شواهد و قرائن مفید تصرف مالکانه — بررسی امکان بازداشت ملک ثبت نشده مشمول

در موضوع تصرف مالکانه به دو معیار مهم تصرف مادی و تصرف حقوقی اشاره شد. در عمل و سازگار با واقعیت های بیرونی به چه معیارها و نشانه هایی می توان اعتماد نمود و با تکیه بر آنها تصرف مالکانه را ثابت دانست؟ بدیهی است در این خصوص عرف داور نهایی و عادل است. عرف رایج در مناسبات ملکی به نشانه هایی چون سکونت طولانی مدت یا در مدت زمان معقول و منطقی اعتماد دارد. همینطور وجود قبض آب برق، تلفن گاز و پرداخت عوارض دولتی را نشانه منطقی بر تصرف در محل می داند. وجود قراردادهای بهره برداری از محل و قرارداد اجاره بین داد باخته مدعی تصرف مالکانه با مستاجر عقد مزارعه و روابط حقوقی از این دست نشانه های مطلوب بر تصرف مالکانه است. در کنار نشانه ها، اسناد و مدارک مثبت تصرف، زمان عنصر مهم دیگر است. در باب زمان به عنوان مقیاس مهم مثبت تصرف مالکانه دگرباره به عرف رجوع می کنیم. عرف حاکم یک مدت زمان قابل اعتناء برای مثال چند سال یک سال - چند فصل را مد نظر دارد. بدیهی است نسبت به ملک با ارزش که برای استیفای محکوم به چند میلیاردی معرفی شده تصرف یکی دو ماهه داد باخته، تکیه گاه شکننده ای است. تصرف مالکانه بر چنین مالی مقتضی گذشت حداقل یک یا چند سال است. آن هم در وضعیتی که ثالث، دلیل مخالف ابراز نکند. نوع تصرف معیار و نشانه مهم در احراز مالکیت است. متصرف باید بر پایه شواهد و قرائن نشان دهد که تصرف او موجب بهره برداری مالکانه و اختیار مالکانه بر مال غیر منقول شده است. از این رو تصرف حافظ بر مال تحت بازداشت مواد ۷۸ و ۸۰ ق.ا.ا. م)، تصرف آن است که برای پرهیز از تالی سوء و جلوگیری از تباهی حق دادبرده و حقوق احتمالی ۴۷ بررسی امکان بازداشت ملک ثبت نشده مشمول مناقشه حقوقی ثبت نشده قابل طرح است. با این توضیح که مال غیر منقول در تصرف مالکانه داد باخته شخص ثالث مناقشه حقوقی در مرجع صالح قضایی مطرح است. بدیهی است صرف طرح دعوای حقوقی علیه متصرف ایجاد حق برای دادخواه نموده و سلب حق و امتیاز از متصرف نمی نماید. مگر آنکه دعوای مزبور با یک تدبیر تامینی یا دستور موقتی (مواد ۱۰۸، ۱۲۱، ۱۲۲ و ۳۱۰ ق.آ.د. م) مشمول بازداشت منع تصرف یا منع بهره برداری قرار گیرد. پر واضح است که مال غیر منقول ثبت نشده قابلیت بازداشت به کمک اداره ثبت ندارد. همینطور توقیف فیزیکی مال غیر منقولی که منجر به سلب منفعت آن می شود، منطقی و عقلانی نیست. اما گاه استمرار استفاده از مال مخاطراتی می آفریند که دادرس برای پرهیز از آن و مصونیت حقوق در گرو رسیدگی دستور تامینی یا قرار دستور موقتی صادر می نماید نشده، ممکن است. احراز تصرفات مالکانه اصولا با دادگاه است و مطابق ماده ۷۴۷ تی ق.آ.د.م و ماده ۳۵ ق.م تصرف به عنوان که در نتیجه بهره از مزایایی چون بازداشت اجرایی را از مال می ستاند. با این وضع دادورز نمی تواند مال مزبور را به عنوان مال رها از قید و مانع برای بازداشت بپذیرد و حکم ماده ۱۰۱ ق.ا.ا.م را بر آن جاری سازد. اما گاه مناقشه حقوقی پیرامون مال غیر منقول تحت تصرف مالکانه داد باخته در نتیجه در وضع مالکیت او بی تاثیر است. برای مثال مناقشه در موضوع مطالبه حقوق پیمانکاری، جرت تعمیر و نقاشی محل استرداد ودیعه به درخواست مستاجر محل مطالبه خسارت وارد بر ملک علیه ثالث و ... که بر ادعای متصرف مالکانه مال معرفی کننده به دادورز آسیبی نمی زند، در این موارد جریان حکم ماده ۱۰۱ ق.ا.ا.م منعی نخواهد داشت. اما به هر روی به هنگام کشف سابقه مناقشه و دعوای مفتوح رسیدگی بین متصرف مالکانه مال با دیگری دادورز باید جانب احتیاط را در پیش گرفته از دادگاه رسیدگی کننده پیرامون موضوع مناقشه تصمیمات اتخاذ شده و روند رسیدگی استعلام نماید و بر آن مبنا برنامه اجرا و بازداشت را تنظیم نماید. ۵۷ شیوه عمل دادورز در بازداشت مال غیر منقول ثبت نشده قانونگذار اجرا در ماده ۱۰۱ ق.ا.ا.م تنها به امکان بازداشت مال غیر منقول ثبت نشده بسنده نموده اما ترتیب و شیوه ای برای اجرای این حکم برقرار ننموده است. در شیوه توقیف چنین مالی نمی توان از ساز و کار معمول در بازداشت املاک ثبتی بهره برد. دخالت واحدهای ثبتی و همراهی ایشان با دادورز امکان پذیر نیست. برخی شارحین مقررات اجرایی وحدت ملاک مقرر در ماده ۱۸۹ قاح و شیوه عمل نسبت به اموال غیر قابل مهر و موم را پیشنهاد می دهند. به به موجب ماده ۱۸۹ ق.ا. ح: «آن مقدار از اثاث البیت و غیره که برای زندگانی عیال و اولاد متوفی ضرورت دارد و همچنین اشیایی که قابل مهر و موم نیست مهر و موم نمی شود و اشیاء مزبور در صورت مجلس توصیف می گردد. برای توقیف مال غیر منقول ثبت نشده گریزی جز تنظیم صورت مجلس از سوی دادورز با رعایت مواد ۶۷ تا ۷۲ راجع به صورت برداری و مواد ۷۳ تا ۷۵ راجع به ارزیابی، وجود ۱ - مهاجری، دکتر علی همان منبع. جلد دوم. ص ۶۶ ۶۱ به بعد ق.ا.ا. م)، اجرای حکم خلع ید مشاع ماده ۴۳ ق.ا.ا. م) و تنظیم نتیجه مزایده (ماده ۱۴۱ ق.ا.ا. م) جاری است.