضوع دعوا از حیث عنوان آن که خواسته تخلیه است وحدت داشته و به قولی مشترک لفظی هستند لیکن جهت و یا سبب این خواسته ها متفاوتند و به همین لحاظ ب. ت. ب. تعدد و تفاوت آنها در اسباب و جهات دعاوی تخلیه موجب تفاوت و اختلاف آن دعاوی در ماهیت از یکدیگر می گردند. ضمن آن که از حیث آثار نیز گوناگون و متفاوتند. بنابراین دعوای تخلیه به سبب نیاز شخصی را نمیتوان همان دعوای تخلیه به سبب انتقال ب. غ. دانست. به همین ترتیب دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط نیز با دو دعوای پیش گفته یکسان نیست. زیرا متفاوت بودن جهت آنها موجب متفاوت شدن عنوان و موضوع دعوای تخلیه می گردد هر چند که از حیث لفظ و عنوان مشترک باشند. برای مثال در مطالبه وجوه نیز همین وضعیت صادق است. برای نمونه دعوای مطالبه وجه به سبب قرض را نمیتوان هم سان دعوای مطالبه وجه به سبب ثمن ناشی از بیع پنداشت. در خیارات قانونی و قراردادی نیز همین حکم جاری است مانند این که اعلام فسخ به سبب خیار غین با اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار شرط یکی نیست و در ماهیت دو عنوان جداگانه محسوب میشوند. حکم این موضوع در بند ۴ ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹ پیش بینی شده و برابر آن، یکی از ارکان دادخواست تعهدات و جهاتی است که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه میداند به طوری که مقصود واضح و روشن باشد. از جمله آثار مهم تعدد و اختلاف جهت دعوا با وصف وحدت و اشتراک موضوع و عنوان خواسته شمول یا عدم شمول اعتبار امر مختوم است. به عبارت دیگر هرگاه مالک ملک به جهت تعدی و تفریط مستأجر، دادخواستی به خواسته تخلیه عین مستأجره به سبب تعدی و تفریط به طرفیت مستأجر تقدیم و دادگاه پس از معاینه محل و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی یا معاینه محل تعدی یا تفریط را احراز نکند و حکم بر بی حقی خواهان مالک صادر نماید و مالک دوباره دادخواست تخلیه به جهت انتقال مورد اجاره ب. غ. را تقدیم کند، مستأجر (خوانده نمی تواند ایراد اعتبار امر قضاوت شده را مطرح سازد؛ زیرا دعوای تخلیه اخیر همان دعوای تخلیه ای که مختوم به حکم بی حقی خواهان شده نیست؛ چه به لحاظ اختلاف و تفاوت جهات و اسباب آن دو دعوا باید عناوین تخلیه را نیز در ماهیت متفاوت از هم دانست. نکته دوم - معمولاً مشکل زمانی و در جایی بروز می کند که بر پایه ی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، مالک دعوای تخلیه را به سه سبب تعدی و تفریط و انتقال ب. غ. و نیاز شخصی در یک دادخواست و یا همزمان در سه دادخواست مطرح می سازد و تحقق هر سه سبب نیز احراز و ثابت می گردد. در این صورت چون از حیث آثار از یکدیگر متفاوت هستند، دادگاه را در صدور حکم و انتخاب یکی از آنها و جریان اثر و حکم قانونی مربوط به آن دچار تردید و بلاتکلیفی می سازد. یعنی با احراز نیاز شخصی دادگاه باید ضمن صدور حکم تخلیه موجر را مکلف نماید تا کل ارزش حق کسب و پیشه را به مستأجر بپردازد و با احراز تعدی و تفریط دادگاه بدون اینکه مستأجر را مستحق ارزش و قیمت حق کسب و پیشه بداند حکم به تخلیه عین مستأجره خواهد داد. با احراز انتقال مورد اجاره ب. غ. نیز دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه پرداخت نصف ارزش حق کسب و پیشه را حسب مورد برای مستأجر یا متصرف بر عهده ی مالک قرار می دهد. به همین لحاظ امکان طرح دعاوی تخلیه به اسباب یاد شده ممکن نیست. اما در ظاهر و پنداری طرح جداگانه هر یک از آنها در دادخواستهای جداگانه منع قانونی و قضایی ندارد و هر یک در مجرای خود قابل طرح و رسیدگی است. ولی چون این دعاوی از منشأ واحد و یکسان برخوردارند و به نحوی از این حیث با یکدیگر مرتبط هستند در اجرای ماده ۱۰۳ ق.د.م، قابلیت تجمیع و رسیدگی توام تأخر طرح شود، به لحاظ متفاوت بودن جهات مزبور از یکدیگر و مالاً تغییر عنوان تخلیه به سبب تعدی و تفریط همان دعوای تخلیه به سبب تغییر شغل نیست. دو وضعیت و راه