دکترین
طرح دعوی تخلیه بدون فسخ اجاره (قسمت دوم سوال)
مقدمه
طرح دعوی تخلیه بدون فسخ اجاره (قسمت دوم سوال)
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ١٣٩٧/٠۶/٢٢
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قمموضوع
طرح دعوی تخلیه بدون فسخ اجاره (قسمت دوم سوال)پرسش
شخص A ملک تجاری خود را طی قرارداد اجاره به شخص B واگذار می کند؛ قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و در آن قید شده است مستأجر حق انتقال به غیر ندارد. B بدون اجازه A، ملک را طی قرارداد اجاره به C و نامبرده به D و به همین ترتیب منتقل می نمایند. عین مستأجره اکنون در تصرف H است. مدت اجاره منقضی نشده و موجر یعنی A نیز فوت نموده است.
١- آیا طرح دعوای تخلیه توسط برخی از ورثه (نه همه وراث) ممکن است یا خیر؟
٢- چنانچه برخی از وراث، دعوی فسخ قرارداد اجاره و تخلیه را مطرح کرده باشند تکلیف دادگاه چه خواهد بود؟نظر هیئت عالی
در فرض سوال دعوی طرح شده قابلیت استماع و رسیدگی دارد، در صورتی که مدت اجاره منقضی نشده باشد، چون بنا به مستفاد از ماده ١۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ١٣۵۶ و طبق مقررات قانون مدنی تخلیه عین مستاجره فرع بر تائید یا اعلام فسخ قرارداد اجاره می‌باشد؛ لذا در صورت طرح دعوی تخلیه مورد اجاره‌ای که هنوز مدت آن منقضی نشده، بدون اقامه دعوای فسخ قرارداد، دعوای تخلیه قابلیت استماع ندارد.
نظر اکثریت
سوال دوم:
در این فرض اکثر همکاران محترم معتقد بودند دعوی وفق مقررات قانونی مطرح نشده و قابلیت استماع ندارد.
مبانی نظریه اکثریت:
حق فسخ، حق بسیط محسوب می‌گردد و معنای آن این است که قابل تجزیه نیست و در چنین مواردی چون قابل تجزیه نیست؛ برخی از وراث نمی‌توانند به تنهایی نسبت به اعمال حق مذکور (حق فسخ)، اقدام نمایند چون اقدام آن‌ها، مستلزم تجزیه حق می‌باشد در حالی که قابل تجزیه نیست.
نکته ١: غالب فقهای عظام از جمله حضرت امام خمینی (ره) نیز قائل هستند که حق فسخ، بسیط است و در نتیجه برخی از صاحبان حق، نمی‌توانند به تنهایی نسبت به اعمال حق مذکور اقدام نمایند.
نکته ٢: از بند ۴ ماده ١٢ قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣۵۶ نیز استفاده می‌شود که قانونگذار، حق فسخ را بسیط فرض کرده و اعمال حق مذکور را از سوی برخی از صاحبان حق، غیر ممکن دانسته است؛ با این تفاوت که قانونگذار این موضوع را در جانب وراث مستأجر مطرح کرده است ولی بنظر می‌رسد تفاوتی بین اعمال حق مذکور از جانب وراث مستأجر و یا موجر وجود نداشته باشد و موضوع قابل تسری به وراث موجر نیز می‌باشد.
نکته ٣: اعمال حق فسخ از جانب برخی از وراث در تعارض با حق سایر وراث است که خواستار بقای قرارداد اجاره هستند و دلیلی بر ارجحیت اعمال حق فسخ از سوی برخی از وراث نسبت به حق سایر وراث وجود ندارد.
نکته ۴: در موارد حق بسیط (عام مجموعی) حق هر یک از صاحبان حق، مقید است نه مطلق، یعنی حق هر یک مقید به اجتماع با حق دیگری است و چون مقید است نه مطلق، هر یک از صاحبان حق نمی‌توانند به تنهایی اعمال حق نمایند، بلکه اعمال حق آن‌ها، مقید و منوط به اجتماع با سایر صاحبان حق برای اعمال حق می‌باشد.نظر اقلیت
سوال دوم:
برخی از همکاران محترم معتقد بودند دعوی فسخ مطرح شده توسط برخی از وراث موجر فاقد هرگونه منع قانونی است و ایرادی بر آن وارد نیست.
مبانی نظریه اقلیت:
بسیط بودن حق فسخ، مانع اعمال حق مذکور، توسط برخی از ورثه که خواستار فسخ قرارداد اجاره هستند، نمی‌باشد، خصوصاً که در برخی از موارد ممکن است عدم همراهی سایر ورثه، موجب ورود ضرر به آن‌ها گردد که در اینجا قاعده لا ضرر هم به کمک می‌آید و اعمال حق توسط آن‌ها را تقویت می‌کند.
پی نوشت
این نظریه مشورتی را هم ببینید.
Add a comment
بختیار سید نظامی
1
ضمانت اجرای تخلف مستاجر در تغییر شغل بدون رضایت موجرموضوع
ضمانت اجرای تخلف مستاجر در تغییر شغل بدون رضایت موجرپرسش
طبق بند ٧ ماده ١۴، هرگاه مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، دادگاه پس از ثابت شدن ادعای موجر، حکم فسخ اجاره و دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند و موجر وجهی بابت حق کسب و پیشه یا تجارت در حق مستاجر پرداخت نخواهد کرد. حال چنانچه مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور یا سرقفلی به موجر پرداخت نموده باشد، آیا این مبلغ، قابل وصول از سوی موجر در حق مستاجر خواهد بود؟
نظر هیات عالی
آنچه که در بند ٧ ماده ١۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مقرر شده و ضمانت اجرای تخلف و نقض عهد مستاجر در تغییر شغل بدون رضایت موجر می‌باشد که علاوه بر امکان فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مستاجره، مستاجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را از دست می‌دهد و این حق با سرقفلی مغازه متفاوت است؛ لذا در صورتی که مبلغی به‌عنوان سرقفلی یا ودیعه یا قرض‌الحسنه و حق سند تعهدآور دیگری به موجر داده باشد به اعتبار مسئولیت مدنی ناشی از قرارداد، در هنگام تخلیه قابل مطالبه و استرداد می‌باشد؛ بنابراین نظریه اکثریت مورد تایید هیات عالی است.نظر اکثریت
با توجه به تفاوت مفهومی و ماهیتی ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه، سند تعهدآور و سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت و با توجه به این که سرقفلی به نحو صریح در قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶ مورد توجه قرار نگرفته بود بلکه مبلغ و میزان این وجه در تعیین، تشخیص و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت موثر می‌باشد (آیین‌نامه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مصوب ١٣۵۶) و با توجه به این که عدم استحقاق بر مطالبه حق کسب یا تجارت، منافاتی با مطالبه وجهی که به عناوین مذکور پرداخت شده وجود ندارد؛ بنابراین اگرچه حق کسب یا پیشه مستاجر با تقصیر مقرر در بند ٧ ماده ١۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶، ساقط می‌شود ولی به اعتبار قواعد عام مسئولیت، موجر مکلف به پرداخت ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه، سند تعهدآور و سرقفلی (اخذشده) در هنگام تخلیه ملک می‌باشد. بدیهی است وجه مذکور تابع قواعد عام مدنی بوده و در صورتی‌که خواهان خسارت تاخیر در تادیه را درخواست نماید، مقررات ماده ۵٢٢ قانون آیین دادرسی مدنی حاکم بر موضوع خواهد بود.
١. سرقفلی: وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال‌الاجاره از مستاجر می‌گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد. (کشاورز/بهمن/ سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در حقوق ایران و فقه اسلام / ١٣٨٧/ ص ٢٨)
٢.حق کسب یا پیشه یا تجارت: حقی است برای مستاجر بازرگان و پیشه ور و مطلق کسانی که از طریق اجاره محلی کسب معاش کنند ولو آن که بازرگان نباشند. با سرقفلی فرق دارد زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سرقفلی نیست. (جعفری لنگرودی/ مبسوط در ترمینولوژی حقوق / ج٣/ ردیف۶٢٣١)
نظر ابرازی
اگرچه در قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣۵۶، کلمه «سرقفلی» ذکر نشده بود ولی این اصطلاح با «حق کسب یا پیشه یا تجارت» در قلمرو قانون مذکور، دارای مفهوم مشترک است و با تحقق تقصیر مستاجر بر اساس بند ٧ ماده ١۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣۵۶ وجهی به وی تعلق نخواهد گرفت.
#حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت
#سرقفلی
Add a comment
بختیار سید نظامی
1
زوال حق کسب و پیشه و تجارت در صورت احراز تخلف، تعدی و تفریط مستاجر و عدم تسری آن به حق سرقفلی
صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: ١٣٩٠/٠٧/٠٢ برگزار شده توسط: استان اردبیل/ شهر اردبیلموضوع
زوال حق کسب و پیشه و تجارت در صورت احراز تخلف، تعدی و تفریط مستاجر و عدم تسری آن به حق سرقفلیپرسش
در قرارداد اجاره محل تجاری (که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است) توسط مستأجر مبلغی هم به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده است. حال نسبت به محل مذکور حکم تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط مستأجر صادر می‌شود. آیا سبب دعوا موضوع حکم صادره (تعدی و تفریط) موجب زوال سرقفلی مستأجر هم هست؟نظر هیئت عالی
حق کسب و پیشه و تجارت مورد بحث در مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣۵۶ که بر مبنای تصرف مستأجر و مرور زمان و تحت شرایطی برای مستأجر ایجاد می‌شود، غیر از سرقفلی است که به هنگام عقد قرارداد اجاره به عنوان «حق واگذاری» به موجر پرداخت می‌شود. بنابراین، در صورت طرح دعوا و احراز تخلف مستأجر از شرایط اجاره و تعدی و تفریط، این امر صرفاً موجب زوال حق کسب و پیشه و تجارت مقرر در قانون یاد شده می‌شود و تسری آن به سرقفلی موجبی ندارد. به این ترتیب نظر اکثریت تأیید می‌شود.نظر اکثریت
تعدی و تفریط موجب زوال حق سرقفلی مستأجر نیست.نظر اقلیت
در بند ٨ ماده ١۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ از حق کسب و پیشه یا سرقفلی صحبت نشده و شامل موضوع نبوده است؛ لذا در صورت تعدی یا تفریط مستأجر، حق سرقفلی زائل می‌شود.
#حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت
#سرقفلی
Add a comment
بختیار سید نظامی
1موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.