در چنین صورتی وجود دو شخص مفروض است — حق انتفاع از غیر منقول چنان اهمیت

حق انتفاع گذشته از موارد نادر که به موجب اذن مالک برقرار می شود معمولاً به موجب عقد بین مالک و منتفع به وجود می آید و این امر، گاه به شکل مستقیم و گاه به طور غیر مستقیم صورت می پذیرد. اما در هر حال این نوع از واگذاری حق انتفاع، به موجب قرارداد است. در مورد واگذاری حق انتفاع بر مبنای قرارداد به طور مستقیم ابهام و اشکالی وجود ندارد. اما در مورد ایجاد غیر مستقیم میتوان مالکی را مثال آورد که ملک خ. ر. ب. یکی از نزدیکان معتمد خویش صلح و یا هبه می کند و حق انتفاع از آن را برای خود تا پایان حیاتش محفوظ میدارد. این نوع ایجاد حق انتفاع که ناشی از عقد است و در قانون مدنی عنوان خاصی ندارد و شرایط صحت آن را باید ب. ت. ب. ماده ۱۰ قانون مدنی و قواعد عمومی قراردادها تعیین و رعایت کرد در حقوق ثبت املاک تحت عنوان صلح عمری بسیار شایع است و ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی با آن آشنایی کامل دارند. بر همین مبنا، برخی از استادان گفته اند برقراری حق انتفاع به وسیله وصیت نیز ممکن است و موصی می تواند عین مال را برای وارثان باقی گذارد و حق انتفاع از آن را به دیگری واگذار کند و یا عین را به موصی له تملیک نماید و انتفاع از آن را تا مدتی معین به وارثان اختصاص دهد. اما به رغم آنچه گفته شد برای برقراری حق انتفاع توافق و تراضی دو طرف عقد کفایت نمی کند. بلکه موضوع حق نیز باید به قبض منتفع داده شود و در استیلاء و اقتدار صاحب حق، مستقر گردد. در همین راستا، ماده ۵۹ قانون مدنی صراحت دارد که اگر واقف عین موقوفه به تصرف وقف ندهد، وقف محقق نمی شود و هر وقت به قبض داد، وقف تحقق پیدا می کند. و ماده ۸۰۲ همان قانون نیز در مورد عقد هبه تأکید می کند اگر قبل از قبض واهب یا متهب فوت کند، هبه باطل میشود. البته آنچه که راجع به شرط صحت برقراری حق انتفاع به طور کلی مورد تصریح و تأکید قانونگذار قرار گرفته است پیش از مواد مذکور آمده و در ماده ۴۷ قانون مدنی به روشنی بیان شده است که مقرر میدارد در حبس اعم از عمری و غیره، قبض شرط صحت است.» کاتوزیان دکتر … و مالکیت همان منبع، صفحه ۲۱۳. در حبس بودن انواع حقوق انتفاع تردیدی نیست و تفاوت فقط در مدت حبس است. بنابراین در تمام آنها اعم از عمری و رقبی و سکنی و مطلق به استثنای حبس مؤید، حبس مؤجل است و با انقضای اجل، حبس نیز پایان می پذیرد. اما وجه مشترک همه آنها، لزوم قبض است. برابر نص قانون مدنی بدون قبض موضوع حق در کلیه انواع حقوق انتفاع، عقد محقق نمی شود. به عبارت دیگر در تمامی حقوق انتفاع مانند عمری رقبی شکنی و وقف که انتفاع از عین مال به دیگری واگذار میشود و حتی در عقد هبه که تملیک عین و منفعت صورت می گیرد، قبض جزء عمل حقوقی محسوب می شود که تحقق آن الزامی است و عدم تحقق آن موجب بطلان هر یک از قراردادهای مری، رقبی سکنی، وقف و هبه خواهد شد. پس اگر پیش از قبض ی. ا. ط. فوت کند یا مهجور شود در بطلان عقد تردیدی نیست. نتیجه دیگری که از مواد ۴۷ و ۵۹ و ۸۰۲ قانون مدنی گرفته میشود این است که مال موضوع حق باید قابلیت قبض را برای منتفع داشته باشد و بخش اول ماده ۱۷ قانون مزبور نیز که اشاره به بطلان وقف مال غیر قابل قبض و اقباض دارد ناظر به همین امر م. ب.. حق انتفاع از غیر منقول چنان اهمیت دارد که قانونگذار در ماده ۲۶ قانون ثبت در مورد لزوم اخبار معاملات راجع به مالکیت منفعت یعنی عقد اجاره در دفتر املاک مدت بیش از سه سال را ملاک و معیار دانسته و اخبار مدت کمتر از آن را ضروری تشخیص نداده است. اما در مورد و اگذاری حقی نسبت به عین ملک مانند عمری» و «رقبی» و «سکنی، صرف انجام معامله را کافی دانسته و اداره ثبت را همان طور که در قراردادهای مربوط به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک موظف به اخبار در دفتر املاک نموده است در مورد قراردادهای شمری و رقبی و شکنی نیز ملزم به ثبت این قراردادها در دفتر املاک ساخته است. ماده ۲۶ قانون ثبت در این باره می گوید در مورد انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن ملک و همچنین در مورد عمری و رقبی و شکنی معاملات راجع به انتقال منافع ملک برای مدتی بیش از سه سال به ترتیب ذیل عمل خواهد شد سند معامله در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک ذیل صورت ثبت ملک قید میشود و به همین طریق خلاصه کلیه انتقالات در دفتر املاک به ترتیب تاریخ ذیل یکدیگر به ثبت خواهد رسید ... بندهای ۱ و ۲ ماده ۴۶ قانون ثبت نیز در مورد ثبت اسناد کلیه عقود و معاملات راجع به منافع املاک مانند عین آنها و نیز کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اند تأکیدی صریح و به دور از ابهام دارد. نمی توان تردید داشت که معاملات راجع به منافع املاک و معاملات راجع به حقوق مذکور در ماده ۴۶ قانون ثبت شامل واگذاری حق انتفاع نیز می شود. قانونگذار در این باره از این نیز فراتر می رود و در بند ۱ ماده ۴۷ همان قانون ثبت اسناد مربوط به اموال غیر منقول را مانند عقود و معاملات راجع به عین آنها حتی اگر ثبت دفتر املاک نشده باشند - اجباری نمود است. گفتنی است که قبلاً نیز به لحاظ حفظ حقوق صاحب حق انتفاع در قسمت اخیر ماده ۳۴ مکرر قانون ثبت - اصلاحی دی ماه ۱۳۵۱ و حذف شده بهمن ماه ۱۳۸۶ - صراحتاً می خواندیم .... در کلیه موارد مذکور فوق هر گاه منافع مال مورد معامله حق شکنی با حقوق دیگری بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت قانونگذار حق انتفاع» را در مبحث شمری و رقبی و شکنی و مبحث وقف و مبحث در انتفاع از مباحات از فصل دوم از باب دوم کتاب اول قانون مدنی به طور جداگانه بیان نموده است. اما گذشته از مباحث مذکور و استفاده از مباحات و اموال فاقد مالک خاص که مبحثی مستقل و دارای نظامات و مقررات مخصوص است حق انتفاع را بر مبنای محتوای قانون مدنی میتوان به طور کلی به پنج نوع تقسیم کرد: (1) عمری برابر ماده ۴۱ قانون مدنی حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع و یا عمر شخص ثالث برقرار شده باشد. پس عمری خود بر سه قسم است: الف) شمری به مدت حیات مالک که در این صورت هر گاه منتفع قبل از انقضای مدت یعنی پیش از مالک فوت کند، حق انتفاع مانند سایر حقوق مالی به ورثة منتفع منتقل می شود و تا پایان عمر مالک باقی می ماند. ب قمری به مدت حیات منتفع که در این صورت هر گاه مالک قبل از انقضای مدت یعنی پیش از منتفع فوت کند، حق انتفاع منتفی نمی شود و تا پایان عمر منتفع باقی خواهد ماند. ج عمری به مدت حیات ثالث که در این صورت حق انتفاع تا پایان عمر شخص ثالث دوام خواهد داشت و هر گاه در زمان حیات او مالک یا منتفع فوت کنند بر حسب مورد ورثه آنها، قائم مقام آنها خواهند بود. نکته مهم این که در عمری به مدت حیات مالک یا ثالث نیز اگر منتفع فوت شود ورثه او حقوق مالی مورث خ. ر. ب. ارث می برند. در این باره آنچه که واقعاً موجب استمرار حق انتفاع نسبت به ورثة منتفع می شود، بقای مدت عقد عمری و باقی ماندن حق انتفاع به مدت عمر مالک یا ثالث است. در چنین فرضی بعد از فوت منتفع چون مدت عقد منقضی نشده پس حق انتفاع به نفع اولاد منتفع کماکان مقرر است. بنابراین گفته پاره ای از حقوقدانان مبنی بر این که انتقال موصوف از راه وراثت صورت نمی گیرد، قابل انتقاد به نظر می رسد.