سوق ثبت املاک در ایران — ابهام بررسی و از آنها رفع اشکال

در هر حال پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ اولین مقرره ای که در خصوص سند مالکیت و اعتبار آن وضع گردیده ماده ۱ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ است که البته در اصلاحات ۱۳۵۱ ملغی شده است. اما ماده ۳ لایحه مزبور که در همین سال اصلاح شده ترتیبات ویژه ای را در مورد احراز تعارض اسناد مالکیت و تشخیص آن از سوی هیأت نظارت و حقوق و تکالیف دارندگان سند مالکیت مقدم و سند مالکیت مؤخر پیش بینی کرده است. بعدها با گذشت زمان و ضرورت اهتمام بیشتر به مقوله سند مالکیت مقررات قابل توجه و فراوانی در مورد صدور اسناد مالکیت اعیان املاک موروثی موقوفات غیر منقول اراضی موات اراضی ملی املاک و اراضی مشمول اصلاحات ارضی املاک و اراضی واقع در روستاها املاک و اراضی واقع در مناطق جنگی انتقالات عادی انتقالات اجرایی و بسیاری از اراضی و املاکی که قابلیت صدور سند مالکیت نسبت به آنها وجود دارد، به موجب قوانین و آیین نامه ها و تصویب نامه ها و بخشنامه ها وضع گردیده است که حسب مورد مستند و مبنای صدور اسناد مالکیت به شمار می آیند. گفتنی است که در ابتدای تأسیس ثبت کل اسناد و املاک اسناد مالکیت صادره توسط دوایر و ادارات ثبت به صورت ورقه و برگ بوده و بعدها به شکل کنونی - یعنی کتابچه ای - در آمده است. به همین اعتبار در بند ۴۴۰ مجموعه بخشنامه های ثبتی می خوانیم در مورد استاد برگی که قبلاً صادر و به علت عدم مراجعه مالک در پرونده باقی مانده و اینک مالک برای دریافت آن مراجعه می کند، چون اسناد مزبور منسوخ و باید به جای آن، سند مالکیت کتابچه صادر گردد و به مالک تسلیم شود بدیهی است بهای سند مالکیت جدید، طبق نرخ قانونی وصول و سند مالکیت جدید کتابچه تسلیم خواهد شد. قابل توجه است که اخیراً بر اساس دستور العمل شماره ۸۹/۴۴۸۳۹ مورخ ۱۳۸۹/۳/۱۸ سازمان ثبت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مقرر شده است که استاد مالکیت می بایستی به صورت تک برگ صادر شود و شیوه نامه ای نیز در این راستا طی شماره ۸۹/۹۲۶۱۶ مورخ ۷/۲/۱۳۸۹ توسط سازمان ثبت صادر گردیده است که البته تغییری در ماهیت امر نمی دهد و آنچه تغییر یافته البته شکل ظاهری اسناد مالکیت است. بدیهی است که بر دستورالعمل و نیز بر شیوه نامه مزبور نقد جدی وارد است و پاره ای از مقررات مرقوم در آنها با موازین حقوق ثبت ناسازگار به نظر می رسد. لیکن به دلیل آغاز فرآیند صدور اسناد مالکیت تک برگ» منطقی می نماید که از پیش داوری ها اجتناب گردد و فرصت کافی داده شود تا ایرادات و ۱ آذرپور، حمید و حجتی اشرفی غلامرضا - مجموعة محشی بخشنامه های ثبتی همان منبع کد ۹۲۲ (بخشنامه ۱/۴۱/۱۵۳۵ مورخ ۱۳۸۰/۱/۲۸ ریاست سازمان ثبت کشور به منظور پیشگیری از هر گونه سوء استفاده احتمالی در فرم های استعلام و پاسخ استعلام مربوط به بازداشت و بند (3) در حوزه ثبتی نسبت به املاک ثبت شده، محلی برای قید شماره چاپی سند مالکیت منظور و دفاتر اسناد رسمی مکلف به قید شماره چاپی سند مالکیت در استعلامیه ها و ادارات ثبت هم موظف به درج شماره چاپی سند مالکیت در فرم پاسخ استعلامیه ها گردند. مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهرماه ۱۳۹۵، بند ۵۰ دستور فرمایید موقعی که مورد ثبت یک سند مالکیت در یک قباله مشاعاً به چند نفر قطعاً منتقل می شود، به منظور این که معلوم باشد کدام یک از خریداران می توانند سند مالکیت جدید اخذ نمایند، مراتب وجود سند مالکیت مورد معامله را نزد یک نفر از آنها در سند و خلاصه معامله مربوطه قید و تصریح نمایند. ابهام بررسی و از آنها رفع اشکال به عمل آید. در هر حال به لحاظ اهمیت و تأثیر دستور العمل موصوف در فرآیند صدور سند مالکیت توجه دقیق و کامل به مفاد آن، ضرورت مربوطه و صدور سند جدید برای فرآیند تفکیک املاک زیرساخت لازم جهت تحقق این امر را برای تمامی فرآیندهای املاک در کلیه واحدهای ثبتی سراسر کشور فراهم نمایند. ماده ۱ در هر واحد ثبتی کارگروهی متشکل از رئیس یا معاون اداره و یک خبره ثبتی و یکی از کارشناسان مسلط به امور فن آوری اطلاعات و کاداستر به منظور راهبری برنامه های نرم افزاری تشکیل می گردد. کارگروه استانی متشکل از مدیر کل با معاون وی خواهد بود که مسئولیت راهبری برنامه های نرم افزاری واحدهای تابعه را عهده دار م. ب. و کمیته تغییرات سازمان متشکل از مدیران کل املاک کاداستر و توسعه فن آوری اطلاعات پاسخگوی مشکلات استان ها م. ب.. تبصره در صورت بروز هر گونه ابهام و اشکال در نرم افزار و به منظور پیشگیری از اعمال سلیقه و ایجاد رویه واحد لازم است مراتب از طریق کارگروه شهرستان جهت رفع نقص به کارگروه استانی منعکس و چنانچه کارگروه استانی قادر به رفع ابهام نباشد مراتب به اداره کل امور املاک اعلام تا موضوع در کمیته تغییرات مطرح و ارائه طریق گردد. ماده ۲ در رابطه با تفکیک املاک پس از گواهی مطابقت نقشه تفکیکی با محل و سند مالکیت و تولید نقشه ضمن الحاق پارکینگ و انباری مطابق با درخواست مالک سند دفترچه ای باطل و برای هر قطعه مفروزی سند جدید صادر می گردد. تبصره چنانچه مالک بیش از یک نفر باشد و قصد تنظیم تقسیم نامه رسمی داشته باشند، پس از انعکاس مفاد صورتجلسه تفکیکی در قسمت ملاحظات سند دفترچه ای مراتب جهت تنظیم تقسیم نامه به دفترخانه ارسال خواهد شد. سردفتر مکلف است پس از تنظیم تقسیم نامه ضمن درج موضوع در سند درخواست متقاضی را همراه با تقسیم نامه و لاشه سند و فیش واریز بهای سند جدید به واحد مربوطه ارسال نماید.