درخواست ثبت و ماهیت آن — بر مبنای ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه

به نظر می رسد اشاره قانونگذار در صدر ماده ۱۴۲ قانون ثبت به املاک مجهول المالک و املاکی که در باره آنها تقاضای ثبت نشده ناظر به دو دسته از املاک است: اول آن دسته از املاک که اظهارنامه های آنها تنظیم نگردیده و به اداره ثبت برگردانده نشده است. دوم آن دسته از املاک که در دفتر توزیع اظهارنامه به نام اشخاص معرفی شده اند، ولی از طرف اشخاص مذکور نسبت به درخواست ثبت آن املاک اقدامی به عمل نیامده است. در نتیجه، هیچ یک از دو دسته مذکور درخواست ثبت نشده اند و به تبع آن در مجهول المالک بودن هیچ یک از آنها تردیدی نیست. در واقع عبارت صدر ماده ۱۴۲ قانون ثبت مانند اصطلاح ضرر و زبان که در برخی قوانین و آیین نامه ها آمده و در مراجع قضایی نیز رایج است، حشو قبیح محسوب می شود و باید از آن اجتناب کرد. (۲) طبق ماده ۱۵ آیین نامه قانون ثبت در مورد اعیان احداثی در عرصه هایی که اصل این گونه املاک قبلاً درخواست ثبت شده و تحدید حدود نیز گردیده اند و مالکین عرصه، حق رعایا را نسبت به اعیان مزبور گواهی نموده اند اداره ثبت محل با دریافت حق الثبت و سایر هزینه های قانونی از صاحب اعیان و همچنین پس از تعیین حدود آن می تواند اعیانی مذکور را در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت آن را به نام مالک اعیان صادر کند. بنابراین، در مورد صدور سند مالکیت اعیان موضوع ماده ۱۵ آیین نامه قانون ثبت نیز نیازی به درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی وجود ندارد. ⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. (۲) طبق ماده ۱۵ آیین نامه قانون ثبت در مورد اعیان احداثی در عرصه هایی که اصل این گونه املاک قبلاً درخواست ثبت شده و تحدید حدود نیز گردیده اند و مالکین عرصه، حق رعایا را نسبت به اعیان مزبور گواهی نموده اند اداره ثبت محل با دریافت حق الثبت و سایر هزینه های قانونی از صاحب اعیان و همچنین پس از تعیین حدود آن می تواند اعیانی مذکور را در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت آن را به نام مالک اعیان صادر کند. بنابراین، در مورد صدور سند مالکیت اعیان موضوع ماده ۱۵ آیین نامه قانون ثبت نیز نیازی به درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی وجود ندارد. بر مبنای ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه مزبور الحاقی ۱۳۲۴، در صورتی که پس از ثبت ملک در دفتر املاک مالک آن به موجب قرارداد رسمی تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی بپذیرد که طرف قرارداد مأذون به احداث اعیان در عرصه ملک مزبور باشد و پس از احداث اعیان مزبور در مالکیت طرف قرارداد مستقر گردد طرف قرارداد میتواند با ارائه سند رسمی به اداره ثبت محل تقاضای دریافت سند مالکیت اعیان نماید. اداره ثبت نیز پس از تعیین وقت تحدید حدود و انجام عملیات تحدیدی و انقضای موعد اعتراض و در صورت وقوع اعتراض، پس از تعیین تکلیف نهایی از سوی دادگاه سند مالکیت اعیانی مذکور را صادر خواهد نمود. بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی مقرره مذکور را به نحو روشن تری بیان کرده است و اعلام می دارد چنانچه ملکی به عنوان زمین درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت حق احداث اعیانی ب. غ. منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثبت اگر در جریان ثبت ملک خود رأساً اقدام به احداث اعیانی نماید درخواست ثبت مجدد لازم ندارد درخواست ثبت منتقل الیه نیز که قائم مقام قانونی متقاضی ثبت نسبت به اعیانی ... است مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک حدود اعیانی نیز تحدید خواهد شد و چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد، طبق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت عملی می شود ... ⚠ احتیاط: 1 واژهٔ ناخوانا با «...» جایگزین شد. بر مبنای ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه مزبور الحاقی ۱۳۲۴، در صورتی که پس از ثبت ملک در دفتر املاک مالک آن به موجب قرارداد رسمی تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی بپذیرد که طرف قرارداد مأذون به احداث اعیان در عرصه ملک مزبور باشد و پس از احداث اعیان مزبور در مالکیت طرف قرارداد مستقر گردد طرف قرارداد میتواند با ارائه سند رسمی به اداره ثبت محل تقاضای دریافت سند مالکیت اعیان نماید. اداره ثبت نیز پس از تعیین وقت تحدید حدود و انجام عملیات تحدیدی و انقضای موعد اعتراض و در صورت وقوع اعتراض، پس از تعیین تکلیف نهایی از سوی دادگاه سند مالکیت اعیانی مذکور را صادر خواهد نمود. بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی مقرره مذکور را به نحو روشن تری بیان کرده است و اعلام می دارد چنانچه ملکی به عنوان زمین درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت حق احداث اعیانی ب. غ. منتقل شود، همان طوری که متقاضی ثبت اگر در جریان ثبت ملک خود رأساً اقدام به احداث اعیانی نماید درخواست ثبت مجدد لازم ندارد درخواست ثبت منتقل الیه نیز که قائم مقام قانونی متقاضی ثبت نسبت به اعیانی ... است مجوزی نخواهد داشت. در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک حدود اعیانی نیز تحدید خواهد شد و چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه به نام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد، طبق ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت عملی می شود ... مقررات موضوع بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه ها بر این فرض استوار است که با قبول تقاضای ثبت ملک در واقع عرصه و اعیان آن تواماً از حالت مجهول المالک خارج شده است و دیگر نیازی به تقاضای ثبت اعیان به طور مجزی و مستقل وجود ندارد. پس در این فرض نیز متقاضی دریافت سند مالکیت اعیان نیاز به درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی ندارد و می تواند به استناد مقررات مذکور در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت و بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه ها، سند مالکیت اعیانی خود را دریافت نماید. بر اساس مقررات بند (الف) ماده ۹ آیین نامه اجرایی ماده ۱۴۰ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۷۹ هیأت وزیران که راجع به نحوه صدور اسناد مالکیت املاک و اراضی واقع در روستاهاست در صورتی که برای محدوده مورد عمل درخواست ثبت نشده و یا تحدید حدود به عمل نیامده باشد، رأی به تحدید حدود قطعات به نام متصرفین صادر می گردد تا با انتشار آگهی الصاقی در محل و تعیین شماره فرعی در صورت لزوم نسبت به تحدید حدود قطعات و صدور سند مالکیت اقدام گردد» و طبق بند (ح) همان ماده در روستاهایی که مشمول مقررات اصلاحات ارضی شده و عرصه بافت مسکونی آن جزء محدوده اراضی زارعین م. ب. در صورتی که درخواست ثبت نشده باشد، هیأت رأی به صدور سند مالکیت مورد تصرف به استناد صورتجلسه تفکیکی به نام متصرف بدون انتشار آگهی نوبتی و تحدیدی صادر می نماید. مقررات بند (ح) ماده ۹ آیین نامه مزبور را به لحاظ دایره شمول ماده ۱۴۲ الحاقی قانون ثبت در مورد عرصه ها و اعیان مشمول مقررات اصلاحات ارضی می توان به نحوی قابل توجیه دانست. اما ناپختگی و عدم مطابقت با موازین قانون ثبت و آیین نامه آن در سراسر متن هر دو بند چنان آشکار است که نیاز به شرح و بیان ندارد. اما صرف نظر از این ها از بندهای (الف) و (ح) ماده (۹) آیین نامه اجرایی ماده ۱۴۰ قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی اجتماعی و فرهنگی کشور میتوان استنباط نمود که املاک و اراضی مشمول مقررات بندهای مزبور بی نیاز از لزوم تقاضای ثبت از طرف مالکین آنها تلقی می شوند. بدیهی است که عدم لزوم تقاضای ثبت املاک و اراضی مشمول مقررات مذکور از جمله ایرادات جدی مصوبه هیأت وزیران است. زیرا نه تنها قانون ثبت را نادیده می انگارد و مغایر آن است بلکه با رعایت قاعده کلی لزوم درخواست ثبت املاک منافات دارد و در نتیجه دقیقاً مخالف قانون ثبت نیز تلقی می شود و از این حیث قابل انتقاد جدی است. مقرره هایی که گفته شد استثنائاتی اندک بر مقررات و تشریفات حاکم بر ثبت املاک در حقوق ایران به شمار می آیند که باید هر یک با وضعیت خاص اراضی و املاک مشمول همان مقرره، اجراء نمود و از تعمیم آن به سایر موارد جداً اجتناب کرد. مثلاً در مورد ماده ۱۴۲ الحاقی به قانون ثبت باید آن را مقرره قانونی خاص راجع به اراضی مجهول المالک مشمول مقررات اصلاحات ارضی دانست که مقررات قانون عام را تخصیص زده است. عدم نیاز به درخواست ثبت و تنظیم اظهارنامه ثبتی برای اعیان مشمول مواد ۱۵ و ۱۰۴ مکرر آیین نامه قانون ثبت و اعیان مشمول بند ۳۲۹ مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز موافق اصول و منطبق با موازین ثبتی است. زیرا تقاضای ثبت اعیانی ملکی که نسبت به اصل آن قبلاً اظهارنامه ثبتی تنظیم شده و از حالت مجهول المالک خارج گردیده است بی وجه است و نه تنها محمل قانونی ندارد، بلکه تحصیل حاصل نیز شمرده می شود. أما آنچه می تواند محل بحث قرار گیرد در جایی است که پاره ای از نویسندگان ب. ت. ب. ظاهر بند ۲ ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱ نتیجه گرفته اند که اراضی مشمول بند مزبور بی نیاز از درخواست ثبت محسوب می شوند.