در این خصوص دو نظر وجود دارد — اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه

بدیهی است که در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۷۶ ب. ت. ب. عدم انقضای مدت اجاره موجر باید همزمان خواسته های فسخ و تخلیه را مطرح کند بنابراین اگر خواسته فسخ قرارداد خواسته نشود، دعوا با قرار عدم استماع مواجه خواهد شد. آیا تخلف یا تعدی و تفریط مستأجر باعث زوال حق سرقفلی خواهد شد؟ همان طور که بارها در این کتاب توضیح داده شد، سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت دو مقوله جدا از هم هستند و شرایط و آثار متفاوتی دارند هرچند نظر مخالف نیز وجود دارد و این دو را مترادف هم میدانند؛ بنابراین، با این وصف تخلف مستأجر صرفاً حق کسب و پیشه یا تجارت را از بین می برد، ولی حق سرقفلی کماکان پابرجاست و خللی به آن وارد نمی شود و موجر مکلف به پرداخت بهای عادله آن به مستأجر است. سوال آیا دادگاه باید همانند زمانی که حکم به تخلیه بدون تخلف مستأجر صادر می کنند (مثل نیاز شخصی یا تخریب و نوسازی وفق ماده ۲۸ قانون سال ۵۶ در ضمن حکم خود در خصوص سرقفلی اظهار نظر کند و موجر را مکلف نماید ظرف سه ماه نسبت به پرداخت آن اقدام نماید یا اینکه این فقره متفاوت از آن بوده و نیازمند دادخواست ب. ت. ب. تخلف مستأجر، موضوع از شمول ماده ۲۸ قانون سال ۵۶ خارج بوده و مستأجر ب. ت. ب. تخلف مستأجر، موضوع از شمول ماده ۲۸ قانون سال ۵۶ خارج بوده و مستأجر بایستی جداگانه یا در قالب دعوی متقابل این حق را مطالبه نماید. اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۹۵۶ مورخ ۱۳۹۸/۱۰/۱۰ بیان داشت: .. ۲) ن. ب. ا. حق سرقفلی ناشی از توافق مالک و مستأجر است و این حق پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز در حقوق ایران به رسمیت شناخته شده و از جمله در ماده ۹ آیین نامه قانون تعدیل مال الاجاره مستغلات مصوب ۱۳۱۷/۱۱/۱۵ به آن تصریح شده است و وضع مقرراتی در خصوص پیدایش و زوال حقی با عنوان کسب و پیشه به حکم قانون در که در مقام حمایت از مستأجر بوده است به حقوق ناشی از توافقات طرفین عقد که ممکن است در قالب شروط ضمن عقد نیز ایجاد شود خللی نمی رساند و در فرضی که دادگاه احراز کند در قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶ نیز طرفین حق سرقفلی پیش بینی کرده اند زوال حق کسب و پیشه ناشی از حکم قانون به حق سرقفلی مقرر بین طرفین خللی وارد نمیکند و ارزیابی ریالی آن با لحاظ نکات فنی به عمل می آید. ۳) مطالبه سرقفلی در فرض سؤال مستلزم طرح دعوای مربوط مانند دعوای تقابل است. ( ۴) ب. ت. ب. تفاوت های ماهوی حق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت، حکم به استرداد سرقفلی از شمول ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خروج موضوعی دارد. تعدی و تفریط در زمان مالک سابق برخی ها معتقدند چنانچه صورت گرفته باشد، با انتقال ملک حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به مالک جدید منتقل نمی شود. زیرا این عمل قرینه ای بر اسقاط حق توسط موجر سابق است، اما عده ای دیگر اعتقاد دارند سکوت مالک قبلی دلیل بر رضایت وی نمی باشد و موجر جدید حق طرح دعوی تخلیه را دارد. به نظر میرسد باید بررسی شود که آیا در زمان انتقال ملک فروشنده با علم به این موضوع این حق را به خریدار واگذار کرده، یا اینکه از اعمال این حق صرف نظر نموده و با این وصف عین ملک را فروخته است. ۱۰- تعدد موجرین در صورت تعدد موجرین طرح دعوا از جانب یک نفر از شرکا قابلیت استماع دارد و دادگاه پس از رسیدگی حکم مقتضی صادر می نماید، اما به نظر می رسد اجرای حکم بر اساس ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی باید انجام شود. -۲ احراز مالکیت خواهان یا ذی نفعی او. قرارداد اجاره مشمول قانون سال ۵۶ بوده باشد. ۴ درج و تعیین شغل معین در قرارداد اجاره