دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی — دوم

تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد، مالک یا مالکین میتوانند با مراجعه به اداره ثبت درخواست تغییر یا ابطال صورت مجلس تفکیکی را بنمایند زیرا ملک هنوز حالت مشاعی خود را از دست نداده است. مشکل زمانی ایجاد میشود که پس از جداسازی و تفکیک ملک مالک پلاک اصلی وکالتاً یا اصالتاً واحدهای مجزا شده را با حدود اربعة مشخص و درج استقرار پارکینگ و انباری و قسمتهای مشترک به دیگران می فروشد. توجه به مقرره ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مقررات ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در موقع مکلف اند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن، عمل تفکیک را طبق البته این مقرره در اراضی خارج از شهر بر عهده وزارت جهاد کشاورزی بوده و در بافت اعتبار پایان کار: صدور گواهی پایان کار تضمینی است که نشان می دهد ساختمان بر اساس مقررات و قواعد شهرسازی و قوانین موجود و طی شدن تشریفات قانونی ساخته شده و هیچ خلافی در آن وجود ندارد. خواندگان دعوا خواهان باید در طرح دعوا کلیه مالکین آپارتمان را طرف دعوا قرار دهد و به نظر میرسد اداره ثبت نیز باید طرف دعوا واقع شود تا دفاعیات خود را ارائه دهد. دادگاه در هنگام دستور تعیین وقت بهتر است دستور استعلام ثبتی پلاک اصلی و پلاک های مجزا شده و حدود و تغور آنها را از اداره ثبت بدهد. سؤال بر فرض اینکه برای مثال آپارتمان ۵ واحد داشته باشد و مالک ملک کلیه واحدها را با مبایعه نامه عادی در تاریخ های متفاوت به دیگران پیش فروش یا بیع نماید و برای هر واحد نیز در مبایعه نامه یک پارکینگ اختصاصی قید کرده باشد، اما موقع صدور صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی ملک برای هر واحد به هر دلیلی از جمله تخلفات ماده (۱۰۰) مشخص شود کل آپارتمان دارای سه واحد پارکینگ اختصاصی صرفاً برای سه واحد است در این فرض تکلیف مالکین یا خریداران چیست؟ اول به نظر می رسد باید به تقدم و تأخر مبایعه نامه توجه شود. اگر فروش واحدها قبل از تفکیک ملک بوده که معمولاً به صورت پیش فرض است، باید ۳ پارکینگ موجود به سه خریداری که مقدم اند اختصاص پیدا کند و اگر این گونه نشده است و صرفاً یکی از پارکینگ ها به خریدار پنجم از لحاظ زمانی اختصاص یافته باشد، آنکه خرید وی مقدم بوده ولی در حال حاضر سند وی برخلاف مبایعه نامه بدون پارکینگ صادر شده است می تواند دادخواست ابطال صورت مجلس تفکیکی و ابطال اسناد مالکیتی را تقدیم نماید. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۰۲ مورخ ۱۳۹۹/۱۲/۱۱ بیان داشته اولاً پارکینگ بر اساس پروانه صادره از شهرداری و مقررات شهرسازی در حد نصاب متعلق به آپارتمان بوده و فروش آن ب. غ. به طور مستقل فاقد وجاهت قانونی است. ثانیاً، مالک اولیه سازنده) برابر مقررات شهرداری و شهرسازی باید پارکینگ واحدهای احداثی را تأمین کند و در پروانه ساختمانی نیز بر اساس تعداد آپارتمان های احداثی و کاربری آن تعداد پارکینگ متعلقه درج می شود. بنابراین هر یک از خریداران اولیه آپارتمانهای احداثی برای برخورداری از پارکینگ حق اولویت دارند و در صورت تقاضا و تمایل ایشان باید پارکینگ متعلقه به آنها واگذار شود؛ مگر آنکه احراز شود خریدار اولیه با میل خود از این حق اولویت انصراف داده است که تشخیص مصداق حسب مورد با مرجع قضایی رسیدگی کننده است. ضمنا خریدار بعدی آپارتمان به عنوان قائم مقام ید ماقبل خود از حق اولویت فوق الذکر برخوردار است. دوم: اگر طبق تقدم و تأخر بیع نامه ها دو واحدی که مؤخرند، علی رغم اینکه پارکینگ در مبایعه نامه آنها ذکر شده اما پارکینگی در طبیعت ب. غ. از آن سه پارکینگ وجود نداشته باشد، خریدار میتواند قیمت پارکینگ را به نرخ روز از فروشنده دریافت کند یا عقد را فسخ نماید؛ بنابراین حق الزام به تحویل پارکینگ را ندارد زیرا الزام و اجبار او عملاً غیر ممکن است. اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۳۸ مورخ ۱۳۹۹/۶/۱۸ عنوان داشته ... ثانیا، چنانچه بیع دیگر واحدهای آپارتمانی دارای تقدم و تأخر باشد، پارکینگ برای آخرین بیع منعقده باقی می ماند و در واقع موضوع عقد این بیع تعهدی است که انجام آن در زمان عقد غیر مقدور بوده و مستند به بند یک ماده ۲۳۲ قانون مدنی از جمله شروط باطل است. به موجب ماده ۲۴۰ همین قانون و نیز مطابق قواعد عمومی خریدار اختیار فسخ معامله و یا مطالبه خسارت را دارد، مگر آنکه خریدار در زمان عقد ب. غ. مقدور بودن انجام شرط و عدم قدرت بایع به تحویل پارکینگ اختصاصی آگاهی داشته باشد که در این صورت حق فسخ منتفی است. ثالثاً، در صورت عدم تقدم و تأخر معاملات مالکیت پارکینگ های موجود بدون لحاظ پارکینگ مزاحم به قید قرعه تعیین و با لحاظ بند فوق برای خریدار فاقد پارکینگ باقی است. ۱۰ سؤال آیا در مقررات فعلی عنوان پارکینگ مزاحم وجود دارد یا خیر؟ اداره حقوقی در نظریه مشورتی فوق الذکر به شماره ۷/۹۹/۱۳۸ مورخ ۱۳۹۹/۶/۱۸ بیان داشته در فرض سؤال که شخصی به تحویل پارکینگ متعهد شده و در خصوص نحوه تقسیم پارکینگ توافق نشده است و یکی از پارکینگها مزاحم است؛ اولاً در مقررات مربوط به شهرسازی عنوان پارکینگ مزاحم پیش بینی نشده است و پارکینگ مزاحم اصولاً پارکینگ نیست؛ چراکه مالک چنین پارکینگی متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات به نحو مطلق نیست و بر این اساس در تخصیص پارکینگها لحاظ نمی شود. خاطرنشان می سازد با وجود این در عمل نمی توان واقعیت های موجود را از نظر دور داشت چرا که تا قبل از الزامی شدن اختصاص پارکینگ مجزا برای هر واحد، پارکینگ ها به صورت مشاعی ساخته میشد که هنوز نیز وجود دارد و از گذشته تاکنون با توافق ساکنین به همین نحو مورد استفاده قرار می گیرد و برخی از آنها مزاحم هستند، یعنی نیاز به جابه جایی خودرو دارد. ۱۱ در فرض سؤال که فروشنده به تخصیص پارکینگ برای آپارتمان مورد معامله محکوم ۱۵۰ ارکان دعاوی حقوقی در پرتو رویه قضایی (جلد دوم) شده است. چنانچه بر اساس ضوابط شهرداری و وضعیت پارکینگهای مربوط به ساختمان احداثی، امکان تأمین پارکینگ و اجرای حکم نباشد، ب. ت. ب. ملاک ماده ۴۶ نور اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ چنانچه محکوم به عین معین بوده و تلف شده و به ای دسترسی نباشد. قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله نگاه تعیین و از م. ع. وصول می شود؛ بنابراین دادگاه قیمت آن را با تراضی صرفین و در صورت عدم تراضی از طریق کارشناسی تعیین و از م. ع. وصول میکن بخشی از نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۸۶۲ مورخ ۱۳۹۹/۵/۲۱). لازم به ذکر است کارشناس باید قیمت روز ملک را اعلام نماید. این مسئله در بخش مطالبه وجه سات اضافه با کسری منبع به صورت مفصل توضیح داده شده است. ۱۳ - دادگاه معمولاً پس از تشکیل جلسه موضوع را به کارشناس ارجاع می دهد تا ضمن مراجعه به محل وقوع ملک و بازدید از محل وضعیت ملک را تشریح کرده و نظریه خویش را ارائه دهد.