سوم - مزایده ملک مشاع و حق شفعه

۱۲۵۷. اگر م. ع. مالک مقداری از مال مشاع باشد همان مقدار بازداشت میشود و می تواند به مزایده گذاشته شده و به فروش رسد. پرسش این است که اگر م. ع. د. ملکی با یک نفر دیگر شریک باشد و سهمی م. ع. د. مزایده به فروش رسد آیا برای شریک او در صورت وجود سایر شرایط حق شفعه به وجود می آید؟ ماده ۸۰۸ ق.م مقرر میدارد هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خ. ر. ب. قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. در مواد ۸۰۹ به بعد قانون مدنی، احکام و آثار حق شفعه پیش بینی شده است. در پاسخ به پرسش یاد شده باید گفت که در مزایده ملک مشاع نیز بخشی که مال م. ع. است به فروش می رسد اما شخص او در فروش مشخصاً، دخالتی ندارد و دادستان به نمایندگی از م. ع. و معمولاً، بدون رضایت محکوم علیه، طرف معامله با خریدار قرار می گیرد؛ پس پرسش این میشود که هرگاه همه شرایط حق شفعه برای شریک م. ع. وجود داشته باشد آیا این امر که شخص م. ع. شریک دیگر ملک در فروش بخشی که متعلق به او است دخالتی نداشته می تواند مانع تحقق حق شفعه شریک شود؟ با نگاهی اگرچه کوتاه به مواد ۸۰۸ به بعد قانون مدنی به خوبی روشن می شود که عواملی که مانع تحقق حق شفعه میشوند تصریح شده اند برای نمونه ماده ۸۱۱ ق.م. (1) و از هیچ یک از مواد برداشت نمی شود که شیوه فروش ملک متعارف یا از طریق مزایده در تحقق حق شفعه اثری داشته باشد. بنابراین باید پذیرفت که هرگاه سهمی مشاع از ملکی در مزایده به فروش رسد و همه شرایط پدید آمدن حق شفعه برای شریک مالک سهم باقیمانده وجود داشته باشد این شریک می تواند حصة فروش رفته ملک را اخذ به شفعه نماید برای این کار چون حق شفعه فوری است ماده ۸۲۱ ق.م.) شریک باید با آگاهی از فروش بی درنگ، ثمن (یعنی بهایی که خریدار سهم مشاعی پذیرفته است را تودیع و اخذ به شفعه کند. پرسش این است که اگر سهمی م. ع. خریدار نداشته باشد و محکوم له آن را در قبال طلب خود قبول کرده باشد ماده ۱۴۴ ق.ا.ا.م.) آیا باز هم حق شفعه برای شریک پدید می آید؟ به این پرسش در شماره بعد پاسخ داده شده است. چهارم قبول مال از سوی محکوم له و حق مالک ۱۲۵۸ هرگاه مال مورد مزایده منقول یا غیر منقول در نوبت اول مزایده به بهای ارزیابی شده قیمت پایه خریدار پیدا نکند محکوم له می تواند آن را معادل طلب خود اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد. به قیمت پایه قبول نماید نک ش ۱۱۹۷ به بعد. همچنین اگر مزایده تجدید شود و مال به قیمت پایه در این نوبت مزایده نوبت دوم) نیز به فروش نرسد، محکوم له باید مال را به قیمت پایه قبول کند وگرنه مال آزاد میشود نک ش. (۱۲۰۴). پس در مزایده ممکن است مال منقول یا غیر منقول به قیمت پایه نصیب محکوم له شود. اگر مالی که محکوم له در هر یک از دو حالت یاد شده به قیمت پایه قبول می نماید منقول باشد بیع علی القاعده در همان زمان قبول انجام می شود و مالک بسته به مورد م. ع. یا ثالثی که مال خ. ر. ب. جای م. ع. معرفی نموده پس از آن نمی تواند حتی با پرداخت تمامی بدهی و... بیع را به این جهت، فسخ کند. ۱۲۵۹. اما هرگاه در هر یک از دو حالت یاد شده، مال غیر منقول باشد ملاه ۱۴۴ ق.ا.ا.م قابل اعمال خواهد بود؛ به موجب این ماده در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام با قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم له باشد خواهد داد. همچنان که دیده می شود، اختیاری که در این ماده برای م. ع. پیش بینی شده تنها در اموال غیر منقول و در صورتی است که محکوم له مال را در مقابل طلب خود به قیمت پایه قبول کرده باشد. بنابراین از یک سو اگر مال غیر منقول را در مزایده شخص دیگری حتی به قیمت پایه خریداری نماید مالک چنین اختیاری ندارد؛ زیرا نص یاد شده، حکم استثنا م. ب. که باید در موضع نص تفسیر شود و توسیع دایره شمول آن ممنوع است. ۱) از سوی دیگر، حتی اگر محکوم له در مزایده شرکت کند و مال را خریداری کند باز هم مالک چنین اختیاری ندارد. ۱۳۶۰. واختیار یاد شده با همان شرایط برای مالک به وجود می آید حتی اگر مقدار مشاع از ملک به مزایده گذاشته شده و به علت نبودن خریدار محکوم له، آن مقدار را در مقابل طلب خود به قیمت پایه قبول کرده باشد.