دکترین
ضرورت شناخت مبانی حقوقی تعدیل اجاره‌بها برای کارشناسان رسمی دادگستری
ضرورت شناخت مبانی حقوقی تعدیل اجاره‌بها برای کارشناسان رسمی دادگستری
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
دعوای تعدیل اجاره‌بها از جمله موضوعاتی است که در پرونده‌های ارجاعی به کارشناسان رسمی در حوزه املاک مطرح می‌شود. با این حال، پیش از ورود به ارزیابی و تعیین اجاره‌بهای عادله روز، لازم است ماهیت این نهاد حقوقی و قلمرو اجرای آن مورد توجه قرار گیرد.
تعدیل اجاره‌بها به مفهوم مقرر در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، نهادی اختصاصی و استثنایی است که صرفاً در روابط استیجاری مشمول این قانون قابل طرح است. بنابراین، صرف تجاری بودن ملک، وجود سرقفلی، فعالیت کسبی در محل یا عنوان «مغازه» به تنهایی موجب امکان طرح دعوای تعدیل نخواهد بود؛ بلکه ملاک، قانون حاکم بر رابطه استیجاری است.
در روابطی که تابع قواعد عمومی اجاره یا قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ هستند، اصل بر حاکمیت اراده طرفین و تعیین شرایط رابطه استیجاری بر اساس قرارداد است و نهاد تعدیل قضایی مقرر در ماده ۴ قانون ۱۳۵۶ قابل تسری به این روابط نیست.
اهمیت این موضوع برای کارشناس رسمی از آن جهت است که موضوع ارجاع کارشناسی در دعاوی تعدیل، صرفاً تعیین یک مبلغ اقتصادی برای اجاره‌بها نیست؛ بلکه تعیین نرخ عادله روز در چارچوب یک رابطه استیجاری خاص است که قانون‌گذار برای آن آثار ویژه‌ای پیش‌بینی کرده است.
بدیهی است تشخیص نهایی شمول یا عدم شمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، احراز شرایط قانونی طرح دعوا و آثار حقوقی ناشی از آن در صلاحیت دادگاه است و کارشناس نباید در این خصوص جایگزین مقام قضایی شود.
با این حال، کارشناس باید با این مبانی آشنا باشد تا:
▫موضوع ارجاع را به درستی تشخیص دهد؛
▫در صورت وجود ابهام در قانون حاکم بر رابطه استیجاری، موضوع را به دادگاه اعلام و کسب تکلیف نماید؛
▫از اظهارنظر درباره تعیین اجاره‌بها در مواردی که اساساً موضوع تعدیل مطرح نیست، خودداری کند.
بر این اساس، نخستین گام در پرونده‌های تعدیل اجاره‌بها، ورود به محاسبه اجاره‌بهای عادله روز نیست، بلکه شناخت جایگاه حقوقی دعوا و حدود مأموریت کارشناسی است.
ادامه مطلب در پست بعدی
Add a comment
5
2
1
ماهیت خاص رابطه استیجاری در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و ضرورت توجه کارشناس به آثار آن
بختیار سیدنظامی | کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در شرایطی تصویب شد که قانون‌گذار افزایش قیمت املاک، محدودیت عرضه اماکن تجاری و لزوم حمایت از صاحبان کسب و تجارت را از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی و اجتماعی کشور می‌دانست.
بر همین اساس، قانون‌گذار صرفاً به حمایت از مالکیت خصوصی اکتفا نکرد، بلکه حمایت از استمرار فعالیت اقتصادی مستأجر را نیز به عنوان یک ارزش اجتماعی پذیرفت.
به همین دلیل، مجموعه‌ای از حمایت‌های قانونی برای مستأجر پیش‌بینی شد که مهم‌ترین آنها عبارت‌اند از:
▫ استمرار رابطه استیجاری علی‌رغم پایان مدت اجاره؛
▫ محدود شدن موارد تخلیه؛
▫ محدود شدن اختیار فسخ قرارداد؛
▫ ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت
▫ محدودیت در افزایش اجاره‌بها از طریق پیش‌بینی دوره‌های سه‌ساله تعدیل؛
▫ و سایر حمایت‌هایی که در مواد مختلف قانون مقرر شده‌اند
بدین ترتیب، قانون‌گذار عمداً تعادل قراردادی اولیه را که در زمان انعقاد عقد اجاره میان طرفین وجود داشته است، به نفع مستأجر تغییر داده است
در قواعد عمومی اجاره، اصل بر آن است که اجاره عقدی موقت بوده و با انقضای مدت، رابطه قراردادی پایان می‌یابد و ادامه تصرف مستأجر پس از پایان مدت، نیازمند توافق جدید طرفین است. اما قانون ۱۳۵۶ با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان تصویب، این منطق را در خصوص اماکن مشمول خود تغییر داده و برای حفظ ثبات فعالیت اقتصادی مستأجر، استمرار رابطه استیجاری را پس از انقضای مدت، در حدود مقررات قانونی پذیرفته است.
نتیجه این رویکرد آن است که در روابط مشمول این قانون، پایان مدت قرارداد به تنهایی موجب زوال موقعیت حقوقی مستأجر نمی‌شود و موجر برای پایان دادن به رابطه استیجاری باید در چارچوب موارد مقرر در قانون اقدام نماید.
این ویژگی، مهم‌ترین تفاوت قانون ۱۳۵۶ با نظام عمومی اجاره است؛ زیرا قانون‌گذار به جای واگذاری کامل سرنوشت رابطه استیجاری به اراده طرفین پس از پایان مدت، برای حفظ موقعیت ایجادشده برای مستأجر، محدودیت‌هایی بر اختیار موجر وضع کرده است.
از دیدگاه کارشناسی، شناخت این ویژگی ها اهمیت اساسی دارد؛ زیرا موضوع ارزیابی در دعاوی تعدیل اجاره‌بها، صرفاً یک رابطه قراردادی ساده با مدت مشخص نیست، بلکه رابطه‌ای است که ممکن است دارای حقوق و محدودیت‌های قانونی خاصی باشد.
با این حال، باید میان «وجود حمایت قانونی» و «اثر اقتصادی آن بر ارزش منافع مورد اجاره» تفکیک شود. هرچند مقررات قانون ۱۳۵۶ در بسیاری از موارد به سود مستأجر وضع شده‌اند، اما صرف وجود یک امتیاز قانونی، الزاماً به معنای کاهش ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره نیست.
برای مثال، استمرار رابطه استیجاری پس از انقضای مدت، محدودیت موارد تخلیه یا ثبات نسبی اجاره‌بها، از نظر حقوقی حمایت‌هایی برای مستأجر محسوب می‌شوند؛ اما پرسش کارشناسی این است که این حمایت‌ها به چه میزان، ارزش اقتصادی استفاده از مورد اجاره را تغییر می‌دهند؟
بنابراین، کارشناس باید از یک سو ماهیت حمایتی قانون ۱۳۵۶ و آثار حقوقی آن را بشناسد و از سوی دیگر، از تبدیل هر حمایت قانونی به یک ضریب کاهنده اجاره‌بها خودداری نماید.
در واقع، وظیفه کارشناس، ارزیابی اثر اقتصادی واقعی عوامل موجود در رابطه استیجاری است، نه صرفاً شمارش امتیازات قانونی یکی از طرفین.
بر همین اساس، در ادامه، مهم‌ترین نهادهای حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ بررسی خواهد شد تا مشخص شود کدام‌یک از این نهادها صرفاً دارای اثر حقوقی هستند و کدام‌یک ممکن است در شرایط خاص، واجد اثر اقتصادی در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله روز باشند.
Add a comment
4
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.