روابط موجر و مستاجر ۲۱۳ — در صورت تخریب یا تلف عین مستأجره

۴- اختلاف در جزئی یا کلی بودن تعمیر در صورت اختلاف بین موجر و متأخر می سر کلی یا جزئی بودن تعمیرات تشخیص این امر و رفع اختلاف با دادگاه است (مادة ۲۱ قانون سال ۵۶). استفاده نادرست از ملک چنانچه احراز شود خرابی ملک به جهت استفاده غیر صوتی و نادرست و غیر متعارف مستاجر بوده است مالک را نمی توان مسئول تعمیر آن دانست و در این حال تعمیر بر عهده مستأجر خواهد بود. تعمیر کلی توسط مستأجر باید با اجازه موجر باشد به موجب ماده ۵۰۲ قانون مدنی دریافت کرده باشد و حتی الامکان این اجاره کتنی باشد. زیرا در صورت تعمر منک بدون اجازه موجر باعت میشود حق مراجعه به او جهت مطالبه قیمتر دست سرونه مستأجر رأساً نمی تواند نسبت به تعمیر کلی ملک اقدام کند. مگر ایکه اجارة موجر بدون اجازه موجر باعت میشود حق مراجعه به او جهت مطالبه قیمتر دست سرونه دریافت کرده باشد و حتی الامکان این اجاره کتنی باشد. زیرا در صورت تعمر منک مگر اینکه موجز به میل خود هزینه کرد را به مستأخر نبردارد همان طور که بیان شد مستأجر ابتدا باید موجر الزام عورت می ونه نسبت به تعمیر ملک اقدام کند مگر اینکه این داشته دندا جدیجه موخر حسی بی ر صدور حکم محکومیت نسبت به تعمیر ملک امیع و زرد مسخر می و نسبت به انجام فسخ را پیش بینی نمود. هرچند علی الاصول کسی از حق فسخ استفاده نمی کند و به تصرفات خود ادامه می دهد. در صورت تخریب یا تلف عین مستأجره، تکلیف رابطه موجر و و مستأجر اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۹۵۴ مورخ ۱۳۹۸/۷/۲ بیان داشته صرف نظر از آنکه تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نمیباشد، زیرا در اموال غیر منقول عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است. در برخی موارد حتی بدون بازسازی میتوان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است به نظر میرسد با تخریب اعیانی حق مذکور لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره از بین می رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب میشود. همچنان که رأی اصراری شماره ۶ - ۱۳۷۷ هیئت عمومی دیوان عالی کشور بر همین اساس صادر شده است. راجع به نحوه استیفای حق مستأجره فروض مختلفی مطرح میشود، فرض نخست آن که تخریب مغازه در اثر حادثه قهری باشد. به نظر میرسد در این فرض باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد ۱۱۴ و ۱۲۹ و ۵۹۴ قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود. بنابراین هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستأجره نباشد، ب. ت. ب. اینکه تخریب توسط وی صورت نگرفته است، امکان الزام موجر به بازسازی وجود ندارد. اما مستأجر میتواند با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی المقدور شبیه سازی معماری آن تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد، ضمن آنکه حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسئولیت مدنی نیز امکان پذیر است. بنابراین اجاره نامه های مربوط به قانون سال ۵۶ از شمول قاعده کلی مواد ۴۸۳ و ۴۹۶ قانون مدنی خارج است. دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا تخریب و نوسازی احراز مالکیت خواهان یا ذی نفعی وی.