سرقفلی:مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند. موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب

سرقفلی:مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند. موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌می‌گرداند.این حق مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی مورد ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند. در حال حاضر به افرادی که ملکی تجاری اعم از مغازه یا دکانی را در اختیار دارند و دنبال اجاره آن هستند توصیه می‌شود اگر می‌خواهند قرارداد اجاره خود را طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال۷۶تنظیم کنند، به طور حتم به مساله سرقفلی و شرایط آن در قانون جدید توجه کنند. نکاتی برای فروش سرقفلی: برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد: ۱/نخست اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر: در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است، واگذار کنید، بهتر است این موضوع را رسما با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید. ۲/اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت، در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند. ۳/توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال. در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر. در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره ‌نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید. چگونگی انتقال سرقفلی: انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله: ۱/انتقال اختیاری: سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی. ۲/انتقال قهری: زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد. ۳/انتقال قضایی: وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند. ۴/اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. ۵/انتقال سرقفلی با سند عادی:اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند. ۶/انتقال سرقفلی با سند رسمی:در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر. اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند. ۷/نداشتن حق انتقال به غیر:انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد. ۸/یک عبارت مهم برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.» بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد. سوال:بدون حق انتقال و رضایت مالک چه باید کرد؟ پاسخ:در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند. #سرقفلی قواعد حقوقی: اصل تسلیط یا قاعده تسلیط وتصرف: ۱/هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف وانتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.اين قانون درمقام شناسايي حق مالكيت، مهم است. که به آن اصل تصرف یا تسليط گفته می شود. حق مالكيت داراي سه ويژگي است: ١/مطلق است. ٢/انحصاري است. ٣/دائمي است. الف:منظور ازمطلق بودن حق مالكيت اين است كه مالك به صورت مطلق حق همه گونه تصرف وانتفاعي رانسبت به ملك خود را دارد.بااين حال استثنائات فراوان دارد مهم ترين استثنائي كه دربرابر اطلاق حق مالكيت واصل تسليط وجود دارد قاعده لاضرر است. برمبناي اين قاعده فقهي(لاضرر والاضرار في الاسلام) درصورت تعارض اصل تصرف ياتسليط، باقاعده لاضرر به جهت عدم پذيرش شرعي قبول ضرر، حق تقدم با "قاعده لاضرر" مي باشد. طبق اصل۴۰قانون أساسي، برمبناي قاعده لاضرر تصريح ميكند:هيچ كس نمي تواند اعمال خويش رابه وسيله أضرار به غير يا به تجاوز به منافع عمومي گرداند.و مطابق ماده۱۳۲قانون مدني كسي نمي تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم ضرر به همسايه شود. ب:انحصاري بودن:منظور ازانحصاري بودن حق مالكيت اين است كه حق مزبور انحصار به ملك دارد وتمام أفراد بايدان را محترم بشمارند و به حق او تجاوز نكنند. ج:دائمي بودن:مقصود ازدائمي بودن حق مالكيت اين است كه حق مالكيت مقيد به مدت نمي باشد. وطبيعت آن باموقتي بودن، منافات دارد. به گونه اي بامرگ مالك ،اين حق ازبين نمي رود بلكه به وارث او منتقل مي شود. #قاعده_حقوقی اسقاط کافه خیارات: جمله کوتاه حقوقی که مبتلا به بسیاری دارد و آن جمله بدین شرح است : اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن هر چند فاحش یا افحش از طرفین به عمل آمد. این جمله کلیدی که در اکثر قرار دادهای معاملاتی به کار برده می شود ، بدین معناست که : طرفین کلیه اختیارات فسخ قرارداد ، از جمله ادعای متضرر شدن را از خود ساقط کردند و دیگر نمیتوانند تحت هیچ شرایطی ادعای فسخ کنند حتی اگر این ضرر بزرگ وقابل چشم پوشی نباشد .مثلا بگویند: این ملک را خیلی گران خریدم. یا خیلی ارزان فروختم. یا بگوید این خانه دارای عیوب و ایرادات مختلف است. یا چون بها وثمن معامله را ندادی پس قرارداد را فسخ میکنم و نیز مواردی از این دست. وکالت بلاعزل : وکالت بلاعزل از لحاظ ماهیتی، عقدی جایز است و همانند وکالت ساده، با فوت یا جنون طرفین، از بین می رود، حتی اگر چند بار تفویض (منتقل) شده باشد.وکالت بلاعزل، صرفا به منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل، در انجام مورد وکالت بوده و به منزله انتقال مورد وکالت نیست. هیچ کس نمی تواند با وکالت بلاعزل، ادعای مالکیت کند، مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به وی، منتقل شده باشد.وکالت بلاعزل، با انجام مورد وکالت، دو مقوله مجزا و جداگانه است و انجام مورد وکالت در وکالت بلاعزل، توسط خود موکل، منع قانونی ندارد؛ و موکل می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده خودش آن را انجام دهد و در این صورت عقد وکالت منفسخ می شود. #حقوقی_وکالت شاخص کالا وخدمات مصرفی منتهی به دی ماه 1400 #شاخص_دی_ماه_1400