سلام ؛ یک سوال

سلام ؛ یک سوال Ali Khazaei: با سلام و احترام : مغازه اژانس املاك ازسال۱۳۶۰بصورت اجاره(بدون واگذری وتبادل حق سرقفلی) درحال فعاليت است ، ولى صاحب ملکیت( و همچنین مستاجر مغازه )فاقد جوازكسب هستند ومحل مزبور فاقد گواهى پايان كارتجارى ازشهردارى است . باتوجه به توضیحات و شرایط مذکورچه تاثيرى در تعیین ومیزان و برآورد ارزش حق كسب وپيشه دارد ؟؟؟ باتشكر از هم اندیشی _________________پاسخ Ali Khazaei: سلام مهندس، هیچ چی تاثیر منفی ندارد و عدم اخذ مجوز صاحب حرفه و یا عدم اخذ پروانه یا پایان کار مالک تاثیری در حقوق کسب و پیشه و تجارت ندارد ولی هر کدام مسوول عواقب کار خود هستند Reza Zivdar: هیچ تاثیری ندارد،داشتن یا نداشتن جواز کسب هیچ نقشی در ازدیاد مشتری ورونق مغازه ندارد فلذا در حق ک و پ هم بی تاثیر است راشدی _ ج: سلام مهندس، هیچ چی عدم اخذ مجوز صاحب حرفه و یا عدم اخذ پروانه یا پایان کار مالک تاثیری در حقوق کسب و پیشه و تجارت ندارد ولی هر کدام مسول عواقب کار خود هستند کارشناس بهرامعلی: [In reply to Kamran Zand] در تهران ملاک مجاز بودن کاربری قبل از سال 52 است و ملاک مجاز بودن احداث بنا قبل از سال 49 می باشد. ولی تعلق حق کسب و پیشه مربوط به روابط موجر و مستاجر و تشخیص مقام قضائی است و ارتباطی به کاربری مجاز تجاری ندارد. Ali Khazaei: به نظرم دو مبحث زیر باید جدا ازهم رسیدگی و موردتامل قرار داد ۱-مبحث نحوه برخورد شهرداری باوضعیت وچگونگی ساخت در سنوات گذشته توسط مردم ۲-مبحث نحوه برخورد محاکم قضایی ومراجع حقوقی با حق ک پ ت که هر کدام ازموارد فوق استنادات ودلایل خود را دارد محله هایی درتهران ازجمله خاکسفید -خ اتحاد و امین و سراج ومحله باغچاله سعادت اباد و ........ هستندکه پس از انقلاب ساخته شده واکثرا فاقد( سندرسمی و پرو انه ، پایانکار و پروانه کسبی و...)هستند ؛ ولی هرکدام باتوجه به پیشینه و سوابق حقوقی و... وتحقیقات محلی و شرایط ابنیه های مجاورشان ، دارای ارزش ملکی و سرقفلی وحق ک پ هستند بحثی در خصوص سرقفلی ، حق کسب و پیشه ، حق مالکانه غ گلستانی نسب: سوال : آیا ارزش حق سرقفلی می تواند بیش از ارزش روز ملک باشد؟ اگر پاسخ مثبت است ، در چه شرایطی ؟ متشکرم . گلستانی نسب راشدی کارشناس: با توجه به تعریف سرقفلی و مشخصات آن هیچ وقت، تاکید می شود هیچ وقت حتی با مجموع حق کسب و پیشه و تجارت نمی تواند حتی مساوی با قیمت روز ملک گردد. البته نظر بنده حداکثر مجموع حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی می تواند تا 85 ٪ قیمت روز ملک ملک است بیشتر از آن باعث تضییع حقوق مالک خواهد بود علیرضا حبیب الهی برزی: با سلام. از دیدگاه بنده که مختصری هم با مطالعه در متون حقوقی مرتبط و موارد مرتبط کارشناسی حاصل گشته باید گفت: ارزش سرقفلی هیچگاه از ارزش روز ملک بیشتر نمیشود چون اگر ظرف را ارزش روز ملک بدانیم،مظروف آن حق سرقفلی +حقوق مالکانه ملک است. خلاف نظر همکار محترم جناب مهندس راشدی که ظاهرا ارزش‌ حق ک و پ را نیز داخل در همین ظرف میدانند باید بگویم :ماهیت،خاستگاه و ریشه مبلغ ریالی حق ک و پ با سرقفلی از دو جای مختلف نشات میگیرد. بدین ترتیب اگر این فرض درست باشد حتی شاید در بعضی حرف و مشاغل ارزش حق ک و پ از سرقفلی پیشی بگیرد یا شاید در جایی صفر شود ولی حق سرقفلی در صورت ارزش داشتن ملک ،هیچگاه صفر نمیشود.چون ارزش خود را از ارزش ملک میگیرد در حالیکه ارزش حق ک و پ از تلاش و برندسازی بهره بردار و از حسن شهرت شغلی و اقدامات کسبی ایشان ناشی میشود و به همین دلیل شاید امروزه ارزش تابلوی یک برند مشهور از ارزش سرقفلی همان مکان کسبی هم پیشی بگیرد. راشدی کارشناس: سلام همکار محترم جناب مهندس برزی، موضوعی که جنابعالی فرمودی (قیمت تابلوی تبلیغاتی) با حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت است و قیمت علامت تجاری می تواند کم یا زیاد از قیمت ملک باشد. ولی حق کسب و پیشه و تجارت، از حقوقی است که علامت تجاری روی ملک ایجاد می کند، که می تواند صفر یا بیشتر باشد البته بنده معتقد به مقید کردن آن تا رقم معقولی هستم. برای این موضوع شما می شود این سوال را مطرح کرد. آیا مستاجر تابلو را از سر در مغازه بر دارد ارزش مغازه به صفر می‌رسد. فکر نکنم جنابعالی نیز به این نتیجه رسیده باشید. علیرضا حبیب الهی برزی: مورد تابلو به طور مثال عرض شد و به عنوان بخشی از حقوق مستاجر و نه همه آن.نام و شهرت طرف از عملکرد شغلی و حسن اشتهار ایشان از جمله اجزای متشکله حق ک و پ ایشان است و بخشی از حسن شهرت در قالب نام روی تابلو میاید.ای بسا یک کشک ساب قدیمی که هنوز با توجه به منسوخ شدن شغلش از لحاظ بهداشتی و بدون تابلو خاص در منطقه خود به حسن شهرت شغلی و کیفیت محصول(کشک) مشهور است و خریدارانی هم از اقصی نقاط شهر دارد. غ گلستانی نسب یادداشتی از جناب آقای مهندس ابراهیمی قاجار بر مطلب "نحوه محاسبه سرقفلی" در تهران در محلی که ارزش زمین مسکونی حدود سی میلیون است، سرقفلی مغازه در همان محل بیش از هر متر مربع ۱۵۰ یکصد پنجاه میلیون تومان است. در منطقه بازار تهران که زمین مسکونی کمتر از ده میلیون تومان برای هر متر مربع است، سرقفلی های حدود یک میلیارد تومان برای هر متر مربع برای مغازه های کوچک گزارش شده است. بهرحال پیشنهاد مینمایم برای تبیین مطالبی در مورد حق کسب یا پیشه به تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ روابط موجر و مستاجر نیز مراجعه فرمایید. با تشکر از توجه شما شاهرخ ابراهیمی علیرضا حبیب الهی برزی: جناب آقای گلستانی با سلام و عرض ارادت.به نظرم باید در مقام مقایسه هر چیزی با خودش مقایسه شود.یعنی معلومه که سرقفلی جای تجاری از ملک مسکونی همان محل در اکثر مواقع بیشتر است.چون اساسا هم سنخ نیستند و نباید با هم وزن و سنجیده شوند.حکایت ریاضی سالهای ابتدایی مدارس است که میگفتند پرتقال با پرتقال جمع میشود و سیب با سیب! سیب و پرتقال را با هم جمع نمیبندند.اگر به دنبال تعیین مبنای ارزیابی باشیم اینکه بدانیم ملک مسکونی در محل چند میارزد برای کشف قیمت تجاری مفید است،لیکن نمیتوان گفت چون ملک مسکونی A تومان است پس سرقفلی تجاری نمیتواند از A تومان بالاتر برود. لذا بازهم برمیگردم به پست قبلی خود که در یک ملک تجاری،اداری ،صنعتی یا حتی مسکونی ، سرقفلی نزدیک همه یا مبلغ زیادی از ارزش همان ملک تجاری یا اداری یا صنعتی یا مسکونی را تشکیل میدهد و حق کسب و پیشه نیز به عنوان یک عنوان اضافه میتواند روی آن به عنوان یک موجودیت و ارزش افزوده -در صورت ایجاد آن توسط بهره بردار اعم از مالک یا مستاجر-سوار بشود ادامه مطلب ادامه بحث بحثی در خصوص سرقفلی ، حق کسب و پیشه ، حق مالکانه مهندس علی خزاعی: ارزش سرقفلی و یا حق کسب و پیشه از ارزش ملکیت ،ملک منبعث یافته است پس نتیجه میگیریم اگر ملکی بصورت باالقوه وجود نداشته باشد عملا حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه تجلی نخواهد یافت لذا مجموع ارزش سرقفلی + حق ک پ + ملکیت = ارزش عرص مورد بحث حالات مختلف متصور: ۱-حق سرقفلی>> ارزش ملکیت (مانند مغازه های بازار) ۲-حق سرقفلی > ارزش ملکیت ۳-حق سرقفلی < ارزش ملکیت ۴-برند(حق تجارت) >>> ارزش ملکیت (برند : مانندبرند بستنی میهن یا دومینو یا نعمت و غیره....) مهندس پهلوان. به نظر می رسد سوال در عین ساده بودن دارای ایهام گردیده که به ظاهر پاسخ های مختلفی دریافت گردید اصل سوال این بود آیا ارزش سرقفلی می تواند بیش از ارزش روز ملک باشد؟ استنباط اولیه بنده از این سوال این است که منظور مقایسه ارزش حق سرقفلی مغازه ایست (تجاری) با قیمت ملکیت همان مغازه در این حالت از آنجا که ارزش ملک تجاری(تمام کمال)=ارزش سرقفلی+ کل حقوق مالکانه که سند به نام اوست اما سرقفلی آن واگذار شده لذا از این منظر ارزش ملک تجاری تبعا بیشتر از ارزش سرقفلی است چون حق مالکانه را نمی توان صفر گرفت و معمولا هم ارزش سرقفلی حدود ۸۰درصد ارزش ملک است-البته شاید دامنه مناسب تر ۷۰الی ۹۰درصد باشد- (از نظر بنده در این فرمول حق کسب و پیشه نمی گنجد و جایگاه و موضوع آن چیز دیگریست که خود موضوع بحثیست جدا) اما در پاسخ ها از جمله پاسخ های استاد ارجمند جناب مهندس ابراهیمی قاجار استنباط دیگری از سوال مطرح می شود که فکر می کنم به این شکل باشد(اگر صلاح دانستند و برداشت بنده را اشتباه دانستند، خود استاد یا سایر همکاران اعلام نظر کنند): منظور از سوال اولیه مقایسه ایست بین ارزش سرقفلی(تبعا بابت مغازه یا ملک تجاری) با قیمت زمینی که قابلیت تجاری دارد یا شاید هم ارزش ملکیت سند ملک تجاری که سرقفلی آن واگذار شده اگر هدف زمین و ملکی با قابلیت تجاری است که هنوز هزینه های عوارض و تغییر کاربری به تجاری و اضافه تراکم ساخت و.. آن به شهرداری پرداخت نشده، زمین های زیادی در تهران و حتی بیشتر در شهرستان ها سراغ داریم که ارزش چنین ملکی از سرقفلی تجاری (کامل شده) کمتر است و کاملا مطلب صحیحی است اگر هم منظور ارزش ملکیتی است تجاری(مغازه) که سرقفلی آن واگذار شده که باز با توجه به موضوع ضریب فرضی ۸۰درصد تبعا ارزش چنین ملکیتی کمتر از سرقفلی است در واقع اینجا ملکیت چون بدون سرقفلی مدنظر بوده است جایگزین انتقال کامل حقوق مالک به غیر می شود.