شرایط تنظیم و ثبت اسناد رسمی و ... ۲۷۵۱ — همچنین بر اساس ماده ۱۳۰۵ ق

لازم الاجرا بودن سند، ویژه اسناد رسمی نیست؛ چراکه قانون بعضی از اسناد عادی را هم جزء اسناد لازم الاجرا اعلام نموده است چنانکه چک در شمار اسناد عادی است ولی تحت شرایطی مانند اسناد رسمی لازم الاجرا م. ب. و با گواهی عدم پرداخت قابلیت اجرایی می یابد و همچنین قراردادهایی که در اجرای مواد ۹ ۱۱، ۱۲ و ۱۳ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲ بین بانک ها و اشخاص در ارتباط با اعطای تسهیلات بانکی برقرار می شود در حکم اسناد لازم الاجرا می باشند که در فصل اجرا به این موضوع می پردازیم. ۴. اعتبار اسناد رسمی در دعوای مستند به اسناد رسمی یکی از طواری دادرسی، تأمین خواسته است که گاهی مقدم بر دادرسی نسبت به اصل دعوا و خواسته آن انجام می شود به خصوص تأمین دعوای واهی و بی اساس که خوانده درخواست می کند و تا سپردن آن تأمین دادرسی دچار وقفه شده و در صورت مدعی با تأمین خواسته از مشکلاتی که بعداً و در مرحله اجرای حکم قطعی به نفع د - خواهان، خساراتی را که ممکن است به طرف مقابل وارد آید نقد تبصره - تعیین میزان خسارت احتمالی، با در نظر گرفتن میزان خواسته ایداع خسارت خواهد بود.» بنابراین، فی المثل اگر دعوا مستند به سند رسمی است دیگر لزومی ندارد که مدعی، خسارت احتمالی بپردازد؛ است و بر طبق مادتین ۹۲ و ۹۳ ق.ثا، بدون اقامه دعوا و بدون حکم دادگاه، ا ریک واحدی قدرت الله بایسته های آیین دادرسی مدنی تهران انتشارات گنج دانش چاپ هفتم قدرت اجرایی دارد و لازم الاجراست. پس به طریق اولی، وجه آن قابل تأمین بدون سپردن خسارت احتمالی است؛ زیرا تأمین خواسته، سهل تر و اخذ و وصول آن به وسیله اجرائیه است. ۵ جنبه ثبوتی و اثباتی اسناد رسمی از دیگر آثار ثبت اسناد می توان گفت که سند ثبتی دارای جنبه اثباتی است؛ یعنی خودش خودش را اثبات میکند هم مفاد آن را و هم تاریخ آن را به طوری که برای اثبات آن به دلیل دیگری نیاز نیست. بنابراین سند رسمی از جهاتی در عرض حکم قطعی و نهایی دادگاه قرار می گیرد. لذا سند ثبتی، هم جنبه ثبوتی حق را داراست و هم جنبه اثباتی حق را در صورتی که سند عادی فاقد این خصائص به صورت توأمان می باشد؛ زیرا در جریان اثبات سند نوعاً سند نیاز به دلیل دیگری خواهد داشت و اگر مورد انکار و تردید طرف واقع شود و یا با ادعای جعل مواجه گردد و شخص صاحب سند نتواند دلیل قوی بر اصالت سند و رد ادعای طرف اعلام کند این احتمال وجود دارد که سند او از عداد دلایل خارج شود و سرانجام در دعوای مطروحه محکوم شود. همچنین بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-1305-a_0815110236967">ماده ۱۳۰۵ ق.م</a>، تاریخ سند رسمی هم نسبت به طرفین و هم نسبت به اشخاص ثالث دارای اعتبار است در صورتی که سند عادی از داشتن چنین مزیتی بی بهره است. اعتبار رونوشت اسناد ثبتی طبق ماده ۷۴ ق... سوادی که مطابقت آن با ثبت دفتر تصدیق شده است به منزله اصل سند خواهد بود مگر در صورت اثبات عدم مطابقت سواد با ثبت دفتر. بنابراین هرگاه رو نوشت سند ثبتی توسط دفترخانه یا اداره ثبت برابر با اصل شود ارزش اصل سند را خواهد داشت و نیازی به مطالبه و رؤیت اصل آن نیست حال آنکه سند عادی چنانچه مطابقت رونوشت آن با اصل گواهی شود نیاز به مطالبة اصل سند به رؤیت و مطابقت آن م. ب.. پس اگر دفتر دادگاه یا وکیل دادگستری مطابقت رونوشت سند ثبتی با اصل آن را گواهی کند، هر چند این رونوشت به همراه دادخواست و سایر مدارک برای به جریان افتادن پرونده کافی است ولی دادگاه نمی تواند به استناد این رونوشت حکم صادر کند و باید اصل سند ثبتی را نیز رویت نماید. نکته: یکی دیگر از امتیازات و آثار اسناد رسمی آن است که مشمول مرور زمان به موجب قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و آیین نامه اجرایی آن، پیش فروشنده می تواند مالک رسمی زمین و با سرمایه گذارانی که در آزای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد، باشند. ضمناً مستأجرین اراضی ملکی، دولتی و موقوفه نیز که به موجب سند رسمی حق احداث بنا روی عین مستأجره را دارند نیز میتوانند پیش فروشنده باشند. در قرارداد تنظیمی می باید مشخصات طرفین و ملک و مصالح مصرفی و بهای قرارداد و اقساط آن از نظر کمیت و کیفیت و زمان تحویل و انتقال قطعی، مشخص باشند. قرارداد مذکور باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و خلاصه آن به واحد ثبتی مربوط ارسال گردد و حداقل ۱۰ از مبلغ قرارداد همزمان با تنظیم باید از سوی پیش خریداران به پیش فروشنده پرداخت گردد. در مجموعه هایی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی و ... دارد اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل ۳۰ پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مربوطه و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه است. پیش فروشنده مکلف به انجام تعهدات بر اساس قرارداد تنظیمی است و در صورت تأخیر در تحویل واحد مربوطه و سایر بخش های اختصاصی مانند پارکینگ و انباری موظف است معادل اجرت المثل آن را به پیش خریدار بپردازد مگر آنچه به مبلغ بیشتری توافق شده باشد. این مبلغ در مورد قسمت های مشاعی، نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدر السهم پیش خریدار م. ب. و خواهد بود و در مورد عدم تنظیم پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد و در صورت عدم توافق پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بنا طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه با سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.